nove_druzstevni_byty

Proč se staví nové družstevní byty?

Zdají se vám ceny bytů v osobním vlastnictví příliš vysoké? Banka vám z nějakého důvodu neposkytne hypoteční úvěr? Developeři přicházejí se zajímavým řešením – staví nové družstevní byty. Jak si takový byt pořídit a jaké má pro a proti?

Developeři vycházejí vstříc lidem, kteří shání bydlení v novostavbě, ale nesplňují přísné podmínky bank při žádosti o hypoteční úvěr. Pokud jste například živnostník, který optimalizuje daňové přiznání, nebo vám banka nechce půjčit kvůli vašemu věku, může právě pro vás být vhodným řešením nový družstevní byt.

Jsou pro vás developerské projekty jako španělská vesnice? V seriálu Dostaví vaši novostavbu? Jak na developery vám radíme, na co se zeptat a co prověřit, když kupujete nové bydlení.

Co pro vás znamená družstvo?

Družstevní bydlení má v České republice dlouhou tradici. V minulém století to byla právě družstva, která spravovala většinu bytového fondu. Dnes už takovou oblibu nemají a důvod je zřejmý. Když už investujeme do bytu, chceme, aby byl náš, což u družstevního podílu neplatí (více se dočtete v článku Lákavé družstevní bydlení. Usnadní vám život?).

Výjimkou může být pouze situace, kdy dopředu víte, kdy budete moci byt převést do osobního vlastnictví, a máte záruky, že tomu tak opravdu bude. Developeři proto nabízejí hned od začátku možnost převodu bytu do osobního vlastnictví hned po splacení anuity.

Byt v družstevním vlastnictví také nemůžete použít jako zástavu, což může být velký problém na sekundarním trhu, který dnes stimulují právě nízké úrokové sazby hypotečních úvěrů. Ale developeři, kteří se pustili do nových družstevních bytů, to využili jako přednost. Nejen že si totiž nemůžete na družstevní byt hypotéku vzít, vy ji ani nepotřebujete. Nový družstevní byt si můžete pořídit s minimálními vlastními zdroji a bez hypotéky.

Výhody družstevního bydlení

  • Nemusíte bance prokazovat bonitu – žádné daňové přiznání, žádné potvrzení příjmu
  • Byt můžete převést do osobního vlastnictví
  • Byt si můžete pořídit v jakémkoliv věku
  • Družstevní byty jsou zpravidla o 15 % levnější než byty v osobním vlastnictví

Když banka půjčuje celému domu

V případě družstevního bydlení totiž nežádáte o úvěr vy jako zájemce o byt. Peníze řeší developer. Založí družstvo, sežene dostatečný počet zájemců a sám vyřídí s bankou financování. Vy pak zaplatíte družstvu 25 až 30 % kupní ceny bytu a zbytek splácíte v podobě nájmu po dobu 20 až 25 let.  Jinak řečeno, jako družstevník jste vlastně akcionářem družstva, které byt vlastní.

Developer už s budoucím převodem do osobního vlastnictví počítá při výstavbě, proto často zařizuje předem prohlášení vlastníka. Prohlášení je nutné k vydefinování konkrétních bytových jednotek, které můžete potom jednoduše převést do osobního vlastnictví, jakmile anuitu splatíte.

Často pak stává vznikají “kombinované” domy – část je v družstevním vlastnictví a část v osobním. Společnému soužití to ovšem nevadí.

Co je anuita u družstevního bytu?

Anuita jsou pravidelné roční splátky úvěru, který si družstvo vzalo od banky při stavbě domu. Na splátky se skládají jednotliví členové, kteří ale nemají přímý vztah s bankou, jako je tomu u hypotéky. Anuitu postupně splácíte, jako kdybyste platili nájem nebo splátku pro hypoteční úvěr.

Jaká jsou rizika u družstva

Družstevní bydlení má svá rizika, ale lze jim předejít. Proklepněte si developera i družstvo.

Družstevní bydlení má svá rizika, ale lze jim předejít. Proklepněte si developera i družstvo.
Photo Credit: Highways England Company Ltd Antti T. Nissinen cc

I družstevní bydlení může mít svá rizika. Dá se jim ale předejít. Před podpisem jakýchkoliv smluv je potřeba družstvo a developera prověřit, a to nejlépe v obchodním rejstříku a na katastru nemovitostí. Tak si budete jisti správným výběrem developera, a nebudete se muset bát, že družstvo někdo vytuneluje.

Mnohem pravděpodobnější než vytunelování je neschopnost některého z družstevníků své závazky splácet, což ovšem neznamená finanční kolaps družstva. V takovém případě totiž může banka jednoduše uplatnit zástavní právo na jeho byt (resp. podíl), aniž by se to dotklo ostatních obyvatel domu.

 



Vladimír Zuzák

Ing. Vladimír Zuzák je spolumajitelem a ředitelem Home Institutu. Zkušenosti s realitním trhem získal při práci pro developerskou společnost Finep, kde byl obchodním ředitelem a ředitelem pro finanční služby. Nedávno mezi své projekty přibral restrukturalizaci pražské realitní kanceláře MAXIMA reality, kde je ředitelem a jednatelem.