Jak zjistit právní vady nemovitosti? Nejen z katastru

Nemovitost, kterou se chystáte koupit, musíte znát opravdu do detailu - vedle předností, které vám jistě sdělil realitní makléř nebo prodávající, se seznamte pečlivě také s vadami, a to jak viditelnými, tak skrytými, faktickými i právními.

Předpokládáme, že máte za sebou prohlídku nemovitosti a zkontrolovali jste její technický stav (objednat si inspekci nemovitosti). Neméně důležité je přistoupit ke kontrole tzv. právních vad nemovitosti. Ty jsou zrádné, protože pokud si nedáte pozor, můžete se o nich dozvědět až dlouho poté, co jste nemovitost koupili.

Co všechno vás může čekat, jak na to přijít a co s tím udělat?

Popíšu nyní několik hlavních bodů, na které je dobré se zaměřit, pokud chcete kontrolovat právní stav nemovitosti. Ale podobně jako později při podpisu smluv, jedná se o tak drahou a důležitou investici, že by bylo poměrně riskantní pokoušet se projít celým procesem bez právníka.

Kupující budou od nynějška lépe chráněni v katastru nemovitostí

Čeká vás lepší ochrana v katastru nemovitostí

Začneme s dobrými zprávami. Už jsme psali o novém občanském zákoníku na straně kupujících. Zákoník klade důraz na tzv. zásadu materiální publicity. To znamená, že pokud někdo vychází z údajů z katastru nemovitostí, je chráněn i v případě, že údaje zapsané v katastru neodpovídají skutečnosti. Letos si vlastníci musí dát do pořádku zápisy týkající se jejich nemovitostí a zásada začne v plném rozsahu platit od 1. 1. 2015.

Zásada materiální publicity platí ale i opačně: nikdo se nemůže vymlouvat, že neznal údaje zapsané v katastru. Při koupi nemovitosti se tedy nejdříve musíme zaměřit na stav zápisu v katastru nemovitostí a opatřit si vždycky co nejaktuálnější výpis. Dále si řekneme, co všechno z výpisu z katastru zjistíme a co naopak nezjistíme.

Ověřte si, kdo je vlastníkem nemovitosti

V prvé řadě si musíme zkontrolovat, zda osoba, se kterou jednáme, je v katastru zapsána jako vlastník nemovitosti. Dále je dobré zeptat se vlastníka, jestli je ženatý/vdaná a zda nemovitost patří do společného jmění manželů. V tom případě je třeba podepsat kupní smlouvu s oběma manželi.

Počkejte si na výmaz zástavního práva

Z výpisu z katastru můžete také zjistit, že na nemovitosti vázne zástavní právo. V tom případě rozhodně nedoporučuji ji kupovat. Od vlastníka zjistěte, zda a kdy je schopen zajistit výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí.

Pokud jste ochotni počkat s koupí do doby, kdy dojde k výmazu, bude nejvhodnější uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí. Tam bude zakotvena povinnost uzavřít kupní smlouvu po výmazu zástavního práva z katastru. Před uzavřením kupní smlouvy doporučuji zkontrolovat v dokumentech od věřitele – například od banky – jak byl vyřešen dluh (úvěr) a listinu, na základě které se bude zástavní právo z katastru vymazávat (nebo bylo vymazáno).

Existují situace, kdy lidé kupují nemovitosti zatížené zástavním právem, ale v tom případě musí být důkladně právně ošetřeno, jak bude zástavní právo vymazáno. Příkladem může být prohlášení velké důvěryhodné banky, že v okamžiku, kdy jí kupující zašle peníze na určitý účet, podnikne konkrétní právní kroky k výmazu svého zástavního práva, což musí být důsledně ošetřeno ve všech souvisejících smlouvách.

Zjistěte si, na základě jaké smlouvy vzniklo právo stavby nebo věcné břemeno.
Photo Credit: Felix Montino Joe Houghton Dan Foy cc

Právo stavby a věcná břemena vadit mohou, ale nemusí

Z katastru nemovitostí lze také zjistit, že nemovitost je zatížena právem stavby nebo věcným břemenem. Právo stavby patří k novinkám, které nový občanský zákoník přinesl v oblasti bydlení. Spočívá v právu mít na cizím pozemku stavbu. Nový občanský zákoník také zavedl rozlišení věcných břemen na služebnosti a reálná břemena.

Co dělat, pokud zjistíte, že na nemovitosti vázne některá z těchto právních vad? Pokud přesto máte o nemovitost zájem, nahlédněte do sbírky listin příslušného katastrálního úřadu a zjistěte si obsah smlouvy, na základě které shora uvedené právo vzniklo. Smlouva obsahuje konkrétní podmínky tohoto práva, na základě kterých byste se měli rozhodnout (po konzultaci s právníkem), zda jste ochotní takto zatíženou nemovitost koupit.

Předkupní právo zavazuje i nového vlastníka

Nový občanský zákoník ruší zákonné předkupní právo spoluvlastníků k 1. 1. 2015, naproti tomu ale zakládá vzájemné předkupní právo mezi vlastníkem stavby na cizím pozemku a vlastníkem tohoto pozemku. Nadále je ovšem možné zřídit předkupní právo smlouvou a následně ho zapsat do katastru nemovitostí jako věcné právo, které zavazuje i dalšího vlastníka nemovitosti.

Při koupi nemovitosti, která je předmětem předkupního práva, je tedy nutné mít na paměti, že majitel nemovitosti nejdříve musí nabídnout nemovitost ke koupi osobě oprávněné z předkupního práva (tzv. předkupníkovi). Je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné a dojde k jeho porušení, může se předkupník soudně domáhat po kupujícím, aby mu věc prodal.

Právní vady nemovitosti, které si v katastru neověříme

Z katastru nemovitostí můžeme, ale nemusíme zjistit, zda má k nemovitosti někdo nájemní právo. Nová úprava sice motivuje vlastníka i nájemce, aby nájemní právo do katastru zapsali, ale zápis povinný není. Zajímejte se také, jestli v bytě nebo budově nemá nějaká osoba nahlášený trvalý pobyt. Sami si to ověřit nemůžeme, to může učinit jen vlastník nemovitosti. Obdobně by vás mělo zajímat, zda nemá v nemovitosti sídlo nějaká právnická osoba.

Při koupi pozemku si zase musíme dát pozor, jestli je k němu přístupová cesta a jak je právně ošetřena. Také způsob využití může být pro nás důležitý - u staveb nás pak zajímá kolaudace, u pozemků územní plán.

U bytů si zkontrolujeme podíl na společných částech domu a pozemku a také skutečnost, jestli neexistuje podíl na nějaké jiné funkčně související stavbě. U bytů může existovat i podíl na společných částech nemovitosti, které jsou spoluvlastnictvím jen některých vlastníků bytů. Typicky se toto objevuje například u garáží – kupujeme-li s bytem i parkovací stání nebo garáž, musíme svou pozornost zaměřit i na právní úpravu tohoto stání či garáže.

Jak vidíte, některé právní vady zjistíte z katastru, jiné ne. Abyste maximalizovali svou právní ochranu, musíte věnovat velkou pozornost také tomu, jak je napsána kupní smlouva na nemovitost, a také obsahu dalších souvisejících smluv. Doporučujeme rozhodně objednat si profesionální kontrolu smluvní dokumentace . Nabízí ji například společnost ProBydlení, která se specializuje na realitní právo.