reklamace_novostavby_2

Čeká vás reklamace novostavby? Neotálejte

Kvalita mnohých developerských projektů bohužel nedosahuje úrovně, kterou bychom od nich čekali. Nezřídka se v nových bytech najdou různé kazy a nedodělky. Mnohé z vad odhalíte ještě před koupí bytu, často na vás ale začnou vyskakovat až po několika měsících. Dvouletá reklamace nemovitosti je tu sice pro vaši ochranu, mějte se však na pozoru před nedostatky ve smlouvách, které vám mohou ztížit vymáhání reklamací.

Kdo má zkušenosti s nakupováním nových bytů, potvrdí vám, že najít nemovitost bez závad je téměř zázrak. Stavaři jsou nuceni domy budovat ve spěchu a téměř pod cenou a developeři kvalitu konečného díla málokdy kontrolují do posledního detailu.

Pokud se kupující nechce nechat napálit a má zájem podchytit co nejvíce problémů hned ze začátku, měl by si zajistit kontrolu nemovitosti již během stavby, například prostřednictvím služby technického inspektora (čtěte článek Lákají vás levné novostavby? Hlídejte si kvalitu).

Měli byste však myslet i na zadní vrátka a očekávat, že některé nedostatky se mohou objevit až po několika měsících.

Abyte se pak nedivili reakci developera, doporučuji, abyste si pečlivě prostudovali reklamační podmínky ve smlouvě a pokusili se je upravit férověji.

Reklamace novostavby v labyrintu paragrafů

Ještě do roku 2005 nebylo jasné, zda se vůbec reklamace na nákup novostavby vztahuje. Tuto diskuzi rozsekl Nejvyšší soud, když rozhodl, že se „jedná při prodeji bytu vždy o prodej zboží, pokud byt prodává podnikatel v rámci své podnikatelské činnosti“. Minimální doba, po kterou můžete reklamaci nárokovat, činí dva roky.

Stále však nebyla zodpovězena otázka, od kdy se tato lhůta počítá. Aby nemuseli přijímat reklamace, udávali někteří developeři jako začátek záruční lhůty kolaudaci stavby. To mohlo být pro kupujícího obzvláště nepříjemné v případě bytů, které byly nějakou dobu ponechány ladem a prodaly se až dlouho po dostavění.

Jaké jsou ze zákona lhůty pro reklamaci?

  • Novostavba má záruční lhůtu 2 roky.
  • Záruka začíná zápisem vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Tyto nejasnosti byly naštěstí ukončeny důležitým judikátem Nejvyššího soudu z roku 2013. Vyzněl jednoznačně ve prospěch kupujících: záruka začíná převzetím věci, tedy zápisem vlastnického práva do katastru.

Nedávno se však vyrojily fámy, že dvouletou záruku ruší nový občanský zákoník. Naštěstí tomu tak nebylo, šlo jen o změnu terminologie. Podle finálního výkladu Ministerstva spravedlnosti a Ministerstva průmyslu a obchodu platí dvouletá záruka nadále.

Nevyskytuje se však v zákoníku pod pojmem „záruka“, ale jako „zákonná odpovědnost za vady“. Slovo záruka se vztahuje k dobrovolné odpovědnosti prodávajícího za jakost zboží, tedy prodloužení zákonné lhůty. Bývá uvedena ve smlouvě, platné by měly být i delší lhůty uvedené například v reklamě.

V kupní smlouvě hledejte záruku i popis odstraňování vad

Může se vám tedy stát, že v kupní smlouvě naleznete zmínku o prodloužené záruční době třeba na tři roky, nebývá to však pravidlem. Naopak se často setkáte s tím, že o záruce tam nebude ani zmínka. Vzhledem k realitě českých novostaveb, kdy nemusíte být profesionálními věštci, abyste předpověděli, že se na bytě objeví vady, je ve vašem zájmu, aby smlouva popisovala postup odstranění vad a proces reklamace.

Co není ve smlouvě, toho se těžce budete domáhat. A dožadovat se oprav soudně může být velmi zdlouhavé a nepříjemné. Měli byste se proto pokusit smlouvu upravit tak, aby z ní jasně vyplývalo, na koho se obrátit, jak a do kdy má developer zareagovat či jaké budou sankce v případě nedodržení termínů.

V právním slovníku existuje kromě reklamace v záruční lhůtě ještě pojem odstraňování vad. Vztahuje se k vadám, které objevíte do šesti měsíců od předání bytu. Tím jsou myšleny do očí bijící vady zaznamenané již v předávacím protokolu, ale také skryté defekty, které se projeví později – typicky to bývají poruchy topení u bytu pořízeného v létě.

Co všechno si zjistit o developerské společnosti na internetu a diskuzních fórech?

  • Jaká je její historie. Jak byli klienti spokojeni s jejími službami a jak kvalitní byty v minulosti nabízela.
  • Zjistěte si její dlouhodobou strategii a jaké má plány do budoucna. Mají kromě vaší nemovitosti rozestavěné také další projekty?
  • Jak financuje stavbu – z vlastních zdrojů, z úvěru či peněz klientů? Čtěte článek Jak včas odhalit rizika u novostavby na prodej
  • Jak developer reagoval na žádosti o odstranění vad a reklamace.

Předpoklad, že problém existoval již při předání bytu, totiž nelze vyvrátit. Protože developer ručí za perfektní stav předávaného bytu, je povinen bezplatně všechny tyto vady odstranit.

Smlouva by se samozřejmě měla podrobně věnovat oběma případům – reklamaci i odstraňování vad. Pokud je ovšem příliš nicneříkající, můžete to také brát jako varování a předzvěst toho, jak moc aktivně bude developer odpovídat na vaše připomínky a požadavky.

Dvakrát měřte, než byt převezmete

Při přebírání bytu nespěchejte. Vaším cílem je vypátrat co nejvíce závad a zaznamenat je v předávacím protokolu. Nezapomeňte je také vyfotit a od developera zjistit přesný termín, kdy dojde k jejich nápravě.

Jakmile vady najdete, neotálejte s reklamací, musíte je uplatnit "bez zbytečného odkladu".

Jakmile vady najdete, neotálejte s reklamací, musíte je uplatnit „bez zbytečného odkladu“.
Photo Credit: Mikhail Golub Urbane Apartments cc

Jaké typy technických kazů můžete čekat a jak je objevit? Čtěte článek Čeká vás koupě domu? Jak odhalit pět nejhorších vad. Nejčastěji jde o nedostatečnou tepelnou nebo akustickou izolaci, poruchy povrchů (nejrůznější praskliny a škrábance, vzduté podlahy) nebo špatnou energetickou náročnost.

Abyste vše objevili co nejdříve, doporučuji přizvat si odborníky z řad stavařů.

Vady zaznamenané přímo na místě předání jsou vaším trumfem v rukávu. Horší už to bude s těmi, na které narazíte později. Po jejich ohlášení se ze strany developera pravděpodobně nesetkáte s přílišnou iniciativou. Může se i stát, že bude svou odpověď neustále oddalovat, aby došlo k překročení záruční lhůty.

Proto s oznámením nečekejte, vše zdokumentujte a s řádným potvrzením odešlete písemně. Snažte se jednat podle postupu stanoveného v kupní smlouvě. Developer by pak měl zařídit včasnou opravu, popřípadě nabídnout finanční vyrovnání. V nejhorším případě máte dokonce nárok na odstoupení od smlouvy.

Myslet dopředu při výběru developera se vyplatí

Všechny výše popsané rady vám však mohou být pramálo platné, pokud nebudete mít na koho se obrátit. Může se stát, že developer zkrachuje, v horším případě narazíte na pochybný podnik, který na daný projekt vytvořil účelovou společnost a po prodání bytů ji ihned zlikviduje.

Proto doporučuji developera řádně prověřit a zjistit si, jaké má dlouhodobé plány na trhu nemovitostí. Jistotou tak budou spíše stabilní společnosti, které mají vyváženou investiční strategii a hodlají na trhu ještě nějaký ten pátek zůstat.