novostavby_na_prodej

Jak včas odhalit rizika u novostavby na prodej

Koupě bytu v novostavbě s sebou nese jistá rizika, přestože na papíře projekt vypadá velmi lákavě. Kde hledat záruky, že se krásná vizualizace stane skutečným domovem, kam se budete moci nastěhovat, a nezůstane stát jako opuštěný skelet? Prvním důležitým krokem při výběru novostavby je zjistit, z čeho developer financuje výstavbu. Ušetříte si mnohá nepříjemná překvapení.

Obzvlášť pokud přicházíte k developerskému projektu v počáteční fázi a chystáte se poslat první peníze, jakmile budou novostavby na prodej, máme pro vás dokonalou metodu, jak rozpoznat důvěryhodné developerské projekty od těch riskantnějších. Klíčem je následující dělení developerů podle typu financování.

Novostavby zakoupené v předprodeji jsou totiž virtuálními realitami, z nichž se ne vždycky nakonec stanou dokončené domy připravené k nastěhování. Stačí se projet po Praze a pár věčně nedokončených skeletů jistě spatříte – věřte tomu, že mnohé tyto byty byly jistě v předprodeji udány důvěřivým kupujícím.

Financování z vlastních zdrojů – rozuměj za peníze klientů

První, nejrizikovější skupinu tvoří developeři, kteří své novostavby financují z vlastních peněz. Zní to možná jako dokonalý ideál samostatného, bohatého developera, ve skutečnosti jde ovšem o hru se slovíčky a financuje se z peněz kupujících. Jak to funguje?

Developer má většinou jednu společnost na všechny své rozestavěné projekty. Peníze, které získá z prodeje bytů v jednom projektu, přímo investuje do výstavby dalších. Koupě pozemků a začátek stavby je financován z doprodeje bytů v předcházejícím projektu. Peníze z jedné novostavby jsou tedy počátečním kapitálem pro výstavbu dalších – je to fungování na principu letadla.

Jeden za všechny, všichni za jednoho…

Financování z vlastních zdrojů je nebezpečné, protože se sází všechno na jednu kartu, rizika nejsou vůbec diverzifikovaná. Stačí jediný problém v jediném projektu a je ohroženo dokončení všech ostatních. Veškerou developerskou výstavbu takového investora zaštiťuje jedna společnost. Projekt je tím pádem velmi náchylný na výkyvy celého realitního trhu. Stačí, aby se zastavil obecně prodej nemovitostí a řetězově se zastaví i započatá výstavba. A to bez záruky dokončení.

Developer, který využívá penízek kupujících, musí často čekat s výstavbou na prodej bytů v dalších projektech.

Developer, který využívá penízek kupujících, musí často čekat s výstavbou na prodej bytů v dalších projektech. Photo Credit: Diógenes ;) mugley cc

S tímto typem financování se setkáme obvykle u developerů, kteří nabízejí extrémně levné byty. Cenou za levnou novostavbu není jen rizikové financování, ale velmi často také nízká kvalita stavebních prací. Více se o tom dočtete v článku Lákají vás levné novostavby? Hlídejte si kvalitu.

Financování bankovním úvěrem – jistota zavedené banky

Mnohem bezpečnější formou financování developerské výstavby je bankovní úvěr. Banka chce mít totiž jistotu, že developer své byty dostaví a prodá, a půjčené peníze pak vrátí i s úroky. Proto už před zahájením výstavby chrání sama sebe a zároveň i vás, což vám přináší největší možnou ochranu.

Banka sebe i vás chrání několika kroky

Naděje na dostavění novostavby na prodej je nejvyšší tam, kde se do financování vložila banka.

Naděje na dostavění novostavby na prodej je nejvyšší tam, kde se do financování vložila banka.

  1. Zaprvé developer musí na bankovní účet – určený pouze pro konkrétní výstavbu –  vložit vlastní zdroje (zpravidla 30 % z celkové částky), banka mu pak půjčí jen zbývajících 70 % prostředků. Že developerská společnost disponuje  vlastním kapitálem, který dává bance do zástavy, je určitou zárukou solventnosti.
  2. Další krok, který musí developer splnit, je předprodej 30 % bytů před samotným začátkem výstavby. Developer musí bance doložit podepsané rezervační smlouvy na tyto byty. První kupující mají smluvně zajištěno, že pokud se developerovi nepodaří splnit 30% limit, výstavba nebude bankou povolena a peníze jim budou vráceny.
  3. Poslední zárukou je fakt, že banka financuje výstavbu vždy projektově. V praxi to znamená, že požaduje po developerovi založení nové společnosti, tzv. společnosti zvláštního určení, na každý jednotlivý projekt.

V posledním bodě je nejvíc patrný rozdíl oproti prvnímu způsobu financování. Možná rizika jsou totiž maximálně diverzifikována – peníze a veškeré možné problémy spojené s výstavbou se nepřelévají z jednoho projektu do druhého. Jinak řečeno, krach jiného projektu stejného developera nemá vliv na vaše bydlení.

Zaručen je nejen, že budou novostavby na prodej, ale také že se opravdu dostaví. Developer totiž bance ručí celou nově vzniklou společností, a to včetně veškerého majetku. Bude-li mít developer problém, banka celý projekt přebírá a sama ho dokončí. Hrozí vám tedy sice zpoždění, nikoli však zastavení výstavby.

Financování zajištěné soukromým fondem

Poslední druh financování je velmi podobný financování bankovnímu, akorát roli banky zde zastupuje soukromý investor. Takový způsob je sice bezpečnější, než když developer staví z vašich peněz, ale na rozdíl od zavedené banky, jejíž krach je velmi nepravděpodobný, zde dáváte svou důvěru soukromé společnosti. Zda bude projekt dokončen nebo ne, záleží tedy na této firmě a její důvěryhodnosti. U méně známých společností budete solventnost z veřejných zdrojů prověřovat jen stěží.

Když se láme chleba. Jsou novostavby na prodej bezpečné?

Jednání s developery není vždy úplně jednoduché, zvlášť když tlačíte na nízkou cenu, jak ukazuje příběh našich klientů – Manželé zjistili, v čem bývají levné byty rizikové. Existuje tedy vícero rizik, ovšem z hlediska rizikovosti financování se mají věci to takto:

  • Nejbezpečnější je pro vás, jako pro kupujícího, když developer financuje výstavbu z bankovního úvěru. Projekt totiž bude vždy dostaven a vy nepřijdete o své peníze.
  • Méně bezpečným způsobem je, když výstavbu financuje soukromý investor. V tomto případě pak velice záleží na solventnosti konkrétní společnosti.
  • Nejméně bezpečné je financování z peněz kupujících – v případě velkých společností, které jsou na trhu dlouho, neměly žádný průšvih a jsou úspěšné s prodeji svých bytů, je možné toto riziko někdy podstoupit. Ale u neznámých nebo nových developerů, kteří mají jen několik projektů, je příliš vysoké.

Pokud jste si již vybrali svého developera, připravte se na jednání na základě článku Chystáte se do novostavby? 6 otázek na developera.



Vladimír Zuzák

Ing. Vladimír Zuzák je spolumajitelem a ředitelem Home Institutu. Zkušenosti s realitním trhem získal při práci pro developerskou společnost Finep, kde byl obchodním ředitelem a ředitelem pro finanční služby. Nedávno mezi své projekty přibral restrukturalizaci pražské realitní kanceláře MAXIMA reality, kde je ředitelem a jednatelem.