uchova_penez_pri_koupi_bytu

Úschova peněz vám zajistí bezpečný převod nemovitosti

Jednou z nejdůležitějších věcí, kterou byste při koupi nemovitosti neměli zanedbat, je způsob a forma úhrady kupní ceny. Je to trochu problém, protože byt nebo dům se stává vaším až při zápisu vlastnického práva do katastru – klíčovým momentem je tedy převod nemovitosti. Ovšem prodávající k převodu nebude chtít přistoupit, dokud od vás nebude mít peníze.

Vy zase byste byli neopatrní, kdybyste peníze poslali ještě předtím, než budete mít svoje vlastnictví jisté. Ideálním řešením je proto úschova peněz – u advokáta, notáře anebo v bance.

Rozhodně nezasílejte kupní cenu prodávajícímu na jeho účet ihned po podpisu kupní smlouvy. V takovém případě by se vám mohlo stát, že prodávající převezme peníze, ale návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí vůbec nepodá, nebo bude návrh zamítnut a vy se pak budete řadu let soudně domáhat vrácení kupní ceny.

Doporučujeme proto k předání a převzetí kupní ceny zvolit třetí osobu, která finanční prostředky převezme od kupujícího do úschovy a prodávajícímu je vydá až po splnění podmínek uvedených ve smlouvě, přičemž v době od jejich složení do úschovy s nimi nemůže kupující ani prodávající samostatně nakládat. Nemůže se tak stát, že je jedna strana bez vědomí druhé z úschovy vyzvedne.

Koupě bydlení není jednoduchý proces. Seriál Jak správně postupovat při koupi bydlení vás provede od výběru bytu přes podpisy všech smluv, financování až po zápis vlastnického práva v katastru nemovitostí.

Kde je úschova peněz nejbezpečnější?

Úschovu finančních prostředků nabízí advokáti, notáři, banky a dokonce i samy realitní kanceláře. Jak si mezi nimi vybrat?

Úschova finančních prostředků má různé podmínky u realitních kanceláří, bank, advokátů a notářů.

Úschova finančních prostředků má různé podmínky u realitních kanceláří, bank, advokátů a notářů. Ne všude jdou ruku v ruce bezpečnost a dobrá cena.
Photo Credit: ota_photos Images Money cc

1. Úschova u realitní kanceláře může mít své slabé stránky, spočívající zejména v nedostatku právního vzdělání, větším riziku insolvence (platební neschopnosti) a dále velmi podstatně také v tom, že pro realitní kanceláře neexistují závazné profesní regulace a kontroly. Například v případě advokátů je naopak přísně zajišťuje Česká advokátní komora. Více o stavu neregulovaného realitního trhu si můžete přečíst v článku Realitní realita.

2. Mnohem bezpečnější je úschova u advokáta či notáře, na jejichž činnost dohlíží zmíněné stavovské komory, nebo případně úschova finančních prostředků v bance. U advokáta či notáře jsou peníze uloženy na zvláštním účtu, kde jsou odděleny od jeho osobního majetku i majetku ostatních klientů, a nestávají se tak součástí exekuce či dědického řízení.

Odměna za notářskou úschovu je dána notářským tarifem (vyhláška Ministerstva spravedlnosti č. 196/2001 Sb., v platném znění), odměna za advokátní úschovu je smluvní, přičemž zpravidla vychází levněji než úschova notářská. Advokáti rovněž poskytují klientům různé zvýhodněné „balíčky“, jejichž součástí je jednak sepis či revize smluvní dokumentace týkající se prodeje nemovitostí, a dále také právě advokátní úschova kupní ceny, případně i zastupování v řízení před katastrálním úřadem.

3. Nejdražší a často zdlouhavější variantou úschovy peněz je úschova finančních prostředků u banky na základě smlouvy o vázaném či jistotním účtu.

Smlouva o úschově peněz a její náležitosti

Vaše peníze by měl prodávající dostat, až když uvidíte ve výpisu z katastru svoje jméno a vlastnické právo nezatížené právními vadami

Vaše peníze by měl prodávající dostat, až když uvidíte ve výpisu z katastru svoje vlastnické právo nezatížené právními vadami

Všechny uvedené smluvní typy bývají trojstrannou smlouvou, kterou uzavírá schovatel (advokát, notář, banka) spolu s prodávajícím a kupujícím.Ve smlouvě se kupující zaváže, že v určité stanovené lhůtě složí na účet úschovy kupní cenu a dále se v ní smluvní strany dohodnou, za jakých podmínek schovatel kupní cenu vyplatí prodávajícímu.

Aby měla úschova pro kupujícího smysl, doporučujeme, aby kupní cena byla prodávajícímu vyplacena až po zápisu vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí, resp. po předložení výpisu z katastru nemovitostí, na kterém nebude uvedeno, že nemovitost je zatížena právní vadou (vyjma těch právní vad, které byly uvedeny v kupní smlouvě).

V situaci, kdy na nemovitosti budou právní vady i po zápisu vlastnického práva kupujícího do katastru, je nutno tuto skutečnost uvést v kupní smlouvě a je též vhodné, aby část kupní ceny byla prodávajícímu vyplacena až poté, co bude takové zástavní právo z katastru vymazáno. Jedná se například o zástavní právo banky prodávajícího. O dalších právních vadách se dočtete v článku Jak zjistit právní vady nemovitosti? Nejen z katastru.

Další možnosti smlouvy o úschově finančních prostředků

Je nezbytné, aby formulace způsobu složení peněz do úschovy a jejich následného vyplacení byla shodná ve smlouvě o úschově i ve smlouvě kupní. O jejích náležitostech se dočtete v článku Kupní smlouva na nemovitost. Na co si dát pozor.

Rovněž doporučuji, aby smlouva o úschově řešila i vyplacení daně z nabytí nemovitých věcí, která by mohla být například vyplacena přímo příslušnému finančnímu úřadu po předložení daňového přiznání. Daň z převodu nemovitosti se změnila v daň z nabytí nemovitých věcí s novým občanským zákoníkem, který umožňuje, aby plátcem daně byl po dohodě obou stran kupující (dosud jím byl vždy prodávající). Další změny, které přinesl nový občanský zákoník, čtěte v článku Nový občanský zákoník na straně kupujících.

Úschova je tedy v případě úplatného převodu nemovitostí významným právním institutem, který podstatně snižuje možná rizika této transakce a umožňuje zajistit kontrolu nad celým procesem po celou dobu, až do úspěšného převodu nemovitosti v intencích sjednaných smluvních podmínek.



Aleš Novák

Mgr. Aleš Novák LL.M je advokátem a spolumajitelem Advokátní kanceláře Šebelová Novák, kde nabízí mimo jiné i advokátní služby v oblasti vlastnictví nemovitostí a vymáhání pohledávek.