novostavba

Otázky investorů: Rentují se novostavby k pronájmu?

1769 nových bytů vstoupilo na realitní trh v prvním čtvrtletí letošního roku. Kolik z nich si koupí investoři, aby je pronajali? Zřejmě jich nebude tolik. Nové byty jsou dražší a mnohdy mají zásadní nedostatky, které komplikují jejich pronájem – velká část z nich je nekvalitně postavená, jsou velmi často v lokalitách vzdálených od centra města anebo jsou zbytečným luxusem, za který nájemníci většinou nebudou chtít zaplatit.

V diskuzi s investory jsme dali dohromady výhody i nevýhody investičních bytů v novostavbách, které by měly usnadnit rozhodování také vám.

Trh s novostavbami dnes nabízí možnost koupit drahé, luxusnější bydlení, ale také poměrně levné, a přesto nové byty.

Rizika, kterým věnujeme tento článek, se vztahují k oběma segmentům. Výhody najdete v závěru – možnost, že se vám podaří byt v novostavbě přes to přese všechno dobře pronajmout, tu samozřejmě je. Speciálně platí pro specifické cílové skupiny nájemníků – vyšší střední třídu.

Levné, zato zbrusu nové? Mějte se na pozoru

Pojďme nejdřív probrat variantu, že chcete koupit byt sice v novostavbě, ale za poměrně nízkou cenu. Riskujete především to, že koupíte nemovitost ve špatném technickém stavu, protože developer se pokoušel stavět za co nejnižší cenu. Minimálně v Praze potom zřejmě budete čelit dalšímu problému – staví se často mimo širší centrum města, kde nejsou dobře dopravně dostupné.

Nekvalitních novostaveb u nás přibývá

„Celková úroveň kvality developerských projektů a novostaveb u nás není příliš dobrá,“ říká inspektor nemovitostí a můj kolega Petr Vlasák a nezbývá než s ním souhlasit.

Kvalita šla dolů od roku 2008. Vývoj na trhu tlačil na developery, aby stavěli co nejlevněji za metr čtvereční. Nabízí-li někdo podstatně levnější byty než jiní developeři, můžete si být v podstatě jisti, že ušetřil právě na kvalitě stavby (všechny ostatní náklady jsou u developerů srovnatelné).

Do velké míry se problémům můžete vyhnout, pokud přizvete ke koupi nemovitosti profesionály, kteří provádějí také inspekci nemovitosti. Ale pokud budete muset jako investor zdlouhavě řešit připomínky během stavby nebo později reklamace, bude vás investiční byt stát více času, než jste si přáli.

Čas je také posledním problémem týkajícím se technické kvality novostaveb. Bytový dům se dnes postaví průměrně za rok a půl, hrubá stavba vyroste velice rychle, ale celý dům si potom ještě dva nebo tři roky tak zvaně sedá a mnohé vady se mohou teprve projevit.

Mnozí developeři se dnes snaží stáhnout náklady co nejníže, odnáší to kvalita stavby.

Mnozí developeři se dnes snaží stáhnout náklady co nejníže, odnáší to kvalita stavby.
Photo Credit: James Willamor billjacobus1 cc

Lokalita rozhoduje o úspěšném pronájmu

Druhým problémem levnějších novostaveb je lokalita. Hustě zastavěné centrum města málokdy umožní výstavbu nových bytů a pokud ano, potom jde o luxusnější nemovitosti za vysokou cenu. Dostupné bydlení v novostavbách je umístěno vždy na sídlištích nebo jiných hůře dostupných lokalitách. A samozřejmě mezi nájemníky je poptávka především po bytech v centru města anebo alespoň dobře dopravně dostupných.

Ve vzdálenějších lokalitách se můžete obracet s nabídkou pronájmu leda na rodiny, které zase nejsou tak spolehlivými a solventními nájemníky. A především jim nemůžete účtovat příliš vysoký nájem. Z hlediska výnosu se tedy rodiny nevyplatí, ale pokud hledáte především dlouhodobé nájemníky, potom samozřejmě můžete udělat tuto volbu. O výběru nájemníků pro investiční byt se více dočtete v článku Jak pronajmout byt? Nájemníky vybírejte pečlivě.

Proč je luxus zbytečný? Nevýhody pro investory

Možná si kladete stejnou otázku jako účastníci mého kurzu: Když dráž koupím, můžu byt také dráž pronajmout? Musím vás zklamat. Luxusnější byty se nevyplatí zdaleka tolik jako ty obyčejné.

Více vložených finančních prostředků byste museli zhodnotit podstatně vyšším nájmem, zkušenosti ovšem ukazují, že se vám nepodaří byt pronajmout až tak draze, abyste dosáhli na dobrý výnos. Pokud máte přehled o běžných nájmech v takových bytech, vyzkoušejte si to na naší investiční kalkulačce. Ale pamatujte, že vyšší nájem limituje vaši cílovou skupinu – hledání nájemníků bude těžší.

Poplatky se mohou vyšplhat hodně vysoko

U novostaveb vám více než kde jinde hrozí nesmyslně vysoké poplatky. Jak to, když je všechno nové? Fond oprav příliš vysoký nebude, ale může se vám stát, že budete nuceni platit za služby, o které sice nemáte zájem, ale jsou součástí developerského projektu. Může to být ostraha, kamerový systém, wellness centrum, bazén nebo recepce – prostě hotelový standard, který pro svoje nájemníky nepotřebujete.

Prodražit se můžou také okolní pozemky, pokud patří k nemovitosti a je třeba se o ně starat, nebo příjezdová komunikace. I ta je někdy součástí nemovitosti, protože se developerovi nepodařilo po skončení stavby převést komunikaci na městskou část. A vám se prodraží její udržování.

Posledním nebezpečím je garáž. Může se stát, že některé poplatky developer „schová“ právě do poplatků za stání, proto se vždycky před koupí ptejte, kolik to bude stát! Jejich běžná výše je 100 – 200 Kč, překvapit vás přitom může i poplatek 500 nebo 600 Kč.

Garáž může přilákat nájemníky, kterým záleží na parkovacím stání, ale může se také pěkně prodražit.

Garáž může přilákat nájemníky, kterým záleží na parkovacím stání, ale může se také pěkně prodražit.
Photo Credit: shoothead cc

Pár výhod a plusů se také najde

Přestože se diskuze na kurzu pro investory sjednotila proti novostavbám, dali jsme dohromady i pár výhod, které může investice do novostavby k pronájmu přinést.

V případě, že se vám podaří byt dobře vybrat a vyhnete se problémům popsaným výše, mohou být poplatky oproti starší zástavbě nižší, protože se nesplácejí žádné úvěry ani se nechystá rekonstrukce.

Když se vám podaří pronajmout dražší byt, je pravděpodobné, že nájemník bude z vyšší střední třídy a nemusíte se bát, že by vám neplatil. Například byty s garáží navíc mohou cílit na specifickou skupinu lidí, pro něž je bezpečné stání naprostá priorita (kterou těžko uspokojí ve starší zástavbě).

Zejména tehdy, když plánujete investiční byt později využít pro vlastní bydlení, může být výhodou možnost podílet se na dispozicích bytu (pokud vstoupíte do developerského projektu včas). Ale to už se dostáváme k tomu, co je kámen úrazu – byty v novostavbách mohou být dobré pro vlastní bydlení, ale na pronájem se hodí málokdy.




2 odpovědí
    • Vladimír Zuzák
      Vladimír Zuzák says:

      Dobrý den,

      děkujeme za odkaz, všimněte si ovšem, že zdrojem informací (a pravděpodobné také kontaktů na informátory) byli developeři, takže není divu, že doporučili nakupovat investiční byty právě v novostavbách.
      Doporučuji sledovat vždy, odkud informace jdou, a podle toho s nimi nakládat, obzvlášť na realitním trhu. Máme k tomu na blogu již jeden článek: Kupují ženy více bytů než muži? Realitní statistiky.

      s podzravem

      Vladimír Zuzák

Komentáře jsou uzavřeny.