Poradíme vám, jak prohlídku dobře zvládnout a prověřit technický stav nemovitosti, jaké dokumenty na prohlídce bytu požadovat a nakonec i čeho se vyvarovat.

Prohlídka bytu: co zjistit a čemu se vyhnout?

V procesu koupě bydlení je prohlídka přelomový moment –  konečně vidíte byt naživo, navíc se poprvé setkáváte s realitním makléřem nebo prodávajícím. Může to znamenat, že se přiblížíte svému vysněnému bydlení. Zažít ale můžete i zklamání, že byt nevypadá jako na fotkách. Pokud se vám zalíbí, můžete se naopak dostat do stresu, aby vám ho někdo nevyfoukl, podepsat pro vás nevýhodnou rezervační smlouvu nebo si zavřít cestu ke slevě. Pojďme si proto říct, jak si na prohlídce počínat.

Ve chvíli, kdy jdete na prohlídku, byste měli mít o bytě už spoustu informací. Seznam otázek, které bych doporučoval položit realitnímu makléři už při prvním telefonátu, jsem představil v článku Jak koupit byt?. Na prohlídku tedy rozhodně nechoďte dřív, než jste zjistili z pohodlí domova vše, co bylo možné.

Než vyrazíte z domu, strčte si do kapsy seznam vašich osobních kritérií, která jste si společně s partnerem nebo celou rodinou ujasnili hned na začátku (jak ho vytvořit čtěte v článku Jak začít s hledáním nového bydlení). Nejlepší bude vzít si seznam s sebou a pečlivě si odškrtnout, zda byt splňuje vaše osobní kritéria. Jinak se může stát, že se vám zalíbí jedna věc, kvůli které zapomenete na všechno ostatní, co jste od nového bydlení očekávali.

Bavit se budeme o kupování starších bytů, pokud jednáte s developerem, je vám určen článek Chystáte se do novostavby? 6 otázek na developera.

Koupě bydlení není jednoduchý proces. Seriál Jak správně postupovat při koupi bydlení vás provede od výběru bytu přes podpisy všech smluv, financování až po zápis vlastnického práva v katastru nemovitostí.

Technická prohlídka bytu – nespoléhejte se jen na první pohled

Jakmile máte pocit, že byt odpovídá vašim představám, co se týče dispozic, příslušenství a podobných kritérií, pokuste se už během první prohlídky prověřit jeho technický stav. Dívejte se především po prasklinách, které jsou často známkou technických problémů, pečlivě prověřte, jestli v bytě nejsou plísně nebo do něj někde nezatéká. Poklepejte na kachličky v koupelně, jestli nejsou duté nebo nezačnou brzy odpadávat, a sledujte, v jaké kondici jsou podlahy.

Zeptejte se, v jakém stavu jsou stoupačky, kdy se naposledy měnily, a nebojte se podívat se na ně přímo do skříně, která bývá na toaletě nebo v koupelně. Velmi důležitá je otázka na elektrické rozvody – nejen ty uvnitř bytu, ale také ve společných prostorech celého domu. Staré hliníkové rozvody jsou nebezpečné a mohou způsobit i úrazy, jejich výměna za měděné vás bude stát nemalé peníze. Staré činžovní domy navíc mívají jednofázový jistič místo třífázového, takže pokud moderní domácnost zapojí všechny spotřebiče, vyhodí pojistky v celém domě.

To jsou věci, které můžete zjistit na první pohled. O technický stav bytu, který kupujete, byste se ale měli zajímat do hloubky a pozvat si technika s odpovídajícím vybavením. Stav bytu byste měli znát do detailů už před podpisem smluv, a navíc vám tyto informace mohou pomoci snížit cenu. Obvykle jde o neinvazivní metody, kdy technik mimo jiné změří elektrické napětí, energetickou náročnost budovy a objeví případné tepelné mosty.

Zjištění tepelných ztrát během inspekce nemovitosti, příklad panelového domu.

Zjištění tepelných ztrát během inspekce nemovitosti pomocí profesionálních přístrojů inspektorů z IKA Buildog. Na obrázku vidíte příklad panelového domu na okraji Prahy.

 

Co byste si měli z prohlídky bytu odnést (a asi neodnesete)

Nenechte se nikdy přimět k tomu, abyste se rozhodli už na první prohlídce bytu. Ke kvalifikovanému rozhodnutí o koupi bydlení potřebujete ještě mnohem více informací a údajů, které na prohlídce obvykle nezjistíte. Důležitá pro vás bude řada dokumentů, které doporučuji vyžadovat – pokud je u sebe realitní makléř nebude mít na první prohlídce, což je docela pravděpodobné, jistě bude ochoten je pro vás sehnat a odnesete si je z příští schůzky.

Realitní makléř by vám měl připravit vzor veškeré smluvní dokumentace, kterou se chystá s vámi uzavřít, a tedy rezervační smlouvu, smlouvu o smlouvě budoucí a kupní smlouvu. Abyste měli dostatek informací o společenství vlastníků nebo družstvu, k němuž se chystáte připojit, vyžadujte k nahlédnutí zápisy ze schůzí, kde zjistíte, jestli se chystá rekonstrukce nebo jiné investice, a také finanční uzávěrku, která vám řekne, jestli je dostatek peněz ve fondu oprav (v opačném případě by to mohlo znamenat úvěr, který budete pak splácet na poplatcích).

Od prodávajícího žádejte nabývací titul, a tedy jeho vlastní kupní smlouvu, dále list vlastnictví, z nějž se dozvíte více o majetkových poměrech a právních vadách než z veřejného zápisu v katastru. Obojí budete potřebovat pro odhadce, kterého si budete muset pozvat, abyste dostali hypotéku. Žádat bude ještě i výpis z katastrální mapy – z toho poznáte, jestli je k nemovitosti zajištěná přístupová cesta. Dobrý nápad je nakonec požádat i o výpis z prohlášení vlastníka, protože ukazuje, kolik má jednotka metrů čtverečních a výměru jednotlivých místností.

Před čím se mít při prohlídce bytu na pozoru

Jak jsem psal už na začátku, při prohlídce bytu se obvykle poprvé setkáváte s realitním makléřem. To znamená, že právě tady (pokud ne už při telefonickém hovoru) vlastně začíná vaše obchodní jednání – jednání o ceně. Buďte si toho celou dobu vědomi.

Podrobněji se budeme jednání o slevě věnovat na tomto blogu později, pro začátek ale bude dobré si připomenout, že každé obchodní jednání je trochu jako souboj, kde proti sobě stojí vždy dvě strany. Pamatujte, že realitní makléř má provizi z ceny nemovitosti, jeho cílem je prodat vám nemovitost co nejdražší, není nezávislým zprostředkovatelem ani rádcem pro kupující. Více si o tomto principu můžete přečíst v mém článku: Jaká je realitní realita.

Dokud nemáte všechny informace o bytu, který chcete koupit, nepodepisujte rezervační smlouvu.

Pokud nezískáte na prohlídce bytu všechny informace o bytu, který chcete koupit, nepodepisujte rezervační smlouvu.

A jak si připravit na prohlídce dobrou půdu pro pozdější jednání o slevě? Především nedávejte najevo nadšení, jinak si úplně zavřete dveře. Doporučuji vám nedávat najevo pocity, nepouštět se s partnerem do plánování, jak si byt s rodinou zařídíte – neodkrývejte svoje emocionální karty. Tvařte se, že možná nemovitost koupíte, protože vás zajímá, ale možná také ne. Chcete si to ještě promyslet a projít si potřebné dokumenty.

A čeho se ještě vyvarovat? Nepodepisujte rezervační smlouvu. Může se stát, že na vás bude realitní makléř tlačit, obzvlášť pokud pozná, že se vám nemovitost líbí. Dokud ale nemáte všechny informace, které potřebujete k rozhodnutí o koupi, nenechejte se vyprovokovat k podpisu, mohlo by vás to přijít hodně draho. Co byste měli vědět před prvním podpisem, o tom píšeme v článku Rezervační smlouva na byt. Jste k připraveni k podpisu?

Photo Credit: Renaud Camus StockMonkeys.com cc a  IKA Buildog



Vladimír Zuzák

Ing. Vladimír Zuzák je spolumajitelem a ředitelem Home Institutu. Zkušenosti s realitním trhem získal při práci pro developerskou společnost Finep, kde byl obchodním ředitelem a ředitelem pro finanční služby. Nedávno mezi své projekty přibral restrukturalizaci pražské realitní kanceláře MAXIMA reality, kde je ředitelem a jednatelem.