Rezervační smlouva na byt. Jste připraveni k podpisu?

Rezervační smlouva na byt. Jste připraveni k podpisu?

Jakmile něco podepíšete, jde do tuhého. Přesto jsou mnozí kupující připraveni podepsat hned na první prohlídce rezervační smlouvu v obavě, že jim někdo byt vyfoukne. Když později zjistí vadu a koupi zruší, přicházejí o peníze – realitní kanceláři propadne celý rezervační poplatek. Pokud nechcete riskovat, rezervační smlouvu podepisujte, až když jste položili ty správné otázky všem odborníkům a získali odpovědi. Kde všude pátrat a koho se ptát?

Vyzpovídat realitního makléře a prodávajícího (jednoho z nich nebo ideálně oba dva), to je samozřejmě začátek. Seznam dvaceti základních otázek, které můžete položit poprvé už do telefonu, najdete v článku Jak koupit byt? První telefonát může být rozhodující. Před podpisem smlouvy se ujistěte, že na ně znáte odpovědi.

Od realitního makléře byste měli získat také dokumenty o vlastnictví nemovitosti a poměrech v bytovém domě. Pokud jste si je neodnesli z první prohlídky, určitě je mějte v ruce před podpisem smlouvy. Při zjišťování informací o kupované nemovitosti je ale nejlepší nespoléhat se pouze na realitního makléře jako zdroj informací – vnímejte ho spíše jako toho, kdo zastupuje prodávajícího, použijte kritický rozum a nezávislé zdroje.

Koupě bydlení není jednoduchý proces. Seriál Jak správně postupovat při koupi bydlení vás provede od výběru bytu přes podpisy všech smluv, financování až po zápis vlastnického práva v katastru nemovitostí.

Právník a technik – nejlepší přátelé kupujícího

Zatímco později si řekneme, co všechno můžete ještě zjistit o svém budoucím bytě sami, u technického a právního stavu nemovitosti bych opravdu nedoporučoval spoléhat se na vlastní úsudek. Já jsem mnoho bytů prodal i koupil, ale stejně vždy spolupracuji jak s technickými inspektory, tak s právníky. Investice do jejich služeb bude v řádu několika tisíc – vaše náklady na opravu bytu, který jste právě koupili ve špatném stavu, půjdou do desítek, možná stovek tisíc. Pokud nechcete pokoušet štěstěnu, volba je jasná.

Co se týče technického stavu, dal jsem už pár tipů, co zjistit na první prohlídce, které můžete využít sami. Je to jednoduchá cesta, jak během vašeho výběru vyloučit byty, jejichž technický stav je úplně nepřijatelný. Až budete mít vybráno – a do ruky vám budou podávat pero k podpisu smlouvy – pozvěte si do bytu technické inspektory nemovitostí. Inspekce trvá 1,5 hodiny a používá neinvazivní metody. Nemusíte se bát, že dojde k poškození bytu, který ještě není váš. Odhalit naopak může zásadní mezery v energetické náročnosti stavby, zateplování a izolaci, ve statice, rozvodech elektřiny a mnoha dalších oblastech.

Právní poradenství se vám bude hodit ze dvou důvodů. Ověříte, zda nemovitost nemá právní vady, jako jsou věcná břemena, zástavní právo nebo omezení vlastnických práv. Druhým krokem bude prověření všech smluv. Většinou budou dvě nebo tři – rezervační smlouva, smlouva o smlouvě budoucí a kupní smlouva.

V rámci principů zastupování kupujících, které hájím, by rozhodně každý kupující měl mít nezávislého právníka. I jednání o konečném znění dalších smluv by mělo proběhnout ještě před podpisem té  první, rezervační smlouvy. Neshoda na znění kupní smlouvy totiž může být důvodem pro zrušení celé koupě, a tedy byste opět přišli o rezervační poplatek.

TIP

PBKvalitní inspekci nemovitosti i nezávislé právní služby můžete objednat u společnosti Probydlení, která se specializuje na různé služby pro kupující.

 

Zajistěte si hypotéku, jinak by vás odhad mohl překvapit

Možná jste si mysleli, že do banky už musíte přijít s podepsanou smlouvou na bydlení, abyste dostali hypotéku. Ale není tomu tak, naopak vaše jednání o úvěru by v bance mělo začít určitě předtím, než budete cokoli podepisovat. Zaprvé máte možnost – a já bych vám doporučoval ji využít – nechat si dopředu prověřit možnosti získání úvěru a jeho podmínek  ještě bez odhadu, pouze s určením jeho maximální výše. Bude se vám to hodit při jednání o ceně, kdy máte velkou výhodu, že můžete za nižší cenu nabídnout velmi rychlý průběh celé koupě.

Jednání o úvěru byste měli v bance zahájit ještě před podpisem rezervační smlouvy.

Jednání o úvěru byste měli v bance zahájit ještě před podpisem rezervační smlouvy.

Jakmile už máte nemovitost vybranou, můžete se v bance dohodnout na konkrétní výši úvěru. Ta se stanovuje vždy na základě odhadu ceny nemovitosti, nikoli na základě ceny, za kterou nemovitost kupujete. Proto je nutné, abyste si nechali odhad udělat předtím, než nemovitost koupíte (anebo se rezervační smlouvou zavážete k její koupi). Jinak se vám totiž může stát – a není to vůbec výjimečná situace – že odhadce stanoví nižší cenu nemovitosti, než byla vaše kupní cena.

Vy tím pádem nedostanete úvěr v dostatečné výši – banka vám půjčí méně peněz, než jste předpokládali. Pokud jste počítali se 100% krytím investice, tak si vůbec byt nebudete moci dovolit. I pokud jste měli nějaký základ, nižší odhadová cena vám může zvýšit úrokovou sazbu. Vždy proto přizvěte vedle technika a právníka také odhadce ceny nemovitosti.

Vyřizování hypotečního úvěru vám může usnadnit finanční konzultant. Nevyplatí se rozhodně obíhat banky a srovnávat nabídky na vlastní pěst. Konzultanti mají přehled o aktuálnch podmínkách všech bank, a tak vám mohou navrhnout takový úvěr, na který snadno dosáhnete.

Zahrajte si na Sherlocka – pátrejte, kde se dá

A nakonec mám pro vás několik tipů, kde všude ještě můžete – z vlastní iniciativy a zdarma – zjišťovat informace, než se upíšete ke koupi. Na místo svého budoucího bytu byste se měli rozhodně vypravit několikrát, a to nejenom na prohlídky domluvené s realitním makléřem.

Výborným zdrojem informací bývají sousedi – můžete se zeptat na všechno, co se týče bytového domu i celé lokality. Když budete vstřícní, můžou vám říct, jaké jsou vztahy mezi vlastníky jednotek nebo v rámci družstva, což z žádných papírů většinou nevyčtete, co v domě funguje a co nefunguje, jak probíhají opravy a podobně. Každopádně vám řeknou všechno to, co realitní makléř ani prodávající nechtějí prozradit.

Zahrajte si před podpisem rezervační smlouvy na Sherlocka, projděte se po okolí.

Zahrajte si před podpisem rezervační smlouvy na Sherlocka, projděte se po okolí.

Když vyjdete z domu, seznamte se pečlivě s celou čtvrtí a jejím okolím, zjistěte, kam budete chodit nakupovat, jak budete jezdit do práce, kam dáte svoje děti do školy a do školky. Jděte na ta místa a prohlédněte si je.

Důležité je taky navštívit čtvrť v různých denních dobách – především abyste dokázali posoudit, jestli tam není příliš velký provoz anebo problém dostat se do práce, když je špička. Zvažujte také bezpečnost – zjistěte, jak se dostanete domů v noci z večírku nebo z divadla a jestli se po cestě nebudete vy, děti nebo partnerka bát.

Na procházce po čtvrti se zastavte na úřadě městské části, abyste si zjistili, co se bude v okolí do budoucna stavět. Pokud se vyznáte v územním plánu, můžete se podívat i na internetu, ale pro většinu lidí je jednodušší zeptat se na úřadě. Věřte tomu, že pokud je někde stavební pozemek, určitě se na něm stavět bude, takže se dobře přeptejte na celé okolí, jestli se park nebude měnit v nový developerský projekt nebo podobně.

A posledním zdrojem informací je internet – pročtěte si dobře všechny reference na realitní kancelář nebo developerskou společnost, se kterou jednáte.

Na závěr zpátky k potřebám a prioritám

Při ověřování všech technických, právních a finančních podmínek byste neměli zapomenout prodiskutovat znovu koupi s partnerem nebo celou rodinou. V příjemné a otevřené atmosféře byste se měli pobavit o tom, co si o vybrané nemovitosti myslíte, protože rozhodně bude lepší znát názory všech zúčastněných předtím, než vám rezervační smlouva znemožní cokoli změnit.

Photo Credit: bellaphon Victor1558 cc




8 odpovědí
  1. Černický
    Černický says:

    Dobrý den,
    rád bych se na něco zeptal. Minulý týden jsme si byli prohlédnout s realitním makléřem pozemek, který se nám líbil a následně na to jsme se s makléřem po telefonu dohodli, že pozemek bereme a domluvili si termín pro podpis rezervační smlouvy. Schůzka měla proběhnout za 3 dny. V této době ( ještě před podpisem rezervační smlouvy) jsme však zjistili, že nám nedají na nemovitost hypotéku a schůzku zrušili. Pan makléř po nás nyní požaduje jakousi úhradu nákladů spojenou s vypsáním rezervační smlouvy ve výši 2500Kč. Má na to nárok dle nového Občanského zákoníku? Děkuji za radu a přeji hezký den…

    • Vladimír Zuzák
      Vladimír Zuzák says:

      Dobrý den,
      děkuji Vám za dotaz. Určitě makléři neplaťte, žádná škoda mu totiž velmi pravděpodobně nevznikla. Realitní makléři běžně používají vzorové rezervační smlouvy, které mají předem připravené od právníka pro všechny své klienty. Nový občanský zákoník v tomto směru nepřichází s žádnou novinkou, již dříve se potvrzením vaší objednávky nebo poptávky mohlo stát i například potvrzení e-mailem, v tomto případě ale makléř opravdu těžko bude prokazovat ušlý náklad nebo škodu. Máte-li s jednáním s realitní kanceláří problém a nadále hledáte nemovitost ke koupi, můžete se na nás obrátit a zajistíme vám zastupování.
      s pozdravem
      Vladimír Zuzák

  2. Petr
    Petr says:

    Dobry den

    Zkousel jsem se ptat ruznych RK ohledne lokality na koupi investicniho bytu, Samozrejme, podle nich, vsechna Ceska mesta jsou vhodna, bez problemu se shani najemnici, shodou okolnosti, zrovna tam, kde se danna RK nachazi.
    Jiste je to slozitejsi, a vsechny realitky chteji prodat.
    Existuje nejaky graf, rady, nebo postup kde se nejlepe vyplati takova koupe?

    Diky za odpoved

    Petr

    • Vladimír Zuzák
      Vladimír Zuzák says:

      Dobrý den,

      my děláme s našimi klienty investice v Praze a Brně, jsou to z hlediska shánění nájemníků i perspektivy na růst cen nemovitostí nejvýhodnější lokality. Mohou se vyplatit i některá krajská města, kde jsou vyšší příjmy a lidé se tam stěhují za prací, čili je zde zájem o nájemní bydlení. Rozhodně nedoporučuji investice například do levných bytů v Severních Čechách, při propočtech na papíře to vychází dobře, ale čekají vás tam jenom problémy.

      máte-li zájem, můžeme s vámi investici probrat osobně, první schůzka je nezávazná

      s pozdravem

      Vladimír Zuzák

  3. Pavel
    Pavel says:

    Dobrý den,
    píšete, že investice do levných bytů na severu je problémová. Můžete to prosím rozvést? Byla by to pro mne cenná informace.

    Děkuji.

    Pavel

  4. Pavlína Hauzarová
    Pavlína Hauzarová says:

    Dobrý den, prodali jsme nemovitost skrz realitní kancelář, kupní smlouva je na částku 1 200 000 Kč s tím, že kupující zaplatil realitní kanceláři rezervační poplatek 30 000 Kč a zbývající částku 1 170 000 Kč uhradil nám. Realitní kancelář na základě rezervační smlouvy zaslala kupujícímu fakturu na částku 30 000 Kč. Ve skutečnosti jsme však tuto částku uhradili my, jelikož kupní cena byla 1 200 000 Kč a my obdrželi jenom 1 170 000. Realitní kancelář nám však na tuto částku odmítá vystavit daňový doklad, ale nám těch 30 000 Kč chybí v nákladech. Je postup RK správný? Děkuji za odpověď. P.

    • Kamila Vosiková
      Kamila Vosiková says:

      Dobrý den,
      Pokud byl rezervační poplatek součástí kupní ceny, pak zmíněnou odměnu hradí prodávající z kupní ceny a tomto by Vám měl být vydán doklad.
      Kamila Vosiková

Komentáře jsou uzavřeny.