skelety1

Dostaví developer váš byt? Záleží na penězích

Nejen z minulosti známe příběhy, kdy developer nasliboval levné bydlení, nabídl kupujícím krásné vizualizace, ale nakonec vše skončilo rozestavěnými skelety. Nechvalně známým příkladem je firma H-systém, která prodala stovky bytů, ale dokončeno a předáno jich bylo jen několik. Dá se předem zjistit, zda developer byty dostaví?

Spoustu nepříjemných překvapení si můžete ušetřit, když se zaměříte na to, jak developer své projekty financuje. Proč, to se dočtete v článku Jak včas odhalit rizika u novostavby na prodej. Různé typy financování – z peněz klientů, z bankovního úvěru a od soukromého investora – mají přímý vliv na průběh výstavby – a na pravděpodobnost jejího dokončení. Co tedy od různých developerů očekávat?

Když výstavbu platí kupující…

S prvním typem výstavby se setkáváme u developerů, kteří financují „z vlastních peněz“ (respektive peněz klientských). „Za vlastní“ zní jako ideální scénář bez větších rizik, ale skutečná praxe je jiná. Developer má jednu společnost, která zaštiťuje všechny jeho developerské projekty, a proto rizika výstavby nejsou vůbec diverzifikovaná.

O jaká rizika se jedná? Největším nebezpečím vždycky je, že dojdou peníze na stavbu. A developer závislý na penězích od kupujících staví jenom tak rychle, jak se mu daří prodávat – ve stylu „další patro bude, až když prodáme další byt“.

Klienti platí 20 % z kupní ceny na začátku a pak pravidelně podle „prostavěnosti“, až dokud není projekt dokončen.

Velkou nevýhodou potom je, že na vyjednávání s developerem při dokončení bytu nemáte žádnou páku. Většinu kupní ceny jste totiž již zaplatili přímo na účet developera.

Co když se výstavba developerského projektu zastaví dříve, než bude možné se nastěhovat?

Co když se výstavba developerského projektu zastaví dříve, než bude možné se nastěhovat?
Photo Credit: Abulic Monkey David Mican cc

Mnoho zajíců, myslivcova smrt

Ale zpátky k výstavbě. Proč se tedy stává, že nejen po Praze vídáte rozestavěné projekty, jejichž skelety stojí ve stejné fázi již několik let?

Projekty, které financují kupující postupně ze svých peněženek, jsou velice náchylné na jakékoliv výkyvy trhu. A přispívá tomu i fakt, že developer zaštiťuje veškerou výstavbu jen jednou společností. Když se mu totiž nedaří prodávat v jednom projektu, ovlivní to výstavbu projektu druhého.

Zároveň počátky nové výstavby financuje z minulých, často ještě nedokončených projektů. Developer tak funguje na principu letadla, musí neustále stavět nové a nové projekty a jeho development se nesmí nikdy zastavit.

Ale dlouhodobě financovat tolik projektů není snadné – jakmile se nějaký projekt nepovede, hrozí krach. A nikdo vám pak není schopen zajistit, že se byty dostaví a že nepřijdete o svoje peníze na účtu developera.

Když výstavbu platí banka…

Riziko je výrazně nižší u developerů, kteří financují výstavbu z bankovního úvěru.

Financující banka má totiž velký zájem na tom, aby se byty dostavěly a prodaly, chrání tedy samu sebe, a tím i vás jako kupujícího. Developer na začátku bance zastavuje veškerý majetek spojený s konkrétním projektem. Pokud se při výstavbě objeví jakýkoliv problém a developer zkrachuje, banka výstavbu vašich bytů přebírá a dokončuje. Má totiž vlastní zájem na tom, aby se půjčené peníze vrátily a aby na projektu neprodělala. V takovém případě tedy hrozí jen to, že se vaše stěhování do nového o něco zpozdí.

Nemůže se stát, že v průběhu výstavby dojdou peníze, protože na rozdíl od předchozího případu, kde se staví tak rychle, jak se prodává, má v tomto případě developer už od začátku – jakmile splní podmínku předprodeje – od banky půjčené veškeré prostředky.

Když není zbytí, banka výstavbu developerského projektu přebírá a dokončuje ho, aby získala své peníze zpět.

Když není zbytí, banka výstavbu developerského projektu přebírá a dokončuje ho, aby získala své peníze zpět.
Photo Credit: billjacobus1 cc

Splnění předprodeje, další jistota dokončeného bydlení

Aby vůbec banka developerovi půjčila, musí splnit tak zvaný předprodej – bance musí na začátku doložit podepsané rezervační smlouvy většinou na 30 % bytů, které se chystá stavět. Do té doby nesmí začít s výstavbou. Pokud předprodej nedokáže splnit, banka mu nepůjčí, výstavba se nerealizuje a kupujícím, kteří podepsali rezervační smlouvy, jsou vráceny jejich peníze.

Financování skrze bankovní úvěr ovšem není jedinou garancí bezproblémové koupě bytu v developerském projektu. Na jednání s obchodním zástupcem developera se můžete připravit díky článku Chystáte se do novostavby? 6 otázek na developera. Ale pravděpodobně budete potřebovat i technického inspektora a dobrého právníka, který vás zkontroluje veškernou smluvní dokumentaci.



Vladimír Zuzák

Ing. Vladimír Zuzák je spolumajitelem a ředitelem Home Institutu. Zkušenosti s realitním trhem získal při práci pro developerskou společnost Finep, kde byl obchodním ředitelem a ředitelem pro finanční služby. Nedávno mezi své projekty přibral restrukturalizaci pražské realitní kanceláře MAXIMA reality, kde je ředitelem a jednatelem.