Chystate_se_do_novostavby_6_otazek_na_developera

Chystáte se do novostavby? 6 otázek na developera

Kdo se chystá ke koupi bytu v novostavbě, už se mohl v našem seriálu začít cítit opomíjený. Spousta rad pro postup při koupi bydlení je samozřejmě shodná, ale už je čas zdvihnout varovný ukazováček a říct si, že novostavby se rozhodně od starších bytů v mnohém liší, a stejně tak se liší jednání s developerem od jednání s realitní kanceláří. K dosavadnímu výčtu otázek, na které musíte znát odpovědi před koupí, proto dnes přidáme šest zásadních témat, která je nutné probrat s developerem, pokud míříte do novostavby.

Dříve než se začnete zajímat o byt a dům, kde chcete bydlet, prověřte si developerskou skupinu, se kterou se chystáte jednat a později uzavřít kupní smlouvu. Vzhledem k tomu, že často uzavíráte dohodu ještě před tím, než je byt dokončen, je developer vaším garantem kvality bydlení, kterou si zatím nemůžete přímo prověřit.

Zjistěte si proto dopředu, jestli bude důvěryhodným garantem. Obvolejte svoje známé a pročtěte si internet, abyste zjistili, jakou historii má daná developerská skupina, jak dlouho jsou na trhu, jaké projekty už dokončili a s jakým výsledkem – a především, jestli jejich dosavadní klienti byli spokojeni nebo ne.

Co prověřit, než se pustíte do koupě novostavby

Je samozřejmě jistější komunikovat s developerem, který má za sebou úspěšnou historii. Někdy totiž vznikají firmy pouze pro realizaci jednoho developerského projektu – pokud po jeho skončení je firma určena k likvidaci, nebudete moci uplatnit žádné reklamace. Naopak pokud je firma na trhu dlouhodobě, má rozpracované i další projekty, bude muset reklamace zajistit ať už sama, nebo skrze svoje dodavatele.

Příklad vhodného dispozičního řešení bytu v novostavbě, který připravil náš architekt Karel Trachta pro Doma Dnes,přílohu MF Dnes. Vyšlo dne 20. 11. 2013.

Příklad vhodného dispozičního řešení bytu v novostavbě, který připravil náš architekt Karel Trachta pro Doma Dnes,přílohu MF Dnes. Vyšlo dne 20. 11. 2013.

Reklamace si ovšem nepřeje nikdo, proto u firem s delší historií můžete také zajít na prohlídku již dokončených projektů a zjistit, jestli developer staví kvalitně, anebo se snaží ušetřit na každém metru čtverečním. Když budete chtít opravdovou kvalitu, hledejte architektonicky zajímavá a uživatelsky příjemná dispoziční řešení, o kterých psal Karel Trachta v článku 3+kk třikrát jinak.

Dopředu si  zkuste zjistit také to, jak developer stavbu financuje. Jsou v zásadě tři možnosti – z vlastních zdrojů, z úvěru financující banky nebo z peněz klientů. Hádejte, která je nejnebezpečnější? Určitě je vám jasné, že ta třetí. Pokud totiž v tomto případě prodá developer jen 30 % bytů, dům se nikdy nedostaví. A s každým kouskem se bude čekat na další prodaný byt, například s přístupovou cestou nebo podobně. U financování z úvěru je mnohem vyšší předpoklad, že se projekt dokončí v pořádku, i kdyby prodeje bytů nešly tak rychle.

A když jste si jisti, že opravdu chcete mít co do činění s touto developerskou skupinou, můžete přistoupit k základním šesti tématům, o kterých byste se měli pobavit (vedle všech těch otázek, které se vztahují obecně k tomu, jak koupit byt):

1. Jaké pozemky vám budou patřit?

Od developera byste měli požadovat majetko-právní elaborát, ze kterého vyčtete, které pozemky patří k nemovitosti, které si ponechá developer a které se budou převádět pod společenství vlastníků bytových jednotek, a tedy zůstanou klientům. Na jednu stranu je důležité zkontrolovat, jestli budete spoluvlastníkem pozemku pod celý domem, zároveň si ale dejte pozor, aby k domu nepatřil například obří park. Správa takového parku by se totiž nepochybně výrazně odrazila na poplatcích, které budete platit.

2. Jak je zajištěna přístupová cesta?

Speciálně si pohlídejte, komu bude patřit přístupová cesta k domu – ideální je, pokud rovněž přejde pod společenství vlastníků. Je také možné, aby ji developer předal městské části. Pokud si ale developerská společnost cestu nechá, tak se vystavujete vážnému nebezpečí, že jakkoli budete vlastníkem bytové jednotky a spoluvlastníkem domu, ke svému vlastnictví se nedostanete, pokud budete mít zablokovaný přístup na cestě, která vám nepatří. Přístupové cesty obvykle hlídají také odhadci a financující banky, ale neměli byste se na ně spoléhat.

3. Jak bude vypadat společenství vlastníků?

Společenství vlastníků, to je vznikající subjekt, do kterého budete patřit ještě i tehdy, když už si na žádnou developerskou společnost, která vám byt prodávala, ani nebudete pamatovat. Zajímejte se proto, jak bude vypadat, především s ohledem na to, jestli bude usnášeníschopné a jestli bude možné se dohodnout na změnách týkajících se společného majetku. Jinými slovy – pokud developer plánuje sdružit 400 bytů pod jedno společenství vlastníků, věřte tomu, že se nedomluvíte nikdy na ničem. To si pohlídejte.

4. Kupujete opravdu bytovou jednotku?

Ne všechno, co se prodává jako byt, je vedeno v katastru a zkolaudováno jako bytová jednotka. Často se jedná o ubytovací jednotku anebo ateliér, protože nesplňuje buď limity hluku (v blízkosti například vede rušná silnice) anebo nemá dostatečné oslunění, to bývá nejčastější. Možná vám to tolik nevadí, ale uvědomte si, že obojí se vám bude případně hůře prodávat. Každopádně, pokud byste i přesto jednotku kupovali, zasloužíte s nižší cenu.

 

Zeptejte se na etapizaci prací u novostavby, ať vám roky po nastěhování nevisí nad hlavou jeřáby.

Zeptejte se na etapizaci prací u novostavby, ať vám roky po nastěhování nevisí nad hlavou jeřáby.

5. Jaké příslušenství patří k vašemu bytu?

Zatímco majetko-právní elaborát vám prozradí, jak to bude s pozemky, o příslušenství byste se měli dočíst v kupní smlouvě. Já si myslím, že pro vás bude vždy výhodnější, když příslušenství budete kupovat jako samostatnou jednotku, která není přímo součástí bytu ani společných prostor. V obou případech by vám to totiž znemožnilo ji v případě potřeby prodat nebo pronajmout a nakládat s ní podle libosti. Jako součást bytu by navíc mohla zabránit i prodeji celého bytu, protože by ho činila vždy dražším než jiné byty bez tohoto příslušenství. To platí jak pro garáž, parkovací stání, tak pro komoru nebo sklep. Balkony, lodžie a terasy, to je jiný příběh. Bývají součástí fasády, společným prostorem s výhradním právem užívání. A je to tak nejlepší.

6. Jaký je plán budoucí výstavby?

A tohle je poslední, zcela zásadní téma pro váš rozhovor s developerem. Bude se v okolí vašeho bytu stavět i poté, co se nastěhujete? Pokud ano, znamená to, že klidně tři i více let nebudete mít jediný den klid a ticho, protože budete obklopeni stavaři. A také okolí asi dlouho bude vypadat spíše jako staveniště než rezidenční lokalita podle vašich představ. Zeptejte se tedy na plány a také na etapizaci stavby – jak dlouho ještě potrvá (a jestli je plán reálný vzhledem k financování, jak jsem uváděl na začátku).

Postavte za sebe odborníky

Nakonec vám chci ještě doporučit, abyste využili služby právníka nebo advokáta a nechali právně prověřit úplně všechno. Zdaleka se nejedná jenom o to, aby si pročetl kupní smlouvu, než ji podepíšete. Chtějte po něm, aby ověřil, že developer opravdu vlastní pozemky a celou budovu, že má vyřízený úvěr ve financující bance, že jsou v pořádku plné moci lidí, s nimiž jednáte.

O tom, jak posuzovat novostavby, vyjednávat s developery a na co si dát pozor, se dočtete na tomto blogu. Budete tak vybaveni, i pokud se pustíte „do boje“ bez obchodníka v zádech.

Photo Credit: Victor1558 yeowatzup cc