odhad_ceny_nemovitosti1

Jak včas získat odhad ceny nemovitosti

Začít se poohlížet po úvěru až po podpisu rezervační smlouvy, to se opravdu nevyplácí. Celé financování byste si měli začít připravovat mnohem dřív a hned vám řeknu proč. Může se totiž stát, že od banky nedostanete takový úvěr, jaký očekáváte.

Málokdo dnes vytáhne z kapsy nebo ze svého účtu celou částku nutnou ke koupi nového bytu a zaplatí ji najednou, skoro každý kupující si bere hypoteční úvěr u té či oné banky. Podmínky, za kterých různí klienti dostávají u bank hypotéky, se významně liší – jestli budete patřit k těm, kteří mají výhodný úvěr, anebo k těm, kteří splácejí celou věčnost, to záleží jenom na vás. Co pro to můžete udělat? Základem je dobře se na trhu zorientovat a potom také nebát se s bankou intenzivně vyjednávat.

Tentokrát si ukážeme, jaké kroky můžete podniknout směrem k úspěšnému financování ještě před tím, než nějakou nemovitost seženete, a ihned poté, co si ji vyberete. Pojistit by vám to měl včasný odhad ceny nemovitosti, ale také prescoring určující maximální možnou výši úvěru nebo nezávislý specialista, který vám doporučí tu nejvýhodnější službu na trhu. Zajištěné financování navíc může hrát významnou roli při vyjednávání o slevě, protože umožňuje rychlý průběh celé transakce.

Například odhad ceny totiž patří k věcem, které byste měli vyřešit ještě předtím, než se ke koupi bytu upíšete (co dalšího byste měli mít zjištěno a zajištěno, se dočtete v článku Rezervační smlouva na byt. Jste připraveni k podpisu?).

Koupě bydlení není jednoduchý proces. Seriál Jak správně postupovat při koupi bydlení vás provede od výběru bytu přes podpisy všech smluv, financování až po zápis vlastnického práva v katastru nemovitostí.

Odhad ceny nemovitosti vás může překvapit, když bude nižší než kupní cena

Hypotéky fungují tak, že banka poskytuje úvěr do určité výše hodnoty nemovitosti, a to oproti zástavnímu právu na tuto nemovitost. Poměru mezi úrokem a hodnotou se říká LTV (loan to value) a na jeho výši je závislá úroková sazba – čím více peněz vložíte do koupě nemovitosti sami, tím nižší úrokovou sazbu dostanete. Důležité je vědět, že při určování hodnoty nemovitosti se banka neřídí její kupní cenou, ale odhadem. Pro vás jako kupující je přitom pochopitelně naopak rozhodující kupní cena, kterou musíte fakticky zaplatit bez ohledu na odhad.

Pokud bude odhad nemovitosti nižší než její kupní cena, může se stát, že nedostanete úvěr na celou částku.

Jenže odhad ceny nemovitosti, který si nechávají zpracovávat banky, bývá velmi často nižší než kupní cena. Je to určitý typ ochrany bank, které v případě, že jim nemovitost propadne, ji potřebují rychle prodat jako pohledávku, a tedy často za nižší cenu, než za jakou ji vy kupujete.

Možná už nyní tušíte, v čem je problém – pokud počítáte s tím, že vám banka poskytne například 80 % z kupní ceny nemovitosti, může to při nižší odhadnuté ceně znamenat třeba 90% LTV, a tedy vyšší úrokovou sazbu, než s jakou jste počítali. Při 100 % LTV se dokonce může stát, že si koupi bytu vůbec nebudete moci dovolit.

Jak se takové situaci vyhnout? Nechejte si odhad zpracovat, dříve než podepíšete rezervační smlouvu. Obvykle je nutné domlouvat se už s konkrétní bankou a obrátit se na její odhadce. Pokud si necháte zpracovat odhad dopředu, budete ho pravděpodobně muset zaplatit, stát vás bude něco mezi 3 a 5 tisíci Kč v případě bytu. U domů je částka vyšší. Stojí to ale za to – budete totiž vědět, jestli si koupi bytu můžete dovolit a jaké budou podmínky vašeho budoucího hypotečního úvěru.

Běžte si pro prescoring k nezávislému finančnímu poradci

Součástí dobré přípravy na financování koupě bytu je také tak zvaný prescoring, kdy zjistíte, na jakou maximální výši úvěru můžete vůbec dosáhnout a za jakých podmínek. To byste měli ideálně vědět ještě předtím, než vůbec začnete s hledáním nemovitosti – potřebujete přece znát maximální cenu bytu, kterou ještě budete schopni zaplatit. Výše úvěru, který můžete získat, se určuje na základě zhodnocení vašich příjmů a výdajů a pak také nahlédnutím do registrů.

O výpis z registru si můžete požádat na stránkách Czech Banking Credit Bureau na adrese www.cbcb.cz.

Věděli jste, že existují bankovní a nebankovní registry klientských informací (BRKI a NRKI)? Možná tam o vás mají zápis, aniž byste o tom měli potuchy. Všichni ti, kteří mají spotřebitelské úvěry jakéhokoli typu, včetně kreditních karet, a spletli se někdy ve splátkách byť i jen o halíř, jsou v těchto registrech oznámkováni jako ve škole od 1 do 5, a to podle míry své (ne)spolehlivosti. A jakmile máte v registrech špatný záznam, bude pro vás velmi těžké hypotéku získat.

O výpis z registrů si můžete požádat (na počkání bude stát 200 Kč a do lhůty 30 dnů 100 Kč), v rámci prescoringu ale rovněž zjistíte, jak na tom jste, i bez výpisu. A na koho se obrátit s žádostí o prescoring? Ideální jsou nezávislí finanční poradci, kteří porovnávají hypotéky všech bank a budou schopni vám poskytnout více různých nabídek, které budou pro vás nejvhodnější. V příštím článku se budeme věnovat tomu, jak si z nich nakonec vybrat.

Jak využít odhad a prescoring při vyjednávání o slevě

Jak jsem již napsal výše, odhad ceny nemovitosti i prescoring byste si měli nechat provést ještě předtím, než podepíšete rezervační smlouvu, a tím pádem to bude ještě před určením konečné ceny vašeho bytu. Jak můžete svoji přípravu na financování využít při jednání o slevě? To, že jste zahájili jednání s bankou o úvěru a máte za sebou určení jeho maximální výše, můžete využít a nabídnout realitnímu makléři, že pokud se na ceně dohodnete, celá transakce může proběhnout velmi rychle. Na to realitky obvykle slyší.

A jak můžete využít včasný odhad ceny nemovitosti? Pokud bude výrazně nižší než kupní cena, je samozřejmé, že se budete pokoušet ji ještě snížit. Je možné, že odhadce vzal do úvahy faktické vady, kterých jste si dříve nevšimli, a nyní je můžete uvést v jednání a požadovat slevu. Jaké další triky můžete využít, to se dočtete v článku Jak ušetřit při koupi nemovitosti? Vyjednejte si slevu.

Photo Credit: RambergMediaImages woodleywonderworks cc




2 odpovědí
  1. Petr
    Petr says:

    Děkuji za přínos Vašich článků a celého webu vůbec. Nicméně musím říci, že nabádání k vyhotovení odhadu smluvním znalcem jako primární úkon je poněkud riskantní krok, nemyslíte? Míním to v tom ohledu, že do doby podpisu rezervační smlouvy či scoringu přes bankovní SW nemáme přidělení úvěru jisté. Co potom s 4.500,- za odhad pro určitou banku, když mi úvěr neschválí? I kdyby se povedlo v jiné bance, některé banky akceptují pouze odhady s jejich hlavičkou a tedy zpracované v jejich SW. I tak si někteří odhadci „nepodarci“ nechávají pouhé převedení dat do jiného SW pro další banku naúčtovat…

    • Vladimír Zuzák
      Vladimír Zuzák says:

      Dobrý den,
      díky za Vaši zprávu a za přízeň. Máte pravdu, že stát se to může, ale pokud si necháte nejdříve zpracovat prescoring, omezíte nebezpečí, že vám banka úvěr odmítne, na minimum. Velmi často se dá potom také domluvit s jinou bankou, že vezme odhad, který jste si nechali již zpracovat, anebo můžete vyhledat banku, která pracuje s cenovými mapami. Rozhodně investice do odhadce je výhodná v porovnání s tím, o kolik peněz byste mohli přijít, kdybyste si dopředu odhad nenechali zpracovat. Navíc ho můžete využít při jednání o slevě a vložené finanční prostředky si tak „nechat vrátit“.
      s pozdravem
      Vladimír Zuzák

Komentáře jsou uzavřeny.