CoCreatie IPC Informatie bijeenkomst 21 Maart 2010

Jak se vyznat ve smlouvách při koupi nemovitosti

Tři, možná dokonce čtyři smlouvy budete podepisovat s realitní kanceláří nebo prodávajícím při koupi bytu. Bude to rezervační smlouva, kterou po vás budou chtít podepsat možná už na první prohlídce (nedejte se!), smlouva o smlouvě budoucí kupní (SBKS) a potom kupní smlouva a smlouva o úschově. V tomto a příštím díle našeho seriálu vás naučíme, jak se ve smlouvách vyznat a jak neudělat chybu při jejich podpisu.

Dobře napsaná smlouva vás může ochránit před mnohými nepříjemnostmi, v předchozím článku jsme například psali o právních vadách nemovitostí a jak je můžete zjistit. Některé z nich ale zjistit prakticky nelze, stejně tak se může stát, že se z nějakého důvodu vlastníkem nemovitosti nestanete. Smlouvy vás mohou ochránit před ztrátou peněz nebo nutností zůstat bydlet v nemovitosti, která je ve špatném stavu. V tomto a příštím článku se dozvíte, s jakými smlouvami se můžete při koupi nemovitosti setkat, co si v nich zkontrolovat a na čem při podpisu trvat. Začneme s rezervační smlouvou a smlouvou o smlouvě budoucí kupní.

Koupě bydlení není jednoduchý proces. Seriál Jak správně postupovat při koupi bydlení vás provede od výběru bytu přes podpisy všech smluv, financování až po zápis vlastnického práva v katastru nemovitostí.

Rezervační smlouva

V rezervační smlouvě se standardně zakotvuje povinnost prodávajícího byt v určité době neprodat jinému zájemci a povinnost kupujícího zaplatit rezervační poplatek. Kupující se tedy musí ve smlouvě zaměřit na to, co se bude dít s rezervačním poplatkem v případě, že z nějakého důvodu nedojde k uzavření kupní smlouvy. Aby k této problematické situaci nedošlo, raději buďte s podpisem zdrženliví a nenechejte se přemluvit, dokud si nejste jisti, že nemovitost chcete. Jak na to se dozvíte v našem článku Rezervační smlouva na byt. Jste připraveni k podpisu?.

Nenechejte se přimět k příliš rychlému podpisu rezervační smlouvy, zvažte, jestli máte všechny potřebné informace.

Nenechejte se přimět k příliš rychlému podpisu rezervační smlouvy, zvažte, jestli máte všechny potřebné informace.

V rezervační smlouvě se může objevit povinnost uzavřít kupní smlouvu. Je třeba si uvědomit, že na základě této smlouvy, pokud nebude mít ostatní náležitosti smlouvy o smlouvě budoucí, se není možné u soudu domoci uzavření kupní smlouvy, takže takové ujednání rezervační smlouvy by bylo právně nevymahatelné. Mohli byste se domáhat jen například vrácení zálohy, případně by bylo možné domáhat se náhrady škody či zaplacení smluvní pokuty, pokud byla sjednána.

V rezervační smlouvě je nutné správně vymezit nemovitost a kupní cenu. Jak v rezervační smlouvě, tak ve smlouvě o smlouvě budoucí je vždy nejlepší, když jsou podmínky budoucí koupě co nejlépe specifikovány, aby v budoucnu nedošlo ke sporu o to, kdy podepsat kupní smlouvu a co bude jejím obsahem. Pokud se chystáte koupi bytu financovat z hypotéky, zajímejte se o to, jak bude postupováno v případě, kdy vám banka neschválí poskytnutí úvěru a řešení takové situace si upravte v rezervační smlouvě.

Realitní kanceláře používají rezervační smlouvy velmi často, ve smlouvě pak bývá ošetřeno také právo na provizi realitní kanceláře. Zde je tedy třeba zkontrolovat, zda provizi platí i kupující a za jakých podmínek.

Smlouva o smlouvě budoucí kupní

Základním obsahem této smlouvy je dohoda o tom, že smluvní strany chtějí uzavřít kupní smlouvu, za jakých podmínek a s jakým obsahem.  Zkratka pro smlouvu o smlouvě budoucí kupní je SBKS.

Nový občanský zákoník přinesl podstatnou změnu úpravy této smlouvy. Původní úprava byla totiž taková, že v případě porušení této smlouvy bylo možné domáhat se u soudu, aby prohlášení vůle druhé strany bylo nahrazeno soudním rozhodnutím. Takové řešení se sice často nevyužívalo, ale sloužilo jako určitá pojistka.

Nová úprava tedy stanoví, že ve smlouvě o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem. Nesplní-li zavázaná strana povinnost uzavřít smlouvu, může oprávněná strana požadovat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud nebo osoba určená ve smlouvě. Nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká.

3 kroky při kontrole SBKS

Při kontrole smlouvy o smlouvě budoucí kupní postupujte podle popsaných třech kroků

Při kontrole smlouvy o smlouvě budoucí kupní postupujte podle popsaných třech kroků.
Photo Credit: SuperJet International SuperJet International Freddy Snijder cc

Jak jsme již apelovali výše, je třeba podepsat jen takovou smlouvu, která co nejkonkrétněji upravuje následující tři skutečnosti:

  1. za jakých podmínek vzniká právo vyzvat druhou stranu k uzavření smlouvy a tato je povinna ji uzavřít,
  2. obsah kupní smlouvy – pokud máte domluvené podmínky kupní smlouvy, je nejbezpečnější obsah kupní smlouvy přímo začlenit do textu smlouvy o smlouvě budoucí,
  3. mechanismy, které budou motivovat druhou smluvní stranu k dodržení povinnosti uzavřít kupní smlouvu včas a které vás ochrání v případě, že kupní smlouvu neuzavře – zejména stanovení smluvní pokuty, správná úprava výše náhrady škody, možnost odstoupit od smlouvy apod.

Nová právní úprava zdůrazňuje, že k uzavření kupní smlouvy je třeba druhou stranu vyzvat. Do smlouvy tedy bude dobré zakotvit úpravu toho, jakou formou k výzvě dojde a jak bude výzva doručena (např. pro případ, že si druhá strana nebude přebírat poštu apod.). Kupní smlouvě na nemovitost a tomu, na co si dát pozor, jsme věnovali celý další článek.

Obecným doporučením, které můžeme dát všem zkušeným i nezkušeným kupujícím, je vyhledat právní pomoc. Koupě nemovitosti je jedna z nejdražších věcí ve vašem životě, takže si prostudujte na internetu, o jaké smlouvy půjde, abyste se neztráceli v konverzacích s prodávajícími a realitními makléři, ale před podpisem si je nechejte zkontrolovat od odborníka.



Aleš Novák

Mgr. Aleš Novák LL.M je advokátem a spolumajitelem Advokátní kanceláře Šebelová Novák, kde nabízí mimo jiné i advokátní služby v oblasti vlastnictví nemovitostí a vymáhání pohledávek.