byty

Lákavé družstevní bydlení. Usnadní vám život?

Začínáte se snem o vlastním bytě, ale z realitního trhu odcházíte s družstevním bydlením. Družstevní byty jsou dostupnější – ale jenom pro ty, kteří mají na byt našetřeno. Získat hypotéku je totiž mnohdy nemožné. Jaké jsou další výhody a nevýhody družstva?

Jak jsme nedávno napsali, naše klientka Petra zvolila družstevní 1+kk, secese ji nezlákala. Od koupě družstevního bytu jsme ji neodrazovali, protože jsme přesvědčeni, že družstevní byt je někdy dobrá volba a jindy zase ne. Kdyby chtěla byt na investici, do družstva bychom se nepouštěli. Ale protože měla vlastní zdroje a chtěla byt pořídit co nejlevněji, vyhrálo nakonec družstvo nad osobním vlastnictvím.

Když v družstevním bytě žijete, voda není kyselejší nebo sousedi hlučnější. Rozdíly jsou spíše právního charakteru a dotknou se vás především při koupi a jejím financování, prodeji nebo pronájmu nemovitosti. Ovlivňují ale také vaši právní jistotu. Všechny níže uvedené nevýhody a také obvykle horší lokalita družstevních bytů jsou cenou za to, že je můžete pořídit poměrně levně.

Vyplatí se vůbec? Začněte dotazem na anuitu

Motivací ke koupi družstevního bydlení bývá nejčastěji cena – první doporučení proto zní: nezapomeňte se ptát, zda je anuita již splacená nebo ne.

Anuita jsou pravidelné roční splátky úvěru, který si družstvo vzalo od státu nebo banky při stavbě domu. Na splátky se skládají jednotliví členové (kteří nemají přímý vztah s bankou, jako je tomu u hypotéky). Na stejném principu staví někteří developeři družstevní byty i dnes. Družstevníky se tak v novostavbách mohou stát i ti, kteří by hypotéku nedostali. Podmínkou vstupu bývá jen určité procento vlastních zdrojů.

Když kupujete družstevní byt na second handovém trhu, musíte zjistit, jak je na tom družstvo se splácením. Kupní cena, kterou platíte prodávajícímu za převod podílu na družstvu, mu hradí náklady za již uhrazené splátky. Pokud budete ještě pokračovat ve splácení i vy, musíte k celkové kupní ceně tuto nesplacenou anuitu připočíst a pak ji teprve srovnávat s jinými byty. Ideální družstevní byt má proto anuitu už splacenou (podobně jako Ideální bytový dům má za sebou splacenou rekonstrukci).

Dejte si pozor, aby vás nabízená kupní cena neoklamala. Zvažovat musíte, zda je už splacená anuita.

Dejte si pozor, aby vás nabízená kupní cena neoklamala. Zvažovat musíte, zda je už splacená anuita.
Photo Credit: CarbonNYC DEEPAK GUPTA cc

Kupujete podíl na družstvu, ne nemovitost

Jakmile jste zjistili, že se vám družstevní byt vyplatí, uvědomte si, co družstevní bydlení vlastně znamená. Zatímco u osobního vlastnictví jste jediným majitelem konkrétní bytové jednotky, která je přesně vymezená a definovaná, v družstvu vlastníte ideální podíl na celém bytovém domě, kde vlastnictví je společné. Kupujete členská práva v bytovém družstvu, ke kterým patří právo užívat konkrétní byt.

Zatímco byt v osobním vlastnictví je zapsán v katastru nemovitostí a vaše vlastnictví je stvrzeno veřejnou listinou, družstevní podíl je otázkou interní evidence družstva. Výhodou je, že koupě družstevního bytu díky tomu proběhne rychleji. Zatímco převod vlastnictví na katastru trvá měsíc (více se dozvíte v článku Jak správně podat návrh na vklad do katastru), družstevní podíl můžete převést hned. A další výhoda – váš podíl na družstvu nebude možné nikde veřejně dohledat.

Jsou případy, kdy hypotéku získat můžete

Ale je tady i velká nevýhoda výše uvedeného, která se týká financování, pokud kupujete družstevní byt na second handovém trhu. Klasickým způsobem totiž na družstevní byt hypotéku nedostanete. Sice splňuje účel bydlení, ale žádná banka ho nepřijme jako zástavu.

Pokud tedy nemáte vlastní zdroje, z nichž byste koupi družstevního bytu financovali, máte dvě možnosti:

  1. Musíte dát bance do zástavy jinou nemovitost. To se lehko řekne, hůře udělá, obzvlášť pokud družstevní byt má být určitým typem sociálního bydlení pro ty, kteří chtějí levně koupit byt pro svoji rodinu. Těžko budou vlastníky jiné nemovitosti.
  2. Musí jít o specifický typ družstevního bytu, který bude do roka převeden do osobního vlastnictví. Tento fakt musíte bance doložit prohlášením vlastníka – družstva a zavázat se, že potom zřídíte zástavní právo.

Pokud nesplňujete uvedené podmínky nebo nemáte peníze v hotovosti, na družstevní byt nedosáhnete.

Ušetříte na daních

S družstevním bydlením si můžete připadat trochu jako z pohádky o princezně Koloběžce, která byla oblečená – neoblečená. Vy jste vlastník – nevlastník, a proto pro banku nejste spolehlivým partnerem a nemůžete dát byt do zástavy, na druhou stranu ale nemusíte odvádět státu daně. S převodem družstevního podílu není spojena ani daň z nabytí nemovitosti (viz článek Daň z převodu nemovitosti změnil občanský zákoník).

Koordinační poplatek družstvu je různý, bývá to obvykle 5 – 15 tisíc Kč, což je o něco více než za převod v katastru nemovitostí, ale stále je to mnohem méně, než kdybyste museli platit daň.

Co si družstevníci schválili, to mají ve stanovách. A vy se tím budete muset řídit.

Co si družstevníci dříve schválili, to mají dnes závazně ve stanovách. A vy se tím budete muset řídit.

Co všechno za vás bude družstvo rozhodovat

Každé družstvo se řídí stanovami, do kterých byste měli nahlédnout rozhodně ještě před koupí podílu a zvážit, jestli za těchto podmínek budete moci realizovat svoje záměry (obzvlášť, pokud byste chtěli někdy byt pronajímat). Stanovy družstev jsou totiž závislé na tom, co si družstevníci schválili, a mohou poměrně zásadně omezovat to, jak lze s podílem nakládat.

Omezení se může týkat například i toho, komu svůj podíl můžete v budoucnu prodat, velmi často má družstvo právo zasahovat do výběru nájemníků (v některých případech dokonce výběr nájemníka má právo schvalovat). Důležité je také prověřit sankce za případné prodlení ve splácení anuity. Někdy má družstvo ve stanovách dokonce možnost v takovém případě byt odebrat.

Na konec je dobré uvést, že pro koupi družstevního bytu platí mnohá bezpečnostní opatření, která známe z pravidel pro koupi bytu v osobním vlastnictví. Součástí je například ověření toho, zda prodávající je skutečně vlastníkem (tentokrát nikoli v katastru, ale na družstvu), advokátní, bankovní nebo notářská úschova kupní ceny, dokud nedojde k převodu družstevního podílu, nebo prověření finanční situace (tentokrát nikoli společenství vlastníků, ale družstva).