ekospol

Lákají vás levné novostavby? Hlídejte si kvalitu

Byty v novostavbách prodávají vizualizace. Realita developerských projektů pak může být pro kupující jako studená sprcha. Běžně se setkáte s nekvalitními materiály, překročenými normami a poškozenými povrchy. Šance, že objevíte dříve či později skrytou technickou vadu, je vysoká. Jak riziko snížit?  S kontrolou kvality začněte v přípravné fázi a dopředu si zajistěte smluvní podmínky, které umožní vymáhání nápravy.

Dát laický návod na to, jak si pohlídat kvalitu levné novostavby, není jednoduché. Můžu vám doporučit, abyste navštívili stavbu co nejdřív (a několikrát) a pořídili fotodokumentaci, ale abych k vám byl upřímný – bude třeba, abyste si přizvali odborníka na technické prohlídky (přečtěte si k tomu rozhovor Inspekce nemovitostí otevře kupujícím oči). A nejen to – důležitý bude na začátku také právník, který vám pomůže nastavit smluvní podmínky.

Žádejte férové smluvní podmínky k vymáhání nápravy

Svou nezkušeností a nepozorností při podpisu smluv nahrávají kupující snaze developerů ušetřit (tipy pro jednání s developery najdete v článku Chystáte se do novostavby? 6 otázek na developera).

Prasklý a poškrábaný rám okna nelze řešit jinak, než kompletní výměnou okna.

Prasklý a poškrábaný rám okna nelze řešit jinak, než kompletní výměnou okna.

Proces reklamace a přijímání připomínek k technickému stavu nemovitosti musí být stanoven smluvně, jinak jsou developeři na koni a mnohdy neváhají odvést lajdáckou práci. Se svým právním oddělením jsou si totiž jisti v kramflecích. Proto nebuďte naivní a s chybami od začátku počítejte.

Co dělat, když nedostatek najdete? Ideální je domluvit se na okamžitém zápisu a fotodokumentaci přímo na stavbě a dále  na procesu nápravy – buď bude možné chybu opravit, a potom je třeba určit časový limit, do kdy má k nápravě dojít. Anebo už nedostatky opravit nepůjdou (například v případě konstrukcí), ale zase musí být stanovena výše finanční kompenzace.

Technická prohlídka, jejíž průběh popíšu v další části článku, tedy musí mít základ ve férových smluvních podmínkách, které zaprvé umožní to, aby kontrola proběhla ve všech následujících částech stavby, a za druhé vám umožní, abyste se také domohli nápravy.

Čtyři fáze stavby, kdy se vyplatí kontrola

My inspektoři můžeme vstoupit do stavby nového bytu v přípravné fázi, těsně po dokončení hrubé stavby, při přejímce anebo také po nastěhovaní, když se projeví skryté nedostatky. Bez technického vzdělání a odpovídajících nástrojů můžete během laické kontroly aspoň vše zdokumentovat. S developery je pak možné jednat o nápravě ještě dva roky po přejímce.

1. Nahlédněte do plánů v přípravné fázi a vychytejte chyby včas

Když se vám podaří odhalit nedostatek už ve fázi přípravy – a developer přistoupí na jeho nápravu – máte vyhráno.

Pokud novostavba ještě nestojí, věnujte náležitou pozornost všem plánům, které developer předloží. Skryté vady se týkají často akustiky, kdy jsou navrženy nevhodné dělící konstrukce mezi bytovými jednotkami.

Špatně řešené mohou být také dispozice bytové jednotky, její osvětlení nebo zastínění budovy. Často je stavba také špatně zateplená a konstrukce nesplňují normy a legislativní předpisy.

Vždy byste měli žádat projektovou dokumentaci a srovnávat ji se skutečným stavem nemovitosti. Nežádoucí odchylky mohou být příčinou skrytých technických vad a poslouží vám při reklamaci.

2. První návštěva – těsně po hrubé stavbě vše zdokumentujte

Možná si říkáte – vždyť jsou tam teprve zdi, žádná okna, podlahy ani omítky – ale stejně se běžte na svůj nový byt podívat už po skončení hrubé stavby. Zajistěte si tuto možnost už ve smluvních podmínkách. Pokud nemáte s sebou inspektora nebo zkušeného stavaře, kteří budou vědět, kam se podívat, tak všechno alespoň důkladně zdokumentujte – zapište a vyfoťte každý kout a každý detail. Bude se vám to hodit později, až se začnou skryté vady projevovat a vy budete moci dohledat, co bylo provedeno špatně.

Ve fázi hrubé stavby se může objevit celá řada chyb, které způsobuje technologická nekázeň a nesoulad s projektovou dokumentací. Na vině je obvykle zhotovitel, který spěchá a snaží se ušetřit.

Díky tomu, že rozvody ještě po hrubé stavbě nejsou zakryté, můžete vidět, jak lajdácky jsou provedené.

Díky tomu, že rozvody ještě po hrubé stavbě nejsou zakryté, můžete vidět, jak lajdácky jsou provedené.

 

3. Neopatrné dokončovací práce pokazí radost z nového bytu

Na nový byt mají kupující pochopitelně stejné požadavky jako třeba na nové auto – chtějí, aby byl bez škrábanců a pěkně se leskl “jako nový”. Bohužel tomu tak nebývá vždy – povrchové úpravy, jako jsou omítky, podlahy, obklady nebo okna mnohdy poničí již zhotovitel při neopatrném zacházení. Řemeslníci při dokončovacích pracích často poškodí nejen povrchy, ale také přeruší kabely nebo třeba potrubí a naruší kvalitu novostavby.

Tady je již opravdu nutné vzít s sebou inspektora nebo alespoň stavaře, který bude vědět, kam se podívat, aby odhalil i vady skryté pod povrchy nebo šikovně zamaskované. Jde totiž o kontrolu před přejímkou, kdy budete moci ještě žádat nápravu předtím, než se nastěhujete.

4. Standardní záruka jsou ze zákona 2 roky, jak je využít?

Poslední fáze kontroly technického stavu nemovitosti je “na vlastní kůži” – po přejímce se do bytu nastěhujete a začnete vady odhalovat, zatímco se zabydlujete. Mnohé vady, jako je například špatná akustika, mohou být dočasně tolerovány a začnou vám opravdu vadit třeba až po roce. Ale dejte si pozor na lhůtu reklamací – ze zákona jsou to dva roky. A developer bude vaši žádost o nápravu natahovat tak, aby tuto lhůtu pokud možno překročil.

V detailu je síla, ale také zdroj budoucích nepříjemností. Podlaha vede znatelně do kopce a tím nebylo možné řádně osadit obložkovou zárubeň dveří.

V detailu je síla, ale také zdroj budoucích nepříjemností. Podlaha vede znatelně do kopce a tím nebylo možné řádně osadit obložkovou zárubeň dveří.

Jak probudit mrtvého brouka

Jakmile najdeme nějakou skrytou vadu na novostavbě, ve všech fázích se obvykle setkáváme u developera s reakcí mrtvého brouka. Snaží se protáhnout svou odpověď, aby vám prošla záruční lhůta. Běžně se může stát, že nebude reagovat na e-maily, při osobních otázkách se bude vymlouvat, že tady není zodpovědná osoba.

Co dělat? Pošlete doporučený dopis na oficiální podatelnu nebo schránku, kde bude existovat záznam o tom, že byla vaše listina doručena. Telefonáty a osobní rozhovory před vypršením záruční lhůty si nikdo nebude pamatovat. Vracím se zde ovšem k začátku našeho článku – ideální je správně nastavit hned ze začátku smluvní podmínky, včetně vymáhání nápravy skrytých vad.

Nejvyšší efektivitu, a tedy i nejlepší kvalitu vaší novostavby, ovšem zaručují služby jako inspekce nemovitosti. Postarají se nejen o zjištění vad, ale také o komunikaci s developerem a domůžou se nápravy všech chyb.



Petr Vlasák

Ing. Petr Vlasák je hlavním inspektorem a spolumajitelem společnosti IKA BUILDOG, která provádí technické inspekce nemovitostí. Inspekce zajišťuje také pro klienty Home Institute, kteří je mají v ceně služby zastupování kupujících i investiční byty.