3886533993_e298ea726c_o

Šest důvodů, proč je činžák lepší než panelák

Lákají vás nízké ceny bytů v panelových domech? Všimli jste si v nabídkových inzerátech, že 3+1 vás vyjde ve stejné lokalitě až o 30 % levněji než v činžáku. A začínáte uvažovat o tom, že koneckonců proč ne, vždyť vy sami jste dost možná vyrostli v paneláku… zastavte. Koupi bytu v paneláku bych vám vážně nedoporučoval. Mám k tomu šest dobrých důvodů.

Panel nebo cihla – to je jedno ze zásadních dilemat při koupi bydlení. Ve velkých českých městech žije v panelácích necelá polovina lidí, zhruba třetina žije v bytě ve starší cihlové zástavbě. Je tedy pravděpodobné, že i vy jste vyrostli právě v paneláku. Nyní ale kupujete vlastní bydlení a můžete se svobodně rozhodnout, do které skupiny chcete patřit.

Zatímco v roce 2008 byly ceny bytů srovnané bez ohledu na materiál, v průběhu ekonomické krize se nůžky rozevřely a tento trend pokračuje i dnes – ve většině lokalit ceny panelových bytů klesají, zatímco ceny bytů v cihlových domech začínají v poslední době opět růst.

Cena vašeho bytu je ale vždy otázkou priorit. Pokud bude vaší prioritou koupit byt v cihlové zástavbě, můžete ustoupit jinde (návod najdete v článku Co všechno ovlivňuje cenu vašeho bydlení).

Jak rozšířené jsou u nás paneláky?

1,2 milionu panelových bytů obývají 3 miliony lidí

 

Proč se panelák nevyplatí (i když je levnější)

Šest důvodů, proč dát raději přednost cihlovému činžáku před panelovým domem:

1. Paneláky přesluhují a revitalizace mívají špatnou kvalitu

Paneláky měly být za komunismu řešením bytové krize – rychlosti bylo být dosaženo na úkor dlouhodobosti. Většina z nich dodnes stojí, ale nikdo by nedal ruku do ohně za to, jak dlouho tomu tak ještě bude.

Spousta panelových domů prošla revitalizací, ale málo se ale ví, že to bylo většinou provedeno neprofesionálně firmami, které v novém trendu viděly možnost rychlého výdělku, anebo objednáno správci domů, kteří chtěli co nejvíc ušetřit.

Izolace často měla jen 4 cm a byla nalepena přímo na panely. Důsledkem toho pod novými fasádami necirkuluje vzduch, tvoří se tam různé plísně nebo korodují kovové materiály.

2. Obtížné, respektive nemožné rekonstrukce panelových domů

Moderní požadavky na dispozice bytu se výrazně liší od představ projektantů, kteří navrhovali paneláky. Srovnání zastaralého a nového pohledu na využití bytu 3+kk vidíte například v článku Karla Trachty 3+kk třikrát jinak. Zatímco cihlový byt můžete předělat, s panelem nepohnete.

Můžete samozřejmě rekonstruovat bytové jádro, obzvlášť pokud bude ještě umakartové, nebo přidat sádrokartonovou příčku, ale do základní dispozice zasáhnout nemůžete. Dokonce i vrtání do panelu nebo třeba rozvedení nových elektrických rozvodů (staré bývají v hliníku) bude komplikovanější než v cihlovém domě. Obtížnost rekonstrukce odrazuje od panelových domů i developery.

Kategorie 3+1 předpokládá, že vaše děti budou vyrůstat v pokoji spolu.

Kategorie 3+1 předpokládá, že vaše děti budou vyrůstat v pokoji spolu.
Photo Credit: Karel Trachta a Milan Cupka cc

3. Kategorie 3+1 – pro pár bude velká, pro rodinu malá

Další špatnou zprávou je, že dispozice, s nimiž v panelovém domě nehnete, bývají nevyhovující.

Většina bytů je v kategorii 3+1 – těchto bytů je dnes na trhu nejvíc. Singles a páry přitom nejčastěji poptávají 2+kk, rodiny zase dávají přednost dispozicím 4+kk.

Projektanti panelových domů počítali s tím, že čtyřčlenná rodina bude mít jednu ložnici, jeden obývák a jeden dětský pokoj, kde budou děti vyrůstat spolu.

Myslím si, že každý, kdo stejně jako já vyrůstal v pokoji se sourozencem, potvrdí, že pro svoje děti si přeje více soukromí.

4. Uslyšíte, co jste nikdy slyšet nechtěli

Dnešním normám pro neprozvučnost panelové domy neodpovídají. Připravte se na to, že od sousedů uslyšíte všechno možné, také vzhledem k tomu, že nosná konstrukce velmi dobře nese zvuk a navíc bývají často v panelácích původní umakartová jádra.

Ačkoli sousedy uslyšíte i v mnohých činžácích, kde jsou tenké cihlové příčky, s panelákem se to stále nedá srovnat.

5. Náklady a poplatky budou vyšší

V panelových domech jsou náklady na vytápění často vyšší než v cihlových domech, protože bývají v Praze i jiných městech napojené na teplárny. Teplo z teplárny je zaprvé samo o sobě dražší, než když dům vytápí vlastním kotlem nebo čerpadlem, za druhé se platí i za ztráty po cestě teplovodem.

Na zdroj tepla z centrálních městských tepláren je připojena až polovina českých domácností. Teplárenské sdružení přitom hrozí, že do deseti let mohou dojít zásoby uhlí a domácnosti zůstat bez tepla.

Kde byly špatně a levně provedeny nové fasády nebo i okna, tam se nedá počítat ani s velkou úsporou spojenou se zateplováním – 4 cm izolační panely nepřinesly žádaný efekt. Vyšší bývají u paneláků i poplatky do fondu oprav, a to právě tam, kde se dosud splácí úvěr, z nějž společenství vlastníků nebo družstvo zaplatilo revitalizaci nebo zateplení.

6. Dobře koupíte, ale hůře prodáte

Klesající ceny panelových bytů mohou být sice motivací ke koupi, ale zároveň je třeba si uvědomit, že tím pádem jsou velmi nevýhodnou investicí. Pokud se budete chtít bytu zbavit, budete ho muset pravděpodobně prodat pod cenou. Zatímco v cihlovém domě se bude cena vašeho bytu zhodnocovat, v panelovém bytě bude klesat.

Výše uvedené platí pro většinu velkých, okrajových sídlišť v Praze i jinde. Existují i lokality, kde ceny panelových bytů stagnují nebo i mírně rostou, ale je třeba takové lokality velmi dobře vytipovat.

Pokud zvažujete koupi investičního bytu, panelový dům může být zajímavý kvůli lepšímu poměru mezi kupní cenou a nájmem, ale zhodnocovat se vám pravděpodobně nebude. A cihlovým bytů dávají obvykle přednost i nájemníci.



Vladimír Zuzák

Ing. Vladimír Zuzák je spolumajitelem a ředitelem Home Institutu. Zkušenosti s realitním trhem získal při práci pro developerskou společnost Finep, kde byl obchodním ředitelem a ředitelem pro finanční služby. Nedávno mezi své projekty přibral restrukturalizaci pražské realitní kanceláře MAXIMA reality, kde je ředitelem a jednatelem.