novostavby

Jak probíhá prodej bytů v novostavbách?

Prodej bytů v novostavbách se řídí jinými pravidly než byty na sekundárním trhu. Financování, které se bude chtít po vás, je přímo závislé na tom, jaké financování zvolil developer pro celý svůj projekt. A zaslouží si vaši pozornost – můžete totiž narazit na vážné nevýhody například u hypotéky nebo při jednání o úschově kupní ceny.

Průběh koupě bytu v novostavbě přímo ovlivňuje to, kdo výstavbu projektu financuje. O tom, jaká rizika se s různými typy financování novostaveb pojí, se dočtete v článku Jak včas odhalit rizika u novostavby na prodej. Jak ale financování ovlivní průběžné povinnosti kupujících?

Když se staví rovnou z vašich peněz…

Jak vypadá koupě novostavby u developera, který financuje výstavbu z vlastních zdrojů a má jednu společnost na výstavbu všech projektů?

Aby nedošlo k mýlce, z vlastních zdrojů v podstatě znamená za klientské peníze, resp. za peníze kupujících, a proto jakmile podepíšete rezervační smlouvu, zaplatíte podle přiloženého ceníku zpravidla 20 % z kupní ceny. A pak vždy, když developer na vašem projektu něco prostaví, vy něco zaplatíte. Konkrétní částky a načasování se liší podle konkrétního developera.

Vzniká tu ovšem pro vás hned několik nevýhod:

1. Hypotéka bude méně výhodná

Pokud nemáte dostatečné množství vlastních zdrojů, budete chtít financovat své bydlení hypotečním úvěrem, jenže v tomto případě by vás to mohlo vyjít dráž, než si myslíte.

Kupní cenu budete splácet v několika částech a začít budete muset poměrně brzy, a tak budete čerpat úvěr mnohem dřív, než bude vaše vysněné bydlení stát. Jsou banky, které vám takový rozklad čerpání nedovolí. Jiné si to nechají (ne)slušně zaplatit. Jelikož jistinu podle pravidel bank můžete splácet až po úplném vyčerpání hypotéky, budete do té doby (v průběhu celé výstavby) splácet jen úroky.

Příklad

Vezmete si hypotéku ve výši 1 mil. Kč při úrokové sazbě 2,7 %.

Celou dobu výstavby (počítejme 2 roky), budete podle pravidel banky platit jen úroky, ne jistinu.

Úroky za 2 roky jsou v tomto případě 54 000 Kč.

Po dobu dvou let tedy budete „vyhazovat z okna“ 2250 Kč měsíčně.

2. Úschova leda za drahé peníze

Developeři tohoto typu většinou neumožňují úschovu finančních prostředků, což je pro vás jako kupujícího velmi rizikové. Když se totiž projekt nedostaví, nikdo vám nezaručí, že peníze, které jste už developerovi poslali, ještě někdy uvidíte. Najde-li se developer z této kategorie, který vám úschovu umožní, pak budete muset zase platit.

Jelikož peníze, které by měl od vás, bude muset vzít někde z vlastního. Navýší vám tedy kupní cenu a to zpravidla o 6 – 8 %.

V prvním případě budete platit podle prostavěnosti  - hypotéku budete čerpat během celé výstavby.

V prvním případě budete platit podle prostavěnosti – hypotéku budete čerpat během celé výstavby.

Silný hráč – sázka na jistotu

Druhá skupina developerů financuje výstavbu bankovním úvěrem. Jak jsem psal již v článku Jak včas odhalit rizika u novostavby na prodej, v tomto případě máte na své straně silného hráče – financující banku.

1. Hypotéka bude levnější

I tady budete první částku platit po podpisu rezervační smlouvy, většinou však méně než 20 %. Developer má peníze na výstavbu už předem zajištěné od banky, proto po vás nebude chtít splácet podle prostavěnosti.

Další platba vás čeká až po podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní, na kterou pravděpodobně budete čerpat úvěr, a poslední částku budete platit po podpisu kupní smlouvy.

Vaše hypotéka se neprodraží jako u předešlého případu. Přestože čerpání je rozložené, netrvá po celou dobu výstavby, týká se jen finále.

2. Úschova bude snazší

Problém nebývá ani s úschovou, tedy až na úschovu rezervačního poplatku. Podle pravidel financující banky musíte poplatek zaplatit přímo, ale na druhou stranu, pokud developer nesplní limit banky pro předprodej a banka mu proto odmítne půjčit, rezervační poplatek vám bude vrácen. Většina kupní ceny do úschovy půjde, a to je pro vás záruka vrácení peněz v případě, že by nedošlo k předání bytu.

Co vás čeká při financování novostavby?

Z klientských peněz

Bankovním úvěrem

Kdy budete platit?

Pravidelně podle prostavěnovsti, několikrát v průběhu výstavby.  10 – 15 % při podpisu rezervační smlouvy, zbytek při podpisu smlouvy budoucí a kupní smlouvy.

Můžete si vzít hypotéku?

Ano, ale jen u některých bank a za nevýhodných podmínek, během výstavby splácíte jen úroky.  Ano, bez omezení a za podmínek odpovídajících hypotečnímu trhu.

Můžete použít úschovu prostředků?

Většinou ne. Pokud to developer umožní, tak pak zpravidla kupujícímu zdraží jeho byt.  Na rezervační poplatek většinou ne (kvůli zásadám banky), na zbytek kupní ceny ano.

Jak je to rizikové?

Vysoké riziko toho, že projekt zůstane nedokončen. Téměř žádná rizika. Při krachu developera projekt dokončí banka.

Kdo platí, diktuje si podmínky

Jednat se vám bude také lépe s developerem, který staví z bankovního úvěru. Důvod je prostý – pokud v průběhu výstavby budete chtít něco měnit, případně opravovat a dodělávat, spíš vás bude poslouchat ten, komu ještě máte zaplatit nějaké peníze, než ten, komu jste jich většinu hezky pravidelně poslali.



Vladimír Zuzák

Ing. Vladimír Zuzák je spolumajitelem a ředitelem Home Institutu. Zkušenosti s realitním trhem získal při práci pro developerskou společnost Finep, kde byl obchodním ředitelem a ředitelem pro finanční služby. Nedávno mezi své projekty přibral restrukturalizaci pražské realitní kanceláře MAXIMA reality, kde je ředitelem a jednatelem.