podpis_kupni_smlouvy

Kupní smlouva na nemovitost. Na co si dát pozor

Je před vámi klíčový moment – podepsání kupní smlouvy na byt. Budete potřebovat vědět, co všechno si ověřit při prvním čtení, jaké položky byste měli žádat jako součást smlouvy a proč nakonec i přes všechny online příručky poslat kupní smlouvu na kontrolu zkušenému právníkovi.

Kupní smlouva už je vrcholem celého procesu koupě nemovitosti a je také často v pořadí třetí nebo čtvrtou smlouvou, kterou podepisujte. Pokud vás teprve čeká rezervační smlouva nebo smlouva o smlouvě budoucí kupní, pročtěte si článek Jak se vyznat ve smlouvách při koupi nemovitosti.

Pokud už přistupujete ke kupní smlouvě, jak začít? Poté co jste si zjišťovali, jak ušetřit při koupi nemovitosti a vyjednávali o slevě, zaměřte se v kupní smlouvě nejdřív na uvedení kupní ceny a způsob jejího placení. Zejména u ceny (ale také popisu nemovitosti a údajů týkajících se smluvních stran, o kterých píšu níže) je třeba zkontrolovat, zda nedošlo k chybám při psaní smlouvy. Co vše je potřeba překontrolovat, se dočtete v článku Smlouva o koupi bytu. Co zkontrolovat?. Ideální způsob placení je uložení peněz do úschovy, které musí být upraveno shodně jak v kupní smlouvě, tak ve zvláštní smlouvě o úschově.

Koupě bydlení není jednoduchý proces. Seriál Jak správně postupovat při koupi bydlení vás provede od výběru bytu přes podpisy všech smluv, financování až po zápis vlastnického práva v katastru nemovitostí.

Co přinesl nový občanský zákoník do kupní smlouvy

Jednou ze základních náležitostí kupní smlouvy je řádný popis nemovitosti. Pokud půjde o byt, musíme si dát pozor, zda bytová jednotka byla vymezena podle zákona o vlastnictví bytů nebo podle nového občanského zákoníku. Tím se bude řídit nejen popis jednotky a spoluvlastnického podílu na nemovitosti, ale i obsahové náležitosti smlouvy.

Nový občanský zákoník dále zakotvuje zásadu, že stavba je součástí pozemku, takže se vám může například stát, že vám druhá strana při koupi rodinného domu nabídne k podpisu kupní smlouvu, která bude obsahovat jen převod pozemku. Pokud je vlastníkem stavby i pozemku tatáž osoba, bude taková úprava správná.

Je třeba také doporučit, aby si kupující zkontroloval i skutečnost, kdo bude plátcem daně, protože nová právní úprava občanského zákoníku umožňuje dohodu o tom, že daň zaplatí kupující. Povinnost prodávajícího zaplatit daň z převodu nemovitostí, resp. nově daň z nabytých nemovitých věci, lze ve smlouvě ochránit. Neobsahuje-li smlouva takovou dohodu, platí, že plátcem je prodávající.

TIP

PBJe toho na vás moc? Máte starost, abyste našli všechny chyby v kupní smlouvě? Kontrolu smluvní dokumentace můžete svěřit odborníkům.

 

Podoba kupní smlouvy, kterou vám předloží realitní kancelář, není zdaleka konečná. Kontrolujte a vyjednávejte.

Podoba kupní smlouvy, kterou vám předloží realitní kancelář, není zdaleka konečná. Kontrolujte a vyjednávejte.

 

Trvejte na smluvní pokutě i možnosti odstoupení od kupní smlouvy

Obvykle kupní smlouva obsahuje prohlášení prodávajícího, že předmět prodeje není zatížen žádnými právními ani faktickými vadami, že na majetek prodávajícího nebyl prohlášen konkurs, vedena exekuce, že v bytě nemá nikdo nahlášen trvalý pobyt apod.

Pro ochranu kupujícího je dobré do smlouvy začlenit smluvní pokutu, kterou by bylo možné uplatnit v případě, že se některé z takových prohlášení ukáže být jako nepravdivé. Na takové smluvní pokutě doporučujeme trvat, prodávající, který má „čisté svědomí“ by proti smluvní pokutě neměl nic namítat.

Kromě ujednání smluvní pokuty je vhodné zakotvit i povinnost k náhradě škody a možnost kupujícího odstoupit od smlouvy (toto právo je dobré založit i pro případ, že do určité doby nedojde k zápisu vlastnického práva kupujícího do katastru).

Mezi další náležitosti, na které je třeba se zaměřit, je způsob předání bytu (smluvní pokuta za každý den prodlení s předáním) a kdo bude platit poplatek za podání návrhu na katastr.

Podepisujte se vlastnoručně a na papír

Kupní smlouva týkající se nemovitostí vyžaduje písemnou formu, podpisy musí být na téže listině a musí být úředně ověřeny. Na písemné formě  je nutné na ní trvat u všech uvedených smluvních typů, jako je rezervační smlouva a smlouva o smlouvě budoucí kupní, přestože je u některých smluv nový občanský zákoník nepožaduje.

Jenom doporučit lze využití služeb nezávislého právníka. Realitní kanceláře sice mají připravené smluvní dokumenty, ale bývají napsány často tak, aby vyhovovaly zejména realitní kanceláři. Proto je dobré předloženou smlouvu dát zkontrolovat odborníkovi, který bude hájit jen vaše zájmy. Na realitní právo a ochranu kupujících se zaměřuje v Praze například společnost ProBydlení, která nabízí vedle klasických právních služeb samostatně i kontrolu smluvní dokumentace. Podívejte se na jejich web Právní služby.

Kupní smlouvu si musíte vytisknout a podepsat na papíře, u ostatních smluv to doporučujeme taky.

Kupní smlouvu si musíte vytisknout a podepsat na papíře, u ostatních smluv to doporučujeme taky.
Photo Credit: joebeone Tim Pierce Victor1558




20 odpovědí
  1. Ivana Janíková
    Ivana Janíková says:

    Dobrý den, měla bych dotaz a sice – … ve znění smlouvy je, že : První část kupní ceny uhradí strana Kupující bezhotovostně přímo na účet strany Prodávající a to nejpozději do 3 pracovních dnů po podpisu této kupní smlouvy. Smlouva byla podepsána v pondělí 14.4. ale dnes v sobotu 19.4 peníze stále nemám na účtu. Protistrana mě navíc tvrdí, že příkaz k úhradě dala ve čtvrtek a tudíž splnila podmínky smlouvy. Můžete mě vysvětlit, co se rozumí termínem úhrady ? Den podání platebního příkazu nebo připsání částky na bankovní účet ? Děkuji za odpověď. Janíková

    • Vladimír Zuzák
      Vladimír Zuzák says:

      Dobrý den, paní Janíková,
      věřím, že už máte peníze v pořádku na účtu. Pokud došlo k nějakému problému, můžu vám zprostředkovat kontakt na našeho právníka, který je zkušený v oboru prodeje a koupě nemovitostí a může vám pomoci s vymáháním pohledávky. Takto na dálku vám bez pohledu do smlouvy neporadím. Obecně můžu říct, že my vždy doporučujeme svým klientům celou transakci zabezpečit advokátní, notářkou nebo bankovní úschovou, nikdy neposíláme peníze rovnou na účet prodávajícího. Je to ochrana pro obě strany.
      S pozdravem
      Vladimír Zuzák

    • Honza
      Honza says:

      Dobrý den, takové záležitosti se řeší Cash. Smlouva se podepíše před právníkem přímo v bytu, když je byt přepsán na kupujícího a je vše v dokladech zapsáno včetně přepsání na nového majitele na Katastru nemovitosti neboli na novém výpisu, když prodávající nepřevezme peníze nebo je kupující nedodá, ale před tím byly v úschově u právníka v agentuře nedoporučuji. nebyly učiněny podpisy obou stran + právníka s razítkem a podpisy svědků, tudíž nebyly splněna podstata právního úkonu. Právo na nemovitost se přepíše zpět na původního majitele, což není špatné vymezit v kupní smlouvě a bývalí kupující zaplatí protistraně pokutu, která by měla být vymezena ve smlouvě, ale má nárok na vrácení peněz. Nezaplatil vám dopustil se trestného činu a to podvodu. Můžete jít na policii podat trestní oznámení a posléze policie podá na dotyčného pachatele trestní oznámení na soud nebo ho můžete podat sama. Mohl zkrachovat i jeho finanční ústav, mohl mít zmrazení účtu, insolvenci apod..Divím se, že váš právní zástupce nechtěl dát peníze do Notářské nebo právní úschovy. Každý právník má za to docela slušnou provizi od kupujícího a ještě mu naskakují za vaše peníze úroky, čím déle zdržuje převod přes známé tím má více % z vašich peněz + za právní úkon převodu nemovitosti, protože ji nechává převádět váš právník a má na to jeden měsíc, než to odnese na katastr. Za ten měsíc mu vydělají vaše peníze na jeho účtu a na zápis má katastr také jeden měsíc, takže když to přes známé podrží jakýkoliv právník vydělají mu za ty dva měsíce vaše peníze docela slušné peníze, když to nechá na termínovém spořícím účtu, takže proč by převáděl vaše peníze přes banku. Podezíral bych vašeho právníka z nekalé činnosti. Máte tam chybu v zápisu, takže, když je chyba ve smlouvě je smlouva neplatná a to uzná každý soud. Přečetla jste si to pozorně. Má tam být že Kupující převádí peníze na prodávajícího, ale vy tam máte, že prodávající je defakto kupující a že prodávající převádí peníze sám sobě, ale nikde nemáte, že kupující převádí peníze prodávajícímu“. Napsal bych to laicky někdo vás pořádně natáhl. Nejsem sice právník, ale právo studuji na Firemním Managerovi III. rokem a mám docela slušný prospěch a znalosti ohledně práva. Můžete se odvolat na bona fídes, ale máte na to jen tři roky od data plnění o zaplacení. Jinak máte prokluzi nebo promlčecí lhůtu.

  2. Lenka
    Lenka says:

    Dobrý den

    když je ve smlouvě uvedeno, že pokud nesložím částku do 10 dnů do notářské úschovy zaplatím smluvní pokutu 50 000 Kč, znamená to, že pokud odstoupím od smlouvy, zaplatím 50000 a žádné jiné, např. zákonné, sankce mne nečekají?

    Děkuji

    • Aleš Novák
      Aleš Novák says:

      Dobrý den,

      Nemáme bohužel k dispozici znění smlouvy ani neznáme bližší sjednané podmínky a nejsme tedy schopni na Váš dotaz jednoznačně kvalifikovaně odpovědět. Obecně však lze konstatovat, že nesplnění povinnosti skutečně může být sankcionováno uložením smluvní pokuty, pokud byla řádně sjednána. Taková povinnost může trvat například i v případě odstoupení od smlouvy. Odstoupit od smlouvy je přitom možné pouze ze zákonem daných či smluvně sjednaných důvodů. Pokud takovým jednáním dojde k porušení smluvní či zákonné povinnosti a vznikne v důsledku toho druhé straně škoda, resp. majetková újma, ze zákona vyplývá povinnost takovou škodu nahradit. I zde ovšem záleží na konkrétním smluvním ujednání a komplexním právním posouzení smlouvy.

      S přáním pěkného dne,

      Mgr. Aleš Novák, LL.M

  3. Miroslav
    Miroslav says:

    Dobrý den,
    vybrali jsme si byt, který je družstevní. Bylo nám řečeno že do 1 roku se bude dát přepsat do osobního vlastnictví, ale zaplatíme 4% z částky za daň z převodu. Je možné aby tuto částku zaplatil prodávající? Proč bychom měli platit daň my? Proč toto realitní kancelář dělá že po roce se to přepisuje do osobního vlastnictví a není to ihned do osobního vlastnictví? Děkuji za odpovědi

    • Vladimír Zuzák
      Vladimír Zuzák says:

      Dobrý den,

      přepis bytu do osobního vlastnictví není otázkou realitní kanceláře. Je to rozhodnutí samotného družstva, které se řídí usnesením členské schůze. Za prvé to znamená, že příslib převodu do jednoho roku potřebujete mít rovněž potvrzený od družstva, nejen od realitní kanceláře, aby se mu dalo důvěřovat. Často bývá toto potvrzení potřebné, pokud si třeba chcete vzít hypotéku.

      Za druhé, převod družstevního podílu do osobního vlastnictví bude za rok probíhat mezi vámi a družstvem, jehož vy budete v té době členem. Často jedná o bezúplatný převod bytu do osobního vlastnictví, který dani vůbec nepodléhá. Pokud by se ale jednalo o úplatný převod členovi družstva (většinou se jako cena uvádí již splacený podíl), pak převod dani podléhá. Družstvu dále při převodu vznikají náklady (prohlášení vlastníka budovy, právník), které by nakonec stejně zaplatili jeho členové. Většina družstev se proto v rámci členské schůze dohodne, za jakých podmínek bude byty převádět. Jednou z podmínek bude často právě podílení se na nákladech.

      Co se týče vaší dohody s prodávajícím, je na vás, abyste došli k dohodě na spravedlivé kupní ceně, které bude počítat i s vašimi budoucími náklady (daně, náklady na převod do osobního vlastnictví, nebo i splácení anuity) a zároveň odrážet nižší tržní cenu družstevních bytů. Více se dočtete v článku Lákavé družstevní bydlení. Usnadní vám život? a chcete-li s vyjednáním odpovídající ceny pomoci, určitě se na nás obraťte.

      S pozdravem

      Vladimír Zuzák

  4. Jan Šídlo
    Jan Šídlo says:

    Dobrý den,
    velmi Vás prosím o sdělení jaký správný postup zvoliti při prodeji nemovitosti (bytu) při převodu peněz t.j. z kupujícího na prodávají.
    Kde peníze od kupujícího na prodávajícího do doby nabytí vlastnického práva nejlépe uložit ( RK, notář , AK, banka či jiná instituce)
    a jak toto ustanovení dáti do smlouvy.
    Vřelé díky za sdělení.
    Šídlo

    • Vladimír Zuzák
      Vladimír Zuzák says:

      Dobrý den, pane Šídlo,

      díky za Váš dotaz, je to samozřejmě klíčová otázka. Odpovídal jsem na ni posledně na serveru Bydleni.cz v článku Jak zaručit bezpečný tok peněz při koupi nemovitosti. Výběr vhodného schovatele obvykle záleží na ceně úschovy, míře zabezpečení peněz, riziku zpronevěry a dohodě obou stran – takže vám doporučuji prostudovat jednotlivé varianty, máme o tom také článek Úschova peněz zajistí bezpečný převod, kde se dočtete i o náležitostech smlouvy o úschově, ta se uzavírá zvlášť.

      s pozdravem

      Vladimír Zuzák

  5. Aja Kuzmová
    Aja Kuzmová says:

    Vážený pane Zuzáku,

    prosím o radu. Kupuji družstevní byt a prodávající nechce v kupní smlouvě uvést prodejní cenu bytu. Je to přípustné?

    Děkuji za odpověď. S pozdravem Aja Kuzmová

    • Vladimír Zuzák
      Vladimír Zuzák says:

      Dobrý den,

      to opravdu přípustné není, kupní cena je podstatnou součástí kupní smlouvy.
      s pozdravem

      VZ

  6. Jiřina Řezáčová
    Jiřina Řezáčová says:

    Dobrý den mám dotaz mužu odstoupit od smlouvy po zaplacení celé kupní ceny bytu
    ?A ještě nebyl vložen zápis do katastru nemovitostí? Děkuji za odpověd Řezáčová

    • Kamila Vosiková
      Kamila Vosiková says:

      Dobrý den,

      záleží na tom, jaké možnosti odstoupení obsahuje uzavřená kupní smlouva.

      s pozdravem
      Kamila Vosiková

  7. Karel
    Karel says:

    Dobrý večer,
    Kupuji družstevní podíl 2 + kk. Ve smlouvě o převodu, není uvedena velikost bytu v m2. Rád bych ji tam měl napsanou. Realitka se však bráni a dle vyjádření jejich právníka, není tento požadavek nutností. Jak mám potom vědět, jakou velikost bytu kupuji?
    Děkuji za odpověđ.
    S pozdravem Karel

    • Kamila Vosiková
      Kamila Vosiková says:

      Dobrý den,

      metráž bytu opravdu není povinnou náležitostí smlouvy o převodu družstevního podílu. Její doplnění je tedy spíše na bázi vyjití vstříc vám, klientovi.

      s pozdravem

      Kamila Vosiková

  8. Martin
    Martin says:

    Dobrý den. Prodal jsem přes realitku dům. Kupující si jej velice podrobně prohlédl a tak jsme přikročili k podpisu smlouvy a tím byli převedeny prostředky do úschovy. Následně mne požádal kupující o předání stavby a tak jsem s nimi absolvoval další hodinovou prohlídku kde byli již poněkolikáté upozornění že dům je přes 100 let starý a bude notné pravděpodobně nějaké rekonstrukce a také že se v něm 2 roky netopilo. Kupující se vším souhlasil a podepsal předávací protokol načež realitka podala návrh na vklad.
    Po 14 dnech, kdy kupující vyházel veškeré vybavení, mi zavolali že barák je vlhký že jsou mokré podlahy a kde co. Samozřejmě ve smlouvě je, že stav odpovídá stáří a užívání budouvy. Na vlhkost byli upozorněni a i na fotografiích realitky je toto jasně patrné. Samozřejmě , že pokud se bude v domě topit vlhkost ustoupí. Nyní tedy kupující chce odstoupit od smlouvy, případně se soudit. Ovšem pokud jde o mne myslím že od smlouvy jen tak nelze odstoupit. Mohli by jste mi prosím poradit jak postupovat. Mám obavy že jde jen o to abychom jim snížili už tak dost nízkou cenu. Vyhrožují soudy a podobně. Realitka se moc neangažuje a mi nevíme jaké jsou naše práva a možnosti. Děkuji.

    • Kamila Vosiková
      Kamila Vosiková says:

      Dobrý den,

      Pokud byl kupující informován o stavu předmětných nemovitostí a jím vytčené vady nevybočují z deklarovaného stavu, případně stavu odpovídajícímu stáří, tak podle mého názoru nelze platně odstoupit.

      s pozdravem

      Kamila Vosiková

  9. moravcová jitka
    moravcová jitka says:

    mám v kupní smlouvě napsané,že sklepní kóje je zapsaná ve schématu podlaží bytových jednotek. Dle čísla bytů.

  10. Mirek P.
    Mirek P. says:

    Dobrý den,
    mám zájem koupit byt. Dostal jsem k pročtení kupní smlouvu na byt a v jednom odstavci se píše
    „Nachází-li se v převáděné jednotce rodinná domácnost strany prodávající, pak tato v návaznosti na ustanovení §747 občanského zákoníku výslovně prohlašuje, že má písemný souhlas druhého manžela ke zcizení převáděné jednotky.“
    Můžete mi prosím poradit co toto znamená, není to pro mě jako kupujícího nějaká hrozba?
    Děkuji za odpověď

    • Kamila Vosiková
      Kamila Vosiková says:

      Dobrý den,

      naopak, jedná se o Vaši ochranu, že nikdo nebude do budoucna převod zpochybňovat. Občanský zákoník v tomto smyslu ochraňuje rodinnou domácnost manželů, která by mohla být daným převodem ohrožena, v takovém případě by se druhý manžel mohl domáhat neplatnosti úkonu.

      s pozdravem

      Mgr. Kamila Vosiková

Komentáře jsou uzavřeny.