Hydroizolaci podsklepené části domu tvoří pouze nopová fólie.

Inspekce nemovitostí otevře kupujícím oči, věří Petr Vlasák

Rád bych Vám představil experty na inspekce nemovitostí z firmy IKA Buildog. Prověřují technický stav všech nemovitostí, které kupují naši klienti – ať už pro svoje vlastní bydlení anebo jako investiční byty. Inspektoři jsou stavaři, architekti, specialisté na energetiku a díky jejich práci si můžeme být jisti, že chráníme svoje klienty před špatnými rozhodnutími. Máme za sebou i případy, kdy jsme na základě technické inspekce nemovitosti koupi vůbec nedoporučili, v mnoha dalších případech jsme díky ní vyjednali podstatnou slevu.

Hlavním inspektorem IKA Buildog je Ing. Petr Vlasák, který načerpal svoje široké zkušenosti, když se podílel  na realizaci velkých investičních celků v řádu stovek milionů u přední české stavební společnosti. Inspekce nemovitostí popisuje jako poměrně novou službu na realitním trhu, která bývá sice pro prodávající velkým překvapením, nakonec ale zvyšuje kvalitu a důvěryhodnost vzájemného vztahu mezi prodávajícím a kupujícím.

O mnohdy pokřiveném a neférovém vztahu mezi kupujícími a prodávajícími na českém realitním trhu se dočtete více v článku Vladimíra Zuzáka Realitní realita – stav neregulovaného trhu. V otázce vzájemného vztahu rozhodně máme co zlepšovat.

Petr Vlasák, hlavní inspektor společnosti IKA Buildog

Petr Vlasák, hlavní inspektor IKA Buildog

Petra bych tady rád nejdřív představil prostřednictvím tohoto dvoudílného rozhovoru a od května se navíc sám stane pravidelným autorem na tomto blogu, kde bude radit kupujícím, jak si prověřit nemovitost a na co všechno si dát pozor.

První část rozhovoru se věnuje inspekcím nemovitostí jako nové službě na realitním trhu, ve druhé části, kterou jsme nazvali Inspektor nemovitosti píše do pasportu vady i revize, jdeme do detailů ohledně toho, jak se nemovitosti provádějí, co všechno zjistí a co už naopak odhalit nemůžou.

Cílem je zvýšit důvěryhodnost mezi prodávajícím a kupujícím

Co si mám představit pod termínem inspekce nemovitostí?

Cílem inspekce nemovitosti je naprosto odkrýt kvalitativní hodnotu stavby, a zvýšit tak transparentnost a důvěryhodnost vztahu mezi prodávajícím a kupujícím. Obě dvě strany budou mít jistotu, že prodej probíhá férovým způsobem a že si kupující pořizuje nemovitost, která nemá žádné technické vady.

Jde o to, aby proběhl úspěšný obchod, který bude orientován na trvalé hodnoty a bude oboustranně výhodný pro prodávajícího i kupujícího. Nemovitost je spojená se zemí, nedá se nikam přemístit a člověk si ji navíc nejčastěji pořizuje na celý život. Tudíž je nesmírně důležité, aby byla kvalitní. A inspekce nemovitosti by tu kvalitu měla podtrhnout.

Chápu to správně, že inspekci poptávají spíše kupující? Nebo se setkáváte i s tím, že ten impuls k inspekci přijde od prodávajících?

Opravdu se na nás obracejí zejména kupující. Ale zajímavé je, že realitní trh na Západě, v USA a Velké Británii, se v podstatě bez této služby neobejde. Naprostá většina realitních transakcí tam probíhá za asistence inspektora. Prodávající se tam mnohdy chce svou nemovitostí pochlubit, jak je dobrá. Potom už totiž není moc prostor pro vyjednávání slevy, jakmile prodávající odkryje všechny karty.

Prodávající často překvapíme, ale v inspekcích nám nebrání

Stává se vám, že překvapíte prodávajícího, který až v momentě prodeje zjišťuje, v jakém stavu jeho nemovitost vlastně je?

Stává se to. Nemyslím si, že by prodávající chtěl nějaké vady skrývat. Spíš bývá trošku zaslepen tím, že v nemovitosti žije, a tak mu nepřipadá, že by některé věci mohly být k tíži budoucího majitele. Třeba si zvykl, že tam má vlhkost nebo nějaký nepříjemný zápach, který už ani necítí, a že tam má trhliny, které už mu splývají a které nevidí. My bychom právě měli oběma stranám otevřít oči a na vady poukázat.

Někteří majitelé také využívali nemovitost, kterou chtějí prodat, k jinému účelu, než za jakým ji chce kupující. Například si představte rodinný domek, který je podsklepený. Stávající majitel používal sklep jako sklad a třeba tam ani nechodil. Ale nový majitel by si raději z tohoto sklepa udělal ateliér nebo by tam chtěl trvale pobývat. Pokud je takový sklep zatížen nějakou vlhkostí například kvůli nekvalitně provedené hydroizolaci, pro nového majitele to může být problém.

Dosavadnímu majiteli chybějící osazení venkovního parapetu zřejmě nevadilo. Možná nepřemýšlel o tom, jak na něj působí voda a sníh a že dlouhodobě degradují okolní konstrukce...

Dosavadnímu majiteli chybějící osazení venkovního parapetu zřejmě nevadilo. Možná nepřemýšlel o tom, jak na něj působí voda a sníh a že dlouhodobě degradují okolní konstrukce…
Photo Credit: IKA Buildog

Provádíte inspekce jenom před koupí nemovitosti, nebo se na vás lidé obracejí i poté, co nemovitost koupili?

Setkáváme se s oběma případy. Samozřejmě z pohledu výhodnosti obchodních vztahů a transparentnosti je lepší, když si kupující nechá inspekci provést před uskutečněním obchodu. Jinak je prostor pro vyjednávání s bývalým majitelem značně omezený. Ale stává se nám také, že nový majitel chce vědět, jak si nemovitost stojí, i když si ji už pořídil. Součástí naší služby je i ocenění vad a nedostatků, takže nový majitel získá představu o tom, kolik by ho stála rekonstrukce nebo uvedení do žádoucího stavu.

V případě, že provádíte inspekci ještě před prodejem, jsou prodávající ochotni vás do bytu pustit?

Zatím vždycky nás pustili bez větších potíží. Spíše jde o to, že prodávající bývají z našeho požadavku překvapení. A nejenom prodávající, často i jejich zástupci, realitní makléři. Vysvětlujeme si to tím, že inspekce nemovitosti je celkem nová služba na našem trhu, dva nebo tři roky stará. Takže lidé ji ještě neznají. Ale nehází nám klacky pod nohy, vždycky se domluvíme.

Inspekce jsou na trhu novinkou, vyplatí se inspektory prověřit

Kolik nemovitostí, které se dnes prodají, podle vašeho odhadu projde podobnou inspekcí?

Odhadované číslo odpovídá tomu, že je služba nová. Já si myslím, že ji zatím kupující ani prodávající moc neznají, takže bych odhadoval, že nějakou inspekcí projde od 5 do 10 % nově pořízených nemovitostí.

Chtěl bych ale říct, že jsme se setkali i s inspektory, kteří neprovozují inspekce moc zodpovědně. Opravdu je velký rozdíl mezi kvalitním a méně kvalitním inspektorem. Ti druzí totiž kupujícímu v podstatě ani nepřinesou žádnou velkou přidanou hodnotu. Následovat může velké zklamání. Určitě bych doporučil jakémukoliv zájemci o inspekce, aby se tím zabýval.

Podle čeho toho dobrého inspektora poznat?

Důležité jsou reference a také to, aby se firma nestyděla představit na webu své inspektory nebo alespoň vedoucí pracovníky. Také bych doporučil vyhledávat inspektory, kteří ochotně ukazují výsledky své práce nebo se prezentují v médiích. Například je dobré, když firma, která inspekci nabízí, ukáže na webu i ten protokol, aby klient přesně věděl, jaký výsledek dostane a co může očekávat.

Mě jde o to, že služba inspekce nemovitostí je na trhu nová a zároveň je myslím mimořádně závislá na pozitivních referencích klientů. Stačí jeden nespokojený klient, který tuto službu degraduje i v očích svých známých, kolegů a celého svého okolí. A to bych si nepřál, protože kvalitně odvedená inspekce nemovitostí může opravdu významně pomoct kupujícím i prodávajícím.



Karel Trachta

Ing. arch. Karel Trachta je architekt, zkušenosti má s rodinnými i bytovými domy a rovněž s developerskými projekty. Vedle architektonických návrhů se rovněž věnoval přímo stavbám a rekonstrukcím.