lokalita_kriterium

Kupujete byt? Při výběru se vyplatí odborná kritéria

S partnerem jste se možná shodli na společné představě o tom, jak by mělo vypadat vaše nové bydlení. Nyní se na tuto prvotní vizi zkuste podívat z vícero úhlů. Koupě nemovitosti je jedna z nejdražších investicí ve vašem životě, a tak byste neměli zůstat na úrovni emotivního posuzování, kterým každý z nás začíná.

V prvním díle tohoto seriálu jsme si už řekli, jak začít s hledáním nového bydlení. Radili jsme Vám, abyste si sedli s celou rodinou a vyjasnili si vzájemně svá přání a potřeby. Je na čase si říct, že vaše společná představa, která takto vznikla, hraje při výběru bydlení tak zvané emotivní housle.

Tentokrát bude mým cílem přidat k nim i další nástroje – při hledání a výběru nového bydlení uplatněte také různorodá praktická kritéria. Vůbec nejchytřejší potom bude přizvat k výběru odborníky, kteří se na vámi zvolený byt nebo dům podívají okem profesionála. Vyplatí se to. Upozornit vás chci na možnost expertní inspekce nemovitosti, kterou mohou provést architekti, právníci, stavaři a odborníci na technický stav budov.

Jakýkoli byt můžeme vždy posoudit ve třech ohledech – z hlediska jeho lokality, potom na základě typu a stavu celé budovy, a nakonec se díváme na samotnou bytovou jednotku. Buďte si vždy vědomi také toho, že jednotlivá kritéria ovlivňují cenu vašeho bydlení.

Koupě bydlení není jednoduchý proces. Seriál Jak správně postupovat při koupi bydlení vás provede od výběru bytu přes podpisy všech smluv, financování až po zápis vlastnického práva v katastru nemovitostí.

A. Chcete ušetřit čas? Pečlivě volte vhodnou lokalitu

Pokud odhlédnete od romantických lokalit, o kterých jste snili v dětství anebo kde bydlíte v pronájmu již roky, jsou praktickými kritérii především dopravní dostupnost a občanská vybavenost. Každý z nás se musí z domu přepravovat do práce, za svými koníčky a za kulturou a podle toho je třeba lokalitu volit. Pokud chcete kvůli dětem bydlet mimo centrum města, někde „v přírodě“, dvakrát to promyslete. Opravdu chcete mít zahradu za cenu toho, že děti budete muset každý den vozit do školy a do kroužků? Periferie totiž nebývají příliš dobře vybavené, konkrétně školy a školky, ale také sportoviště nebo jiné volnočasové aktivity se soustřeďují do centra města.

B. Kde vám bude nejlíp? V cihlovém domě po rekonstrukci

Kritéria, na která se vás zeptá každý realitní server, se týkají bytového domu. Má být cihlový, anebo může jít o panelák? Je v osobním, anebo družstevním vlastnictví? A my doporučujeme ptát se také – je po rekonstrukci, anebo ne? Odpovědi nejsou vždy jednoznačné, ale do panelových domů se nestěhujte, ani když vás láká nízká cena. Zasloužíte si lepší životní standard!

Snažte se posoudit, jestli je byt vhodně naplánován z hlediska dispozic. Ty totiž budete měnit jen těžko.

Snažte se posoudit, jestli je byt vhodně naplánován z hlediska dispozic. Ty totiž budete měnit jen těžko. Společenské prostory, kam zvete návštěvy, by měly být oddělené od ložnic.

Osobní vlastnictví je vždycky nejjistější, ale i družstevní podíl může mít svoje plusy – například se neplatí daň z převodu a vlastnictví není nikde zapsáno.

A v čem je výhodné kupovat byt v domě po rekonstrukci? Všechny domy ve starší zástavbě čeká výměna výtahu, oken, topení i rozvodů – a pokud se tak ještě nestalo, počítejte s významně vyšší částkou, kterou budete muset měsíčně odvádět do fondu oprav. Více jsem toto téma rozebral v článku Ideální bytový dům má za sebou splacenou rekonstrukci.

C. Jak si vybrat byt? Buďte kritičtí k dispozicím

Jako architekt bych rád zdůraznil, že nejsou všechny byty v Praze stejně dobře dispozičně řešené. Zároveň dispozice bytu, který koupíte, půjdou měnit jen velmi těžce anebo také vůbec. Trvejte proto na důsledném a praktickém oddělení soukromých prostor – ložnic a sociálního zařízení – od obývacího pokoje, kam si budete zvát návštěvy. Stejně tak uvažujte nad tím, jestli dětský pokoj bude večer dobře zvukově izolován od společenského života. Pamatujte také na dostatečné úložné prostory, ty totiž v mnoha bytech chybí, protože se developeři snažili vytěžit každý metr čtvereční. I když se to nezdá, komora v bytě je základ spokojeného bydlení.

Nebojte se přizvat na prohlídku experty

Praktická kritéria jsme si nastínili ve všech třech oblastech a nyní bych vás rád vyzval k tomu, abyste si opravdu nechali byt anebo i dům zkontrolovat také profesionály. Já sám jsem si jednou koupil ojeté auto, aniž bych ho nechal prohlédnout automechanikem, a ujišťuji vás, že už bych to víckrát neudělal. A bydlení, to je přece ještě několikanásobně větší investice.

Profesionálové během inspekce nafotí nedostatky a dokumentaci pak budete moci použít při jednání o ceně.

Profesionálové během inspekce nafotí nedostatky a dokumentaci pak budete moci použít při jednání.

Zásadně je být si vědom toho, co určitě zjistit na prohlídce bytu a čemu se vyhnout. Vůbec se nemusíte stydět přizvat si na prohlídku stavaře, architekty a odborníky na technický stav budov. Inspekce, kterou mohou provést nejen na základě svých zkušeností, ale také s pomocí různých přístrojů, netrvá déle než dvě hodiny a nijak byt neponičí. Nebojte se je přivést s sebou i do bytu, kde se dosud bydlí – kupujete ho přece vy a zajíce v pytli rozhodne koupit nechcete.

 

A co profesionální inspekce může odhalit? Architekti vás upozorní na špatně řešené dispozice, stavaři mohou zjistit například tepelné mosty nebo vysokou energetickou náročnost bydlení a pokud si přizvete i právníky, vyhnete se například věcným břemenům. Každopádně si ušetříte mnoho starostí, které by vás mohly čekat i s bytem, který se vám na první pohled možná zamlouval. A pokud se rozhodnete byt koupit i po inspekci, budete moci zjištěné závady využít při jednání o slevě.

Photo Credit: flossyflotsam  mxmstryo  flossyflotsam cc



Karel Trachta

Ing. arch. Karel Trachta je architekt, zkušenosti má s rodinnými i bytovými domy a rovněž s developerskými projekty. Vedle architektonických návrhů se rovněž věnoval přímo stavbám a rekonstrukcím.