bydleni_v_novostavbe_skryte_vady

Skryté vady kazí radost z bydlení v novostavbě

Jak dlouho bude byt v novostavbě zářit novotou natolik, že si nevšimnete technických vad, a kdy vám poprvé začnou vadit křivé podlahy, špatná akustika nebo vysoké účty za topení? S tím vším se setkáváme u novostaveb velmi často. Na reklamaci máte u developera šanci první dva roky, takže raději zpozorněte. Ideální je začít s prověrkou, ještě než byt koupíte.

Kvalita novostaveb není ideální, to je objektivní fakt. Upozorňují na to novinové titulky i každý další žadatel o inspekci nemovitostí. V praxi jsme to již mnohokrát ověřili. Nechci vás od bydlení v novostavbě odrazovat, ale koupě nového bytu nezaručuje bezchybnost technického stavu nemovitosti.

Pokud si včas neprověříte důležité detaily a nepohlídáte si proces stavby, může vás to časem vyjít pěkně draho, zejména pokud prošvihnete lhůtu pro reklamaci. Jak se takovému katastrofickému scénáři vyhnout?

Kvalitu stavby ovlivňují všichni zúčastnění – developer, projektanti, zhotovitel či úředníci.

Všichni se snaží ušetřit, jsou tlačeni termíny a na straně kupujícího, který by měl kontrolovat kvalitu jejich práce, obvykle nestojí mnoho odborníků.

Není divu, že první problémy často zaznamenáte až měsíce po nastěhování.

Tři nejčastější druhy závad, na které po čase přijdete

Hraje v tom roli asi psychologie natěšených majitelů nových bytů, že na mnohé problémy nepřijdou hned anebo jim zprvu připadají bezvýznamné. Stává se velmi často, že až po roce nebo i po delší době vám dojde trpělivost a uvědomíte si, že už to takhle dál nejde. Trochu hluku od souseda, nedoléhající dveře, křivá podlaha. Jedná se o drobnosti, ale v součtu vedou k výraznému snížení komfortu z bydlení, který by přece u novostaveb měl být perfektní.

I takhle velkou trhlinu jsme našli při inspekci v novostavbě. Zdroj: IKA Buildog

I takhle velkou trhlinu jsme našli při inspekci v novostavbě.
Photo Credit: IKA Buildog Matt Biddulph cc

1. Hluk a akustika

Stačí nepatřičně tenká příčka, nevhodný izolační materiál či neomítnutá zeď nad podhledem a váš byt může být zahlcen nejen hlukem zvenčí – tramvajemi a kolemjdoucími – ale také zvuky od sousedů, kdy dochází k nepříjemnému narušení soukromí. A po čase vypěníte.

2. Povrchy a dveře

Drobné detaily, na které zlaté české ručičky zapomněly nebo je ve spěchu samy způsobily. S prvním nábytkem odhalíte ve svém novém domově nerovnou podlahu, přidají se poškrábané povrchy dveří či oken, odštípnuté obklady a dlažby, často i špatně se dovírající okna či dveře.

Co jsou tepelné mosty?

Jde o technicky nevhodně navržené návaznosti stavebních konstrukcí, nejčastěji například návaznost tepelného izolantu na rámy oken nebo balkónových dveří, například u výstupu na terasu. Tepelnými mosty dochází k promrzání těchto citlivých míst a úniku tepla.

3. Teplo a energetika

Někdy trvá i více než rok, než zjistíte na schůzích vlastníků, že platíte za energie dvakrát víc než ve vedlejším domě, protože energetická náročnost domu je nesmyslně vysoká. Souvisí to s nedostatečným zateplením nebo špatnou volbou zdroje tepla. Dražší faktury za vytápění způsobují i tepelné mosty, které spolu se zvýšenou vlhkostí mohou časem vést i k plísním.

Na další časté nešvary jsem poukázal v článku Čeká vás koupě domu? Jak odhalit pět nejhorších vad.

Kolaudace a normy? Ty vás nezachrání

Pokud si myslíte, že špatně odvedenou práci stavařů by měla odhalit kolaudační komise, mýlíte se. Developeři jsou již tak zběhlí, že pro ně nepředstavují úřady velkou překážku.

Úředníci jsou experty na poli předpisů a tabulek, nemají čas věnovat se technickému průzkumu kvality nemovitosti. Přestože novostavbu osobně navštíví, nebudou posuzovat její technický stav, jen kontrolovat dodržení podmínek, které stanovilo stavební povolení. Skryté vady lze odhalit jen za použití speciálních metod a přístrojů (dočíst se o nich můžete v článku o inspekcích nemovitostí Inspektor nemovitosti píše do pasportu vady i revize).

Záchranou nejsou ani technické normy, protože až na pár výjimek nejsou obecně závazné. Na důležitosti fakticky nabývají až při tvrdých právních sporech. Zkušený stavař ovšem znalost norem s úspěchem použije při argumentaci a obhajobě nalezených vad a nedodělků. Proti jasným rozporům se těžko brání i developer, musí však na ně někdo upozornit.

Jak včas zvýšit šance na kvalitní výsledek

Hned na začátku si prověřte smlouvu a ujistěte se, že nic nehovoří proti vám. Je zde jasně popsán proces reklamace? Lze se ohradit, jestliže se finální stavba neshoduje s projektovou dokumentací? Jsou nějaká penále za zpoždění při výstavbě? Co nemáte zakotveno ve smlouvě, toho se později, až dojde k potížím, už nedomůžete.

Pokud jste si nemovitost vybrali ještě před jejím dokončením, nebojte se vyrazit na stavbu. Vezměte s sebou foťák a vše důsledně zdokumentujte. Bude se vám to později hodit. (Co všechno prověřujeme při inspekci během výstavby se dozvíte v článku Lákají vás levné novostavby? Hlídejte si kvalitu)

Takhle by "luxusní terasa" rozhodně vypadat neměla. Zdroj: IKA Buildog.

Takhle by „luxusní terasa“ rozhodně vypadat neměla. Zdroj: IKA Buildog.

Od developera si vyžádejte co nejvíc dokumentů – základem je projektová dokumentace a později dokumentace skutečného provedení, jejichž rozpor může být důvodem pro reklamaci. Ale důležité jsou také revize technických zařízení nebo manuály, třeba k obsluze kotle.

Kdo koupí nemovitost v létě, může zjistit až s prvními mrazíky, že zapnout kotel nemusí být v době přetechnizovaných vymožeností tak snadné . Kotle mají dnes pokročilou regulaci a není tak jednoduché nastavit je správně, aby se člověk cítil doma opravdu dobře. S nevhodně nastavenou regulací také stoupají náklady na vytápění, a to i řádově o několik desítek procent.

Co když už bydlíte? Sondy, reklamace, opravy

Když se na nás obracejí lidé, kteří už nějakou dobu v novostavbě bydlí, začínáme s technickou inspekcí. Řadu problémů dokážeme odhalit, aniž bychom porušili povrchy, ale jsou situace, kdy se neobejdeme bez destruktivních sond. Obzvlášť pokud neexistuje dokumentace stavu před zakrytím konstrukcí, musíme je odkrýt dodatečně, rozbourat podlahy nebo porušit obklady a omítky.

Ovšem kdo si včas nepohlídá kvalitu výstavby, ne vždycky se dočká nápravy. Uvedení již hotových konstrukcí do žádoucího stavu by bylo mnohdy tak nákladné, že to ani nelze ekonomicky opodstatnit. A pak vám zbývá leda domáhat se finanční kompenzace.

Reklamační lhůta je pouze dva roky a nemyslete si, že developeři budou reagovat hned. Důkladně prostudujte smluvní podmínky a nenechte se zaskočit liknavostí developerů odpovědět na vaše stížnosti. Budou proces reklamace všelijak natahovat, vy ale musíte být rázní. Pošlete jim oficiální dopis, zajistěte si expertní posudek.

Jakákoli reklamace navíc musí být oznámena „bez zbytečného odkladu“. To je velice důležité, neboť v případě právního sporu může vést tato nevinně znějící větička k tomu, že vaši pozdě podanou reklamaci soud neuzná, byť se bude jednat o skrytou vadu, kterou jste nemohli ani za asistence odborníků při převzetí nemovitosti odhalit.



Petr Vlasák

Ing. Petr Vlasák je hlavním inspektorem a spolumajitelem společnosti IKA BUILDOG, která provádí technické inspekce nemovitostí. Inspekce zajišťuje také pro klienty Home Institute, kteří je mají v ceně služby zastupování kupujících i investiční byty.