zelene udoli helika

Nemovitosti kupujte i s pozemky, pronájem je riziko

Prodávající není vlastníkem pozemku? Koupi si raději rozmyslete. Nový občanský zákoník sjednotil vlastnictví u novostaveb, ale pozemky pod staršími domy zůstávají původním majitelům. Je běžné, že patří například městské části nebo soukromému majiteli. V budoucnu vás může překvapit výší nájmu nebo třeba zahrazením přístupové cesty. A navíc má předkupní právo, což bude omezovat vaše možnosti s nemovitostí nakládat.

Patří k domu také pozemek? Je ve vlastnictví společenství vlastníků nebo družstva? Tyto otázky musíte prodávajícímu nebo realitnímu makléři položit, jinak vám hrozí problémy. Ptejte se i na pozemky, které zajišťují přístupovou cestu k nemovitosti. Jinak se vám může stát, že majitel pozemek zahradí a k vlastnímu domu se nedostanete. Je to jedna z dvaceti nezbytných otázek na prodávající (všechny jsou uvedeny v článku Jak koupit byt? První telefonát může být rozhodující).

Nový občanský zákoník zasáhl do vztahů mezi vlastníkem pozemku a majitelem nemovitosti poměrně významně. Než vešel v platnost, mnoho kupujících, včetně majitelů nových bytů v pražském Zeleném údolí, si prožilo peklo s vlastníky pozemků, z nichž se vyklubali spekulanti. Měli totiž dokonalou páku, aby je sdírali z kůže. Poměry se zlepšily, ale kupovat by či dům bez pozemku je stále rizikové.

Spekulant v Zeleném údolí hrozil demolicí

Tři dny před Štědrým dnem dostali majitelé bytů dopis, který vyhrožoval demolicí – to je skutečný příběh, který se odehrál koncem roku 2012 na sídlišti Zelené údolí na Praze 4. Týkal se 360 majitelů, kteří si koupili byty a rodinné domy od dnes již neexistujícího developera IPB Real. Příslib, že pozemky získají za krátko po koupi, developer nenaplnil, a pro majitele tak začala noční můra.

Právní vztahy k pozemkům, na kterých se byty postavily, byly více než komplikované. Ve chvíli, kdy se byty začaly stavět, patřily pozemky státu, který je vyvlastnil od celopražského Lidového bytového družstva, aby je využil pro rozšíření vedle stojícího zařízení IKEM. Ve chvíli, kdy majitelé pozemky kupovali, patřily státu a měly být brzo převedeny do jejich vlastnictví.

Potom se ale družstvo začalo domáhat navrácení pozemků, což se mu také podařilo. Deset let vybíralo od majitelů bytů nájem a pozemky koupil nakonec advokát Vlastislav Andrš. Po zániku developerské společnosti se nakonec ocitli vlastníci bytů bez právního vztahu k vlastníkovi pozemku. A ten přišel s nabídkou prodeje pozemků za absurdní částky.

Zatímco advokát koupil pozemky od družstva za 18,5 milionů Kč, po vlastnících bytů požadoval na začátku v součtu celkem 110 milionů Kč. Po prvních jednáních snížil požadovanou částku na 70 milionů Kč, což byl stále 2,5 násobek ceny odhadované ve znaleckém posudku. Když nebyli ochotni mu částku zaplatit, začal vyhrožovat demolicí a domáhat se jí soudně. Vyšetřování a rozhodování soudů trvá dodnes.

Zelené údolí na Praze 4, kde došlo ke spekulaci s pozemky pod novými bytovými i rodinnými domy.

Zelené údolí na Praze 4, kde došlo ke spekulaci s pozemky pod novými bytovými i rodinnými domy.

Nový občanský zákoník zabraňuje spekulacím

Doufejme, že advokát Andrš patřil k posledním spekulantům, kteří dříve odkupovali hlavně státní pozemky za nízké částky, aby po majitelích bytových domů potom požadovali neúměrný nájem nebo vysokou kupní cenu. Případ Zeleného údolí dokazuje, že problémy mohly přijít i po deseti nebo více letech.

Nový občanský zákoník zavádí v případech, kdy majitel nemovitosti není zároveň vlastníkem pozemku, vzájemné předkupní právo. To znamená, že se vám již nemůže stát, že se změní majitel pozemků pod vaším domem, aniž byste vy sami dostali možnost si je odkoupit. Tím pádem byste měli mít možnost posoudit, do čeho jdete a zda se s majitelem pozemků můžete dohodnout na podmínkách pronájmu.

Zákoník dokonce upravuje rovněž to, že vám musí být pozemek nabídnout za cenu obvyklou. Nabídka vlastníkovi stavby musí být srovnatelná s podmínkami, za kterých by majitel prodal pozemek někomu dalšímu. Fakt, že vám na pozemku stojí dům, se tedy již nemá stát záminkou pro spekulace. O dalších změnách spojených s novým občanským zákoníkem se můžete dočíst v článku Co přinese nový občanský zákoník v oblasti bydlení.

Právní zásada Superficies solo cedit, která říká, že stavba je součástí pozemku, platí téměř v celé Evropě. U nás byla obnovena po padesáti letech.

Rizika zůstávají, dejte přednost domům s pozemkem

Kdo by si myslel, že s novým občanským zákoníkem má vyhráno, pletl by se. I tady platí, že dokud není judikatura, nemůžeme si být jisti, jak budou nové paragrafy uváděny do praxe. Zejména bych se nespoléhal, že dostanete nabídku na odkup, která bude odpovídat obvyklé ceně.

Předkupní právo nezískáváte jen vy, ale rovněž majitel pozemku – nebudete tedy moci svůj rodinný dům prodat, aniž byste ho nejdříve (opět za obvyklou cenu) nabídli vlastníkovi pozemku. To může překazit vaše obchodní záměry a naruší to vaši možnost svobodně nakládat s majetkem.

Předkupní právo u rodinných domů není možné vyloučit ani vzájemnou smlouvou, naopak vůbec se nevztahuje na majitele pozemků pod bytovými domy. Majitelé bytů budou moci převádět vlastnická práva bez omezení.

Nevýhodou je ovšem i nadále především jednoduchý fakt – pokud pozemek nekoupíte s pozemkem nyní, budete do něj muset investovat někdy v budoucnu. Rovněž u bytových domů lze předpokládat, že společenství vlastníků nebo družstvo bude chtít přistoupit ke koupi pozemku.

Stejně jako radíme, že ideální bytový dům má za sebou splacenou rekonstrukci, radíme opět z finančního hlediska volit rodinné i bytové domy s pozemkem.

Problémy může dělat i přístupová cesta

Aby to bylo ještě komplikovanější, hlídat byste si měli nejen vlastnictví pozemku pod vaším domem. Zajímejte se také o přístupovou cestu, protože pokud bude patřit někomu, kdo si postaví plot, nedostanete se domů.

Doporučoval jsem to už v článku Chystáte se do novostavby? 6 otázek na developera, protože developer někdy prodá přístupovou cestu společenství vlastníků, jindy městské části, ale může ji také ponechat v soukromém vlastnictví. Zatímco od developera musíte zjistit (a smluvně zajistit), jaký má záměr, až dostaví, u starší zástavby a rodinných domů zjistěte současný stav.

Pokud jste se už dostali do podobné situace, kdy vám soukromý vlastník brání v přístupu na pozemek, můžete se podívat článek Přístup na pozemek přes cizí pozemky, kde bylo téma zpracováno jako dotaz postiženému. Přístupu na pozemek byste se měli soudně domoci, ale budete muset zaplatit samozřejmě nájem (a může se stát, že opět dojde ke spekulacím) a také soudní poplatky, pokud se s vlastníkem nedohodnete. Nestojí vám to za to.

v

Přístupová cesta není vaše? Jednoho dne se nemusíte k nemovitosti dostat.
Photo Credit: Pavel P. cc



Vladimír Zuzák

Ing. Vladimír Zuzák je spolumajitelem a ředitelem Home Institutu. Zkušenosti s realitním trhem získal při práci pro developerskou společnost Finep, kde byl obchodním ředitelem a ředitelem pro finanční služby. Nedávno mezi své projekty přibral restrukturalizaci pražské realitní kanceláře MAXIMA reality, kde je ředitelem a jednatelem.