manzele_Svobodovi

Manželé zjistili, v čem bývají levné byty rizikové

Manželé Svobodovi přišli do Home Institutu s přáním koupit levný byt, kde by mohli založit rodinu. Realitní trh byl pro ně španělskou vesnicí, a přestože rozpočet měli omezený, rozhodli se investovat do zastupování kupujících. Jak si společně s námi prohlíželi různé levné byty, začalo být zřejmé, že sami by se jen těžko vyhnuli jejich nástrahám. Všechno ovšem dobře dopadlo – nakonec oslavili stěhování do panelákového 2+kk v Petrovicích.

Vybrat, prověřit a bezpečně koupit levný byt může být mnohem těžší zadání než koupit luxusní vilu. Omezený rozpočet člověka vždycky nabádá k ústupkům – spousta kupujících postupně slevuje z počátečních priorit nebo ubírá na bezpečnostních opatřeních, protože se obávají, že by jinak levný byt nezískali. Klíčem k úspěchu je dokázat rozlišit, kdy je možné ustoupit, a kdy byste si naopak měli trvat na svém.

Svobodovi dokázali udělat ta správná rozhodnutí díky tomu, že investovali  část peněz – kterých nebylo nazbyt – do zastupování kupujících. „Po první návštěvě v Home Institutu jsme zvažovali službu zastupování kupujících, nakonec jsme ji přijali a udělali jsme dobře. Byl to velký rozdíl oproti tomu, kdybychom byt kupovali sami, protože nemáme znalosti okolo realit, práva ani prodeje,“ bilancovali po nastěhování.

Stejně jako tisíce dalších kupujících s omezeným rozpočtem, Svobodovi nastavovali svá počáteční kritéria tak, aby jim odpovídaly spíše levné byty, které si budou moci dovolit. (Až budete usilovat o totéž, můžete se řídit například článkem Co všechno ovlivňuje cenu vašeho bydlení.) Svobodovi tedy přišli s přáním koupit bydlení v novostavbě, kde se levné byty nabízejí, a mimo Prahu – v Kladně nebo jiném malém městě. Všechno dopadlo nakonec úplně jinak.

Levné novostavby? Obezřetnost je na místě

Začali jsme vyhledávat podle zadání klientů, a tedy jsme nejdřív prověřili novostavby v Kladně a také v blízkosti Jesenice. Zarazila nás ovšem nejdříve velmi špatná komunikace ze strany developerů – nereagovali na poptávky a po čtrnácti dnech žádostí o plány bytů jsme museli pro ně dojet osobně. Druhým varovným signálem bylo topení přímotopy – zatímco byty by byly levné, jejich provoz by vyšel klienty pěkně draho, protože elektřina je vůbec nejdražší možný zdroj tepla. Dočtete se o tom mimo jiné v článku Nestihli jste prověřit bytový dům? Častá chyba.

Levné novostavby vypadají na vizualizacích vždycky lákavě.

Levné novostavby vypadají na vizualizacích vždycky lákavě. Až když si přečtete dosavadní zkušenosti klientů, začnete tušit, s kým máte tu čest.

Ještě větší nástrahy jsme zjistili, když jsme prověřovali důvěryhodnost developera. Dočetli jsme se na internetu, že je problematické nacenění nadstandardu. Pokud by klienti chtěli posunout příčky, změnit kachličky v koupelně nebo jiné úpravy, museli by doplácet horentní sumy peněz. Zatímco správně by developer měl nacenit nadstandard dopředu, tady to nebylo možné.

Diskusní fóra pak prozradila běžnou praxi, kdy developer tahal z klientů za nadstandard neuvěřitelné peníze. Zaprvé je nechal zaplatit architekta, který měl změny zakreslit, a potom jim naúčtoval vše dvakrát – sečetl ceny za standard i nadstandard. Běžnou praxí přitom je doplatit jen rozdíl vyšší kvality oproti standardu. Tady by bylo naopak levnější si nový byt rekonstruovat s vlastními řemeslníky. Kdybychom tento zádrhel nezjistili, klienti by byli překvapeni až v době, kdy by nešlo od koupě bytu odstoupit.

Další, tentokrát právní problém se skrýval ve smlouvě s developerem – byla v ní rozhodčí doložka, která zajišťovala developerovi právo určit si rozhodčího v případě jakéhokoli budoucího sporu s kupujícím. Na tak neférové podmínky jsme rozhodně přistoupit nechtěli. Poslední nástrahou byl volný pozemek za novostavbou – nikdo nám nebyl schopen ani říct, natož dát nějakou garanci, co se tam bude dít, zda se nebude brzy stavět skladová hala nebo něco jiného, co by zásadně narušilo kvalitu života v novostavbě.

Vzhledem k tomu, že levné novostavby mohou být rizikové i po technické stránce, jak upozornil náš inspektor Petr Vlasák v článku Lákají vás levné novostavby? Hlídejte si kvalitu, upustili jsme nakonec od jednání s developery a pustili se do hledání na second-handovém trhu v Praze.

Překvapení: realitní makléř málem lichvářem

Když jsme zavrhli novostavby, rozhodli jsme se hledat levné byty jinde – na panelákových sídlištích. Známe samozřejmě všech šest důvodů, proč je činžák lepší než panelák, ale přesto jsme se rozhodli do toho jít. Ovšem hledali jsme panelákový byt, který bude mít výhled, bude dispozičně upraven pro mladou rodinu s dítětem a bude dobře dopravně dostupný. Bohužel neměli jsme ze začátku štěstí ani na slušné realitní makléře.

Na Jižním městě se stalo něco velmi nepříjemného. Manželé Svobodovi měli od svého finančního poradce plán, jak konsolidovat své dosavadní půjčky, aby mohli dostat hypoteční úvěr. Bohužel jsme proto nemohli na začátku jednání přijít již s pozitivním prescoringem, což komplikovalo jednání. Na druhou stranu, toto je situace mnoha kupujících, kteří hledají levné byty, a není zdaleka neřešitelná. Reakce realitního makléře ale byla neuvěřitelná – nejen že se k manželům Svobodovým nechoval slušně a zastrašoval je, dokonce jim nabídl soukromou půjčku a tlačil je k okamžitému podpisu smluv. Jednání jsme okamžitě ukončili.

Dobrý dojem neudělal ani další realitní makléř, který žádal po klientech složení nevratné zálohy 50 000 Kč. Dokud ji Svobodovi nesloží, nechtěl začít vůbec s prodávajícím jednat o slevě. Sám se tak stal zjevným důkazem toho, jak moc kupující potřebují mít někoho na své straně.

Favorita jsme našli v ideální lokalitě

Všechny tyto peripetie nás dovedly nakonec k panelákovému bytu 2+kk v pražských Petrovicích.

Panelové byty v pražských Petrovicích - ideální lokalita pro manžele Svobodovy.

Panelové byty v pražských Petrovicích – ideální lokalita pro manžele Svobodovy.

Příjemným překvapením bylo především to, že jsme se nakonec kvůli omezenému rozpočtu nemuseli uchýlit k žádné vzdálené lokalitě. Petrovice jsou čtvrť, kde paní Svobodová pracuje, a tedy jsou pro manžele doslova ideální lokalitou. Vybrali jsme byt před rekonstrukcí, což adekvátně snížilo cenu (jak se dočtete článku Chcete ušetřit? Kupujte byty před rekonstrukcí). Byt prošel právní prověrkou i inspekcí nemovitosti, kde jsme klientům nacenili budoucí nutné úpravy, především rekonstrukci dosud umakartového jádra.

S makléřem jsme se tentokrát již bezproblémově dohodli na několika změnách v kupní smlouvě a klienti od nás odcházeli nejen s klíči od bytu v ruce, ale ještě také s architektonickým doporučením na to, jak byt do budoucna upravit, aby vznikl prostor pro ložnici, dětský pokoj i obývák s kuchyňským koutem.



Karel Trachta

Ing. arch. Karel Trachta je architekt, zkušenosti má s rodinnými i bytovými domy a rovněž s developerskými projekty. Vedle architektonických návrhů se rovněž věnoval přímo stavbám a rekonstrukcím.