obcansky zakonik 1

Co přinese nový občanský zákoník v oblasti bydlení

Od nového roku nebude kupování nemovitostí probíhat za stejných podmínek jako doposud. České občanské právo dostane 1. ledna 2014 novoroční dárek – čeká ho největší změna za poslední půl století. Účinnosti nabývá zákon č. 89/2012, který nahrazuje dosud platný občanský zákoník z roku 1964. Co to bude znamenat pro kupující nemovitostí a také pro vlastníky investičních bytů? Seriál tří novoročních článků začíná představením prvních změn platných pro vlastníky nemovitostí.

Jak slýcháme ze všech stran, nový občanský zákoník se dotkne opravdu každého – vlastníků nemovitostí, kupujících nových bytů a domů, těch co se věnují zastupování kupujících, nájemců i pronajímatelů, kteří vlastní investiční byty. Samotný kodex i doprovodné předpisy obsahují mnoho nejasností, které budou muset odstranit nové předpisy, judikatura i právní teorie. Než k tomu dojde, čeká nás bohužel delší období právní nejistoty. Proto doporučuji seznámit se s novými předpisy, být obezřetný a rekodifikaci sledovat. Začněte třeba tímto přehledem základních změn týkajících se bydlení.

Dům bude od nového roku součástí kupovaného pozemku.

Dům bude od nového roku součástí kupovaného pozemku.

S pozemkem koupíte i dům

Tam, kde mají pozemek i stavba stejného vlastníka, se stane od 1. ledna 2014 stavba součástí pozemku, na kterém stojí. Výjimky platí pro tzv. dočasné stavby. Při prodeji proto bude nyní stačit, aby se ve smlouvě specifikoval jenom samotný pozemek.

Pokud však měla stavba před 1. 1. 2014 jiného vlastníka, nestane se součástí pozemku, na kterém stojí, a zůstane nadále samostatnou nemovitou věcí. Vlastník stavby a vlastník pozemku budou mít navzájem vůči sobě předkupní právo na tyto nemovitosti. Pokud při prodeji předkupní právo nevyužijí, zůstává jim zachováno i vůči pozdějšímu majiteli.

 

Stavět na cizím? Kupovat budete právo stavby

Co dělat, pokud i po 1. 1. 2014 budete chtít stavět na cizím pozemku? Kromě dosavadních možností, jako je nájem pozemku či zřízení věcného břemene, k tomu lze využít také institut tzv. práva stavby. Existoval v občanském zákoníku do roku 1964 a používá se i v zemích, jako je Německo, Rakousko či Švýcarsko.

Právo stavby spočívá v právu jiné osoby mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Může jít nejen o postavení stavby nové, stavebník může převzít i stavbu, která již na pozemku stojí. Právo stavby bude možné zřídit jen jako dočasné, na dobu ne delší než na 99 let. Je ale možné ji prodloužit. Občanský zákoník výslovně prohlašuje právo stavby jako nemovitou věc, z čehož plyne právo s ní obchodovat nebo dát do zástavy a také povinnost evidovat ji v katastru nemovitostí.

Právo stavby bude nově nemovitou věcí, s níž je možné obchodovat.

Právo stavby bude nově nemovitou věcí.

Chcete koupit podíl? Spoluvlastníků už se ptát nemusíte

Dosavadní předkupní právo, které mají podíloví spoluvlastníci nemovitostí, zanikne uplynutím jednoho roku ode dne nabytí účinnosti nového občanského zákoníku, a tedy 1. ledna 2015. Po uplynutí této lhůty již spoluvlastníci nebudou muset nabízet svůj díl ke koupi přednostně ostatním spoluvlastníkům, když budou chtít prodat svůj podíl. Nakládání s podílem však nesmí být na újmu právům ostatních spoluvlastníků bez zřetele k tomu, z čeho vyplývají. Co toto omezení znamená, to bude zřejmě do budoucna upřesněno soudní judikaturou.

S výčtem důležitých změn budeme ještě do konce roku pokračovat v dalším článku, který vysvětlí, v jakých ohledech stojí nový občanský zákoník na straně kupujících, a nakonec také v novinkách pro současné nebo budoucí vlastníky investičních bytů. Pokud pronajímáte byt, nový občanský zákoník mění pravidla. Svoje dotazy k uvedeným právním změnám můžete psát do komentářů, pokusíme se na všechny odpovědět.

Photo Credit: Örlygur Hnefill  pnwra  TinyApartmentCrafts cc



Aleš Novák

Mgr. Aleš Novák LL.M je advokátem a spolumajitelem Advokátní kanceláře Šebelová Novák, kde nabízí mimo jiné i advokátní služby v oblasti vlastnictví nemovitostí a vymáhání pohledávek.


2 odpovědí
  1. Jana Janíková
    Jana Janíková says:

    Dobrý den.
    Bydlíme v nájmu u vlastníka bytu.Spotřebiče v bytě(kuchyňská kamna)jsou již velmi stará,opotřebivaná a z el.plotýnek je funkčí již jen jedna.Koupelnové jádro je polorozpadlé,plné plísní,sprchová vanička je velmi odřená,nemáme ani umyvadlo.WC mísa je stará,splachování pořád zlobí.
    Jaké máme možnosti domoci se oprav v bytě u jeho vlastníka?O co můžeme žádat, vzhledem k nové úpravě Občanského zákoníka?
    Děkuji za odpověď. Jana Janíková

    • Kamila Vosiková
      Kamila Vosiková says:

      Dobrý den,

      Záleží na stavu bytu, v jakém byl byt převzat a za jakého stavu došlo k nastěhování. Nicméně, pokud byt není způsobilý k obývání a užívání, oslovila bych pronajímatele s oznámením o potřebě provedení oprav.

      s pozdravem
      Kamila Vosiková

Komentáře jsou uzavřeny.