Jak_zjistit_pravni_vady_nemovitosti

Jak zjistit právní vady nemovitosti? Nejen z katastru

Nemovitost, kterou se chystáte koupit, musíte znát opravdu do detailu – vedle předností, které vám jistě sdělil realitní makléř nebo prodávající, se seznamte pečlivě také s vadami, a to jak viditelnými, tak skrytými, faktickými i právními.

Předpokládáme, že máte za sebou prohlídku nemovitosti a zkontrolovali jste její technický stav (postupujte podle článku Co určitě zjistit na prohlídce bytu a čemu se vyhnout). Neméně důležité je přistoupit ke kontrole tzv. právních vad nemovitosti. Ty jsou zrádné, protože pokud si nedáte pozor, můžete se o nich dozvědět až dlouho poté, co jste nemovitost koupili.

Co všechno vás může čekat, jak na to přijít a co s tím udělat?

Rád bych opravdu upřímně doporučil, abyste si najali právníka, který se v celé oblasti dobře vyzná. Popíšu nyní několik hlavních bodů, na které je dobré se zaměřit, pokud chcete kontrolovat právní stav nemovitosti. Ale podobně jako později při podpisu smluv, jedná se o tak drahou a důležitou investici, že by bylo poměrně riskantní pokoušet se projít celým procesem bez právníka.

Koupě bydlení není jednoduchý proces. Seriál Jak správně postupovat při koupi bydlení vás provede od výběru bytu přes podpisy všech smluv, financování až po zápis vlastnického práva v katastru nemovitostí.

Kupující budou od nynějška lépe chráněni v katastru nemovitostí

Kupující budou od nynějška lépe chráněni v katastru nemovitostí

Čeká vás lepší ochrana v katastru nemovitostí

Začneme s dobrými zprávami. Už jsme psali o novém občanském zákoníku na straně kupujících. Zákoník klade důraz na tzv. zásadu materiální publicity. To znamená, že pokud někdo vychází z údajů z katastru nemovitostí, je chráněn i v případě, že údaje zapsané v katastru neodpovídají skutečnosti. Letos si vlastníci musí dát do pořádku zápisy týkající se jejich nemovitostí a zásada začne v plném rozsahu platit od 1. 1. 2015.

Zásada materiální publicity platí ale i opačně: nikdo se nemůže vymlouvat, že neznal údaje zapsané v katastru. Při koupi nemovitosti se tedy nejdříve musíme zaměřit na stav zápisu v katastru nemovitostí a opatřit si vždycky co nejaktuálnější výpis. Dále si řekneme, co všechno z výpisu z katastru zjistíme a co naopak nezjistíme.

Ověřte si, kdo je vlastníkem nemovitosti

V prvé řadě si musíme zkontrolovat, zda osoba, se kterou jednáme, je v katastru zapsána jako vlastník nemovitosti. Dále je dobré zeptat se vlastníka, jestli je ženatý/vdaná a zda nemovitost patří do společného jmění manželů. V tom případě je třeba podepsat kupní smlouvu s oběma manželi.

Počkejte si na výmaz zástavního práva

Z výpisu z katastru můžete také zjistit, že na nemovitosti vázne zástavní právo. V tom případě rozhodně nedoporučuji ji kupovat. Od vlastníka zjistěte, zda a kdy je schopen zajistit výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí.

Pokud jste ochotni počkat s koupí do doby, kdy dojde k výmazu, bude nejvhodnější uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí. Tam bude zakotvena povinnost uzavřít kupní smlouvu po výmazu zástavního práva z katastru. Před uzavřením kupní smlouvy doporučuji zkontrolovat v dokumentech od věřitele – například od banky – jak byl vyřešen dluh (úvěr) a listinu, na základě které se bude zástavní právo z katastru vymazávat (nebo bylo vymazáno).

Existují situace, kdy lidé kupují nemovitosti zatížené zástavním právem, ale v tom případě musí být důkladně právně ošetřeno, jak bude zástavní právo vymazáno. Příkladem může být prohlášení velké důvěryhodné banky, že v okamžiku, kdy jí kupující zašle peníze na určitý účet, podnikne konkrétní právní kroky k výmazu svého zástavního práva, což musí být důsledně ošetřeno ve všech souvisejících smlouvách.

Zjistěte si, na základě jaké smlouvy vzniklo právo stavby nebo věcné břemeno.

Zjistěte si, na základě jaké smlouvy vzniklo právo stavby nebo věcné břemeno.
Photo Credit: Felix Montino Joe Houghton Dan Foy cc

Právo stavby a věcná břemena vadit mohou, ale nemusí

Z katastru nemovitostí lze také zjistit, že nemovitost je zatížena právem stavby nebo věcným břemenem. Právo stavby patří k novinkám, které nový občanský zákoník přinesl v oblasti bydlení. Spočívá v právu mít na cizím pozemku stavbu. Nový občanský zákoník také zavedl rozlišení věcných břemen na služebnosti a reálná břemena.

Co dělat, pokud zjistíte, že na nemovitosti vázne některá z těchto právních vad? Pokud přesto máte o nemovitost zájem, nahlédněte do sbírky listin příslušného katastrálního úřadu a zjistěte si obsah smlouvy, na základě které shora uvedené právo vzniklo. Smlouva obsahuje konkrétní podmínky tohoto práva, na základě kterých byste se měli rozhodnout (po konzultaci s právníkem), zda jste ochotní takto zatíženou nemovitost koupit.

Předkupní právo zavazuje i nového vlastníka

Nový občanský zákoník ruší zákonné předkupní právo spoluvlastníků k 1. 1. 2015, naproti tomu ale zakládá vzájemné předkupní právo mezi vlastníkem stavby na cizím pozemku a vlastníkem tohoto pozemku. Nadále je ovšem možné zřídit předkupní právo smlouvou a následně ho zapsat do katastru nemovitostí jako věcné právo, které zavazuje i dalšího vlastníka nemovitosti.

Při koupi nemovitosti, která je předmětem předkupního práva, je tedy nutné mít na paměti, že majitel nemovitosti nejdříve musí nabídnout nemovitost ke koupi osobě oprávněné z předkupního práva (tzv. předkupníkovi). Je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné a dojde k jeho porušení, může se předkupník soudně domáhat po kupujícím, aby mu věc prodal.

Právní vady nemovitosti, které si v katastru neověříme

Z katastru nemovitostí můžeme, ale nemusíme zjistit, zda má k nemovitosti někdo nájemní právo. Nová úprava sice motivuje vlastníka i nájemce, aby nájemní právo do katastru zapsali, ale zápis povinný není. Zajímejte se také, jestli v bytě nebo budově nemá nějaká osoba nahlášený trvalý pobyt. Sami si to ověřit nemůžeme, to může učinit jen vlastník nemovitosti. Obdobně by vás mělo zajímat, zda nemá v nemovitosti sídlo nějaká právnická osoba.

Při koupi pozemku si zase musíme dát pozor, jestli je k němu přístupová cesta a jak je právně ošetřena. Také způsob využití může být pro nás důležitý – u staveb nás pak zajímá kolaudace, u pozemků územní plán.

U bytů si zkontrolujeme podíl na společných částech domu a pozemku a také skutečnost, jestli neexistuje podíl na nějaké jiné funkčně související stavbě. U bytů může existovat i podíl na společných částech nemovitosti, které jsou spoluvlastnictvím jen některých vlastníků bytů. Typicky se toto objevuje například u garáží – kupujeme-li s bytem i parkovací stání nebo garáž, musíme svou pozornost zaměřit i na právní úpravu tohoto stání či garáže.

Jak vidíte, některé právní vady zjistíte z katastru, jiné ne. Abyste maximalizovali svou právní ochranu, musíte věnovat velkou pozornost také tomu, jak je napsána kupní smlouva na nemovitost, a také obsahu dalších souvisejících smluv. Začít můžete od článku o tom, jak se vyznat ve smlouvách při koupi nemovitosti.



Aleš Novák

Mgr. Aleš Novák LL.M je advokátem a spolumajitelem Advokátní kanceláře Šebelová Novák, kde nabízí mimo jiné i advokátní služby v oblasti vlastnictví nemovitostí a vymáhání pohledávek.


4 odpovědí
  1. Ladislav Tejkl
    Ladislav Tejkl says:

    Ještě mi zde chybí právní vada, kdy může být nemovitost v exekuci. To bývá zapsáno v katastru, ale řekl bych, že ne vždy – jak toto ověřit?

    • Vladimír Zuzák
      Vladimír Zuzák says:

      Dobrý den, pane Tejkle,
      děkuji Vám za dotaz, exekucím se rozhodně budeme věnovat v některém z dalších příspěvků na blogu. O detailnější zpracování tématu požádám našeho advokáta Aleše Nováka, obecně ovšem k exekucím – v některých případech se opravdu může stát, že koupíte nemovitost, na kterou je uvalena exekuce, aniž by toto bylo zapsáno v katastru nemovitostí v době, kdy nemovitost kupujete.
      Vedoucí Kanceláře úřadu Katastrální úřad pro hlavní město Prahu JUDr. D. Šustrová to vysvětluje na webu v tomto článku: http://finexpert.e15.cz/kupujeme-byt-v-exekuci-aneb-jak-prijit-o-byt-i-penize. Jedná se především o momenty, kdy vlastník prodal nemovitost těsně před nebo těsně po zahájení exekuce.
      Ověřit se to dá jenom telefonáty na jednotlivé exekutorské úřady.
      S pozdravem
      Vladimír Zuzák

      • jaroslav
        jaroslav says:

        dobry den prosim vas muzete mi poradit
        ,pred nedavnem jsme si koupily pozemek ktery ohraničuje cizí pozemek, t.j.hned zaklady R.D. ve kupni slouve neni zapsane zadne
        vecne bremeno viz vynatek ze smlouvy,,
        1.3 Prodávající prohlašuje, že Nemovitost uvedená v čl 1.1. této Smlouvy není ke dni podpisu této Smlouvy Prodávajícím zatížena žádnými dluhy, věcnými břemeny, zástavními právy, předkupními právy nebo jinými právními povinnostmi a zavazuje se k tomu, že Nemovitost jakkoliv nezatíží právními povinnostmi ani po uzavření této Smlouvy.
        Pak jsme zjistily ze oni nam nedaly zadne dokumenty o IS.a take ze na nasem pozemku maji zumpu proto ze tam neni kanalizace je to domek ve ostrava slezska ostrava parcela 3121
        muzeme odstopit od kupni smlouvy? je ze zákona nejaka lhuta ?
        dekujeme…

        1.4 Kupující prohlašuje, že se podrobně seznámila s Nemovitostí a jejím stavem a že jí v tomto stavu přejímá do svého výlučného vlastnictví.

        • Kamila Vosiková
          Kamila Vosiková says:

          Dobrý den
          Odstoupení v tomto případně není jednoduchá záležitost.
          Co se týče základů domu na vedlejším pozemku, zde není důvod pro věcné břemeno, pokud je dům skutečně na cizím pozemku.
          Ohledně žumpy, záleží na jejím přesném umístění, je potřeba zkontrolovat, zda na LV není věcné břemeno užívání, přístupu atd., z tohoto pohledu má soused stavbu na cizím pozemku a situaci je potřeba řešit přímo s ním.
          Pokud žumpa významně neznemožňuje užívání Vašeho pozemku, osobně bych doporučila kontaktovat prodávající a snažit se domluvit na např. slevu z kupní ceny.
          s pozdravem
          Mgr. Kamila Vosiková
          právník

Komentáře jsou uzavřeny.