cinzak_po_rekonstrukci

Ideální bytový dům má za sebou splacenou rekonstrukci

Společné prostory bytového domu, výtah ani elektrické rozvody v inzerátu vyfocené nebývají. A přece jsou společné prostory a vůbec celý bytový dům, v němž bude umístěna vaše bytová jednotka, tolik důležité pro výslednou kvalitu bydlení. Až budete chodit po prohlídkách, věnujte tomu náležitou pozornost. Hledejte ideální bytový dům, který má za sebou rekonstrukci. Důležitou podmínkou ovšem je, že byla zaplacena z již našetřených peněz anebo byl splacen případný úvěr. V opačném případě vás čekají vysoké poplatky.

Bytové domy i bytové jednotky po rekonstrukci mají vyšší kupní cenu než ty před rekonstrukcí. To je asi každému jasné. A přesto na otázku, jak ušetřit, odpovídám v případě bytového domu – hledejte takový, který už rekonstrukcí prošel, pokud se podařilo rekonstrukci už splatit. Na poplatcích totiž významně ušetříte.

O bytových jednotkách platí pravý opak. Proč je tomu tak, se dočtete v článku Chcete ušetřit? Kupujte byty před rekonstrukcí. Jde hlavně o to, že rekonstrukci vlastního bytu dokážete zrealizovat mnohem levněji ve srovnání s tím, o kolik více byste za ni museli zaplatit prodávajícímu. Bytový dům, to je jiný příběh.

Jak zjistit, jak na tom dům je?

Zeptejte se na rekonstrukci (realizovanou i plánovanou) a její financování realitního makléře, prodávajícího, sousedů, předsedy společenství vlastníků jednotek. Podívejte se do evidenčních listů tři roky zpátky, abyste věděli, jaké doopravdy jsou v daném domě poplatky. A nahlédněte do zápisů ze schůzí vlastníků jednotek i do finanční uzávěrky. Jaké další dokumenty si při prohlídce vyžádat, je přehledně sepsáno v článku Co určitě zjistit na prohlídce bytu a čemu se vyhnout.

V zásadě mohou nastat čtyři situace v závislosti na tom, zda rekonstrukce proběhla nebo neproběhla a zda společenství vlastníků na niž již našetřilo nějaké peníze nebo ne. Představíme si je od nejhorší po nejlepší:

1. Na rekonstrukci nejsou peníze

Rekonstrukce čeká dříve či později každý starší dům, panelák i činžák. Týká se obvykle výtahu, elektrických rozvodů, zateplování, oken…  nevyhne se nikomu. A pokud na ni dosud společenství vlastníků ani nenašetřilo, můžete se spolehnout, že vás čeká v dohledné době splácení úvěru. To se může klidně promítnout do poplatků částkou zásadně vyšší než pár stovek.

Společné prostory mohou být zrekonstruované, ale teprve v evidenčních listech a finančních uzávěrce poznáte, jestli jde o ideální bytový dům.

Společné prostory mohou být zrekonstruované, ale teprve v evidenčních listech a finanční uzávěrce poznáte, jestli jde o ideální bytový dům.
Photo Credit: onnola a onnola cc

2. Rekonstrukce proběhla, ale splácí se úvěr

Při prohlídce vidíte hezky zrekonstruovaný bytový dům, jenže při pohledu do evidenčního listu a finanční uzávěrky už radost nemáte – společenství vlastníků si vzalo úvěr, který teď splácí. Výhoda oproti první variantě je, že víte, jakou částkou se splátka do poplatků promítla. Zjistit také můžete, jak dlouho bude splácení trvat – třeba jen pár let, ale možná mnohem víc. Rozmyslete si, jestli do toho půjdete.

3. Peníze jsou našetřeny a k rekonstrukci se schyluje

Někdy se může stát, že narazíte na bytový dům, který sice ještě zrekonstruovaný není, ale veškeré potřebné peníze už má společenství vlastníků našetřené ve fondu oprav. To je fajn, protože vás to nebude stát nic navíc, musíte se ale připravit na poměrně dlouhé období, kdy bude v domě hluk, prach a další doprovodné znaky rekonstrukce. Pokud vám to ale nevadí, můžete do toho klidně jít, protože na poplatcích se to nijak neprojeví.

4. Ideální bytový dům – rekonstrukce je splacena

A jsme u nejlepší varianty – bytový dům je zrekonstruovaný a pohled do finanční uzávěrky ukazuje, že celá rekonstrukce byla zaplacena z fondu oprav anebo byl již splacen úvěr. Můžete si gratulovat, našli jste favorita. Samozřejmě se může stát,  že se dobrý stav bytového domu projeví na kupní ceně, ale schválně si spočítejte, co vás vyjde levněji.

Pokud si například bytový dům o 30 jednotkách vezme úvěr 12 mil. Kč na 20 let, bude muset každý zaplatit na splátku 1700 Kč měsíčně. Celkem potom za rekonstrukci bytového domu dáte 408 000 Kč.

Co když nebudu s úvěrem souhlasit?

Možná si říkáte, že pokud ještě rekonstrukce neproběhla a úvěr nebyl schválen, nebudete muset jako budoucí vlastník jednotky odsouhlasit takový způsob financování. To se mýlíte.

Ke schválení rekonstrukce bytového domu stačí souhlas 75 % vlastníků jednotek a k rozhodnutí o financování stačí dokonce jenom 25 % hlasů, respektive nadpoloviční většina z přítomných  na shromáždění. To je usnášeníschopné, pokud se účastní polovina vlastníků jednotek. K zástavě vaší jednotky bez vašeho souhlasu dojít nemůže, ale většina bank poskytuje úvěry na rekonstrukci bytových domů i bez zástavy. I v tom případě jste ovšem  jako člen společenství vlastníků ručitelem.

Poplatky si pohlídejte i u novostaveb

Pokud kupujete novostavbu, o rekonstrukci se samozřejmě nemá smysl bavit, ale přesto se vám může stát, že přijdete o vysoké částky peněz, pokud si nepohlídáte skutečnou výši poplatků.

Dejte si pozor hlavně na to, pokud v bytovém domě má být recepce, ostraha, kamerové systémy, bazén nebo podobně. Standardně by se v novostavbách měly poplatky pohybovat kolem 50 Kč na metr čtvereční (plus elektřina), ale můžou se kvůli nadstandardním službám vyšplhat až ke 100 Kč za metr.



Karel Trachta

Ing. arch. Karel Trachta je architekt, zkušenosti má s rodinnými i bytovými domy a rovněž s developerskými projekty. Vedle architektonických návrhů se rovněž věnoval přímo stavbám a rekonstrukcím.