cinzak

Nestihli jste prověřit bytový dům? Častá chyba

Máte za sebou prohlídku bytu, ale na otázky týkající se bytového domu odpovědět nedokážete. Čím se v činžáku topí? Má panelák kvalitní zateplení? Chystá se společenství vlastníků k rekonstrukci? Jestli nevíte, měli byste se vrátit zpátky na prohlídku, anebo alespoň zavolat prodávajícímu či makléři. Nezájem o stav bytového domu je častou chybou kupujících, která se může do budoucna promítnout i ve vyšších nákladech na bydlení.

Výběr nového bytu by měl probíhat ve třech okruzích – tím nejširším je lokalita, nejužším bytová jednotka. Mezi nimi leží zájmový okruh, na který mnozí kupující zapomínají – bytový dům. Co se děje pod střechou činžáku nebo paneláku, byste měli zjistit dříve, než se nastěhujete. I bytová jednotka v tom nejlepším stavu se totiž může nacházet v domě, který má všechny myslitelné technické a právní vady.

Mnohé charakteristiky bytového domu byste si měli specifikovat už ve svých kritériích pro výběr bytové jednotky – jsou to především materiál, z něhož je dům postaven (k tomuto tématu čtěte článek Šest důvodů, proč je činžák lepší než panelák), dále také do jaké míry je zrekonstruován, zda je v domě výtah, jak se v domě topí a komu patří pozemek pod bytovým domem.

Co se může prodražit? Rekonstrukce bytového domu

Zda je bytový dům před rekonstrukcí nebo po rekonstrukci – a jak se případná rekonstrukce povedla – to jsou vůbec nejdůležitější informace, které byste měli získat. Náš architekt Karel Trachta už se o tom rozepsal v článku Ideální bytový dům má za sebou splacenou rekonstrukci.

Zatímco bytovou jednotku můžete koupit v horším stavu, protože bude levnější rekonstruovat svépomocí, bytový dům by měl být v dobrém technickém stavu, už když nové bydlení kupujete. Budoucí rekonstrukce se totiž může hodně prodražit a pokud kupujete starý činžák, je hodně pravděpodobné, že se společenství vlastníků jednotek (SVJ) k rekonstrukci již chystá. Zjistíte to ideálně ze zápisů ze schůzí SVJ, které si můžete vyžádat od majitele bytu nebo realitního makléře.

Rekonstrukce bytového domu se může prodražit, obzvlášť tehdy, kdy na ni SVJ dosud nenašetřilo.

Rekonstrukce bytového domu se může prodražit, zejména pokud si bude SVJ brát úvěr, který budete muset splácet.
Photo Credit: Joybot U.S. Army Corps cc

Pokud už k nějaké rekonstrukci došlo, je dobré požádat inspektora nemovitosti, architekta nebo stavaře, aby zjistili, zda byla provedena kvalitně. Častým problémem je například u panelových domů tenké a neprodyšné zateplení, které může způsobovat vznik plísní a vlhkosti, aniž by mělo dostatečný efekt na spotřebu tepla. A k chybám nebo technickým vadám může samozřejmě docházet i při rekonstrukci činžáků.

Speciálním tématem je technický stav novostaveb – ani tam si nemůžete být jisti, že bude vše v pořádku. Bohužel právě naopak – jak upozornil náš kolega, inspektor Petr Vlasák v článku Lákají vás levné novostavby? Hlídejte si kvalitu.

Poplatky zvedá hlavně vytápění nebo splátky úvěru

Měsíční a roční poplatky jsou natolik podstatné pro většinu kupujících, že se aspoň zeptají, kolik to asi dělá. Správně byste ovšem měli žádat evidenční list, v němž se dozvíte měsíční nebo roční poplatky. Spoustu věcí samozřejmě můžete při užívání bytu ovlivnit sami, pod kontrolou ale nebudete mít vytápění ani úvěry, které si vezme společenství vlastníků jednotek nebo družstvo.

Vytápění může být buď dálkové, kdy je teplo přiváděno z teplárny, anebo centrální, kdy je teplo do bytové jednotky přiváděno ze společné kotelny. Individuální vytápění bytových jednotek je také možné – v tom případě má každá bytová jednotka vlastní zdroj tepla. Ceny za různé druhy vytápění se mohou velmi lišit, vůbec nejdražší je vytápění elektřinou nebo přímotopy, tomu se vyhněte za každou cenu, stejně jako wawkám – jsou ošklivé, poruchové a nebezpečné.

Teplo z tepláren se někdy vyplatí, jindy vůbec ne. Záleží na tom, jestli je teplárna plynová nebo uhelná, kolik tepla se ztrácí v teplovodech a podobně. Je-li kotelna v bytovém domě, může jít o plynový kotel nebo i kotel na biomasu (dřevo, pelety, brikety atd.). U developerských projektů si v těchto případech dejte pozor na to, jak developer pokryl náklady na pořízení kotle – dost často je rozpočítá majitelům nových bytů právě do ceny tepla.

Centrální vytápění bytového domu pomocí kaskádové kotelny. Photo Credit: www.ceska-peleta.cz

Centrální vytápění bytového domu pomocí kaskádové kotelny.
Photo Credit: Česká peleta

Největším překvapením pro kupující bývají změny, k nimž dojde v bytovém domě hned po koupi a které významně zvýší poplatky oproti částkám z evidenčního listu. Ten je totiž pouhým souhrnem současných závazků. Může jít o chystanou rekonstrukci, nebo třeba i plánovanou změnu z dálkového tepla na vytápění vlastním kotlem. Na takové plány by vás měly upozornit zápisy ze schůzí SVJ. Jakmile je zjistíte, vyžádejte si také doklad o současném zůstatku na účtu SVJ – odtud bude zřejmé, zda má SVJ finanční prostředky, nebo si bude muset vzít úvěr, jehož splácení by vám později poplatky významně navýšilo.

Nepočítejte s tím, že se vám podaří rozhodnutí o rekonstrukci, úvěru nebo zástavě odvrátit, stačí k němu souhlas 75 % členů SVJ. Splácení vaší části takového úvěru po vás potom může SVJ vymáhat i exekučně.

Nejzávažnější právní vada – dům na cizím pozemku

Jakmile jste se podívali pod střechu bytového domu a pod pokličku SVJ, věnujte se ještě také majetkovým poměrům, které se týkají pozemku pod domem a přístupové cesty. Nový občanský zákoník sice sjednotil vlastníka pozemku s vlastníkem stavby, ale neplatí to pochopitelně pro domy, které byly již dříve postaveny na cizím pozemku. Pro ty je zavedeno jen vzájemné předkupní právo.

Pozemek pod domem nebo přístupová cesta ve vlastnictví jiné soukromé osoby, to je rodná půda pro spekulace, vydírání a další právní problémy, a proto ji považujeme za vážnou právní vadu, která by vás měla vést k přehodnocení celé koupě. Více jsme o tom již napsali v článku Nemovitosti kupujte i s pozemky, pronájem je riziko.

Nechci slevu zadarmo – co se vyplatí a co ne

Všechny výše uvedené skutečnosti, které zjistíte na bytovém domě, se mohou stát důvodem pro vyjednání slevy z kupní ceny. Jenže většina těchto vad se vám tolik prodraží do budoucna, že se to prostě nevyplatí. Byla by to sice aktuální sleva z kupní ceny, ale nebyla by zadarmo – těžce byste na ni potom dopláceli, ať už v účtech za elektřinu, pokud byste ji měli jako zdroj tepla, nebo v poplatcích za splácení úvěru na rekonstrukci, anebo nakonec při pozdějším dokupování pozemku pod bytovým domem.

Chytřejší je koupit byt v takovém domě, který vám nebude navyšovat později náklady na bydlení. A slevu získat jinak – inspirovat se můžete v článku Co všechno ovlivňuje cenu vašeho bydlení.



Vladimír Zuzák

Ing. Vladimír Zuzák je spolumajitelem a ředitelem Home Institutu. Zkušenosti s realitním trhem získal při práci pro developerskou společnost Finep, kde byl obchodním ředitelem a ředitelem pro finanční služby. Nedávno mezi své projekty přibral restrukturalizaci pražské realitní kanceláře MAXIMA reality, kde je ředitelem a jednatelem.