aukce_kladivko

Je aukce nemovitostí riskantní? Zkusili jsme to!

Vyberete si v inzerátu byt za hodně příznivou cenu a potom zjistíte, že majitel svěřil prodej aukční agentuře. Kupní cenu nepůjde vyjednat s makléřem, rozhodne průběh aukce. Který zájemce přihodí více k vyvolávací ceně, ten byt získá – pokud se ovšem dohodne s prodávajícím. Jak moc riskantní je aukce nemovitostí, jaké zvyky mají aukční agentury a jak může taková aukce skončit, to se dozvíte v příběhu našeho klienta, pana Martina.

Čím dřív, tím líp, odpovídal Martin M. na otázku, jak rychle chce byt koupit. Vzhledem k tomu, že měl peníze z vlastních zdrojů, byl jeho požadavek reálný – proces koupě nemuselo zdržovat jednání o hypotéce. Chtěl jezdit na kole do práce, hledali jsme proto v odpovídajících lokalitách Braník, Lhotka, Pankrác, Michle až po Vršovice. Druhým kritériem vyhledávání byla dispozice 2+kk s balkonem za dobrou cenu.

(Jak si stanovit vlastní kritéria? Čtěte článek Jak začít s hledáním nového bydlení? Vyjasněte si, co chcete.)

Koupi prvního nalezeného bytu v sídlišti Novodvorská zhatil sám realitní makléř, který s námi nekomunikoval a naprosto mu chyběl aktivní přístup k prodeji nemovitosti. Brzy jsme ovšem našli byt stejné dispozice hned o dům dál – jen způsob prodeje nebyl úplně standardní, mělo jít o aukci nemovitosti.

Aukce nemovitostí – co to je a jak to funguje?

Předně upozorňuji – napleťte si aukci s dražbou nemovitosti v exekuci, jsou to dvě odlišné věci! Zajímají-li vás exekuce, čtěte článek Prodej nemovitostí v exekuci. Dají se koupit? Tentokrát šlo o dobrovolnou aukci.

Majitel bytu, o který měl pan Martin zájem, se rozhodl svěřit prodej jedné z aukčních agentur. Jsou to společnosti, které prodávají byty jinak než realitní kanceláře. Vezmou nemovitost do svého portfolia a stanoví dva nebo tři pevné termíny pro prohlídku, kam může přijít kdokoli. Termín aukce už je potom jen jeden a každý, kdo se chce účastnit, musí zaplatit aukční jistinu. Jistina odpovídá obvykle výši provize – v tomto případě šlo o 10 000 Kč, ale u dražších bytů se může jistina vyšplhat do vyšších částek. Stejně jako v jiných aukcích, je stanoveno minimum a kdo přihodí nejvyšší částku, vyhrává.

Rizika aukce nemovitostí pro kupujícího

Co když majitel svěřil prodej nemovitosti aukční agentuře? Jaká jsou rizika, když vám ji (ne)přiklepnou?

Co když majitel svěřil prodej nemovitosti aukční agentuře? Jaká jsou rizika, když vám ji (ne)přiklepnou?
Photo Credit: Team Lane Sam Howzit cc

Jakmile jsme zjistili, že se byt prodává nestandardním způsobem, provedli jsme detailní analýzu obchodních podmínek a právní prověrku celé transakce, abychom znali veškerá rizika a nevýhody a mohli se s klientem dohodnout, zda do toho půjdeme.

V čem tedy může být háček, když se pustíte do aukce nemovitostí?

  • Nejistota, zda půjde upravit smlouvu

V podstatě všechny důležité dokumenty, do nichž člověk potřebuje nahlédnout při posuzování bytu ke koupi, jsme našli na webu aukční společnosti. Je to například list vlastnictví nebo také kupní smlouva (v případě družstevního bytu smlouva o převodu). Jaké jsou případné možnosti smluvní dokumentaci upravovat nebo připomínkovat, to jsme se z pravidel nedozvěděli. Když nemáte makléře, s nímž byste jednali, nevíte, na čem jste, dokud aukci nevyhrajete. A to už v tu chvíli podstupujete další riziko:

  • Riziko, že aukční jistina propadne

Aukční jistinu vám vrátí, když aukci nevyhrajete. Riziko čeká na výherce – pokud nedojde ke koupi, jistina propadne. A to i v případě, kdy koupě neproběhne z důvodů na straně prodávajícího, za které vy jako kupující nespravedlivě ručíte. V tomto případě šlo o „pouhých“ 10 000 Kč, ale výše jistiny je závislá na nabídkové ceně bytu. Majitel má právo vás jako výherce aukce odmítnout, zaručují mu to obchodní podmínky. A aukční portál se nechce vzdát své provize, ani když celá transakce nakonec zkrachuje.

  • Žádné pojištění aukční agentury

A nakonec je tu riziko, kterému čelí všichni účastníci aukce: jistinu posílají na soukromý účet společnosti, nikoli do úschovy, jak radíme u rezervačního poplatku (třeba v článku našeho advokáta Kdy se dočkáte vrácení rezervačního poplatku?). Kdyby agenturu postihla exekuce, postihne i všechny aukční jistiny právě složené na jejich účtě. Firma navíc neuvádí, zda má nějaké pojištění odpovědnosti za škodu.

Odvážný kupující získal družstevní byt za výbornou cenu

Všechna rizika se pan Martin dozvěděl, ale dlouho neváhal. Rozhodl se, že odvážnému štěstí přeje.

Odvaha Martinovi nechybí, se stejnou kuráží jako k horolezectví přistoupil také ke koupi bydlení - a vyplatilo se.

Odvaha Martinovi nechybí, se stejnou kuráží jako k horolezectví přistoupil také ke koupi bydlení – a vyplatilo se.  Nezapomněl ovšem ani na bezpečné jištění – a to byla role Home Institutu.

Aukce začala přesně v poledne, trvala celkem hodinu a pan Martin postupně přihazoval ke startovní kupní ceně částky, které aukční agentura stanovila jako příhozy – až získal byt o 250 000 Kč levněji, než za kolik se nabízel byt ve vedlejším domě, o nějž jsme měli zájem ze začátku.

Tak začala naše práce vyjednavačů a obchodníků – naším úkolem bylo postarat se, aby ke koupi opravdu došlo a za odpovídajících bezpečnostních standardů. V sázce byla nyní aukční jistina 10 000 Kč.

Aukční agentura stanovila nejpozdější termín pro uzavření smlouvy na dvacet dní od aukce, ale sama ho nestihla. Celý týden jsme čekali jen na oficiální potvrzovací e-mail, že pan Martin vyhrál, dalších 14 dní potom na návrh smlouvy a doplňující materiály. Vyvrátili ovšem naštěstí naše obavy, že nebudou chtít smlouvy upravovat – vyšli vstříc našim připomínkám, které měly zajistit pro pana Martina bezpečnou koupi.

Dvakrát se odložila i schůzka u notářky, kde měli pan Martin s prodávajícím smlouvu podepsat, ale nakonec, do třetice všeho dobrého, proběhlo všechno ráz na ráz. Družstevní byty nejsou vedeny v katastru nemovitostí, a proto je převod rychlejší – kupující i prodávající záhy po podpisu smlouvy odjeli na družstvo a vše bylo vyřízeno během jednoho dne.

(O družstevních bytech se dočtete více v článku Lákavé družstevní bydlení. Usnadní vám život?)

Kdy byste se do aukce nemovitostí pouštět neměli?

Větší riziko než pro pana Martina by aukce nemovitostí znamenala pro všechny kupující, kteří chtějí financovat koupi bytu z hypotečního úvěru. Jistinu by totiž museli zaplatit již při vstupu do aukce. Teprve až by vyhráli, mohli by si nechat udělat odhad nebo přijít do banky se smlouvou, na základě které bude možné hypotéku schválit. Pokud by nakonec smlouvu kupující nedostal, aukční jistina by propadla.

Dále také platí, že čím dražší byt, tím vyšší jistina bude v sázce. Stejné riziko navíc hrozí i účastníkům dražeb nemovitostí v exekuci, kde se ovšem jistina pohybuje i ve statisících a skládá se v hotovosti, takže často v případě plánovaných 90 % z cizích zdrojů nemá kupující takovou částku ani k dispozici.

Jak poznat v inzerátu, že je nemovitost v aukci?

Aukce nemovitostí a dražby mají v inzerátech společné poznávací znaky: konkrétní stanovená data možných prohlídek a hodně nízkou cenu, jde totiž o cenu vyvolávací.



Roman Lauš

Roman Lauš je spolumajitelem Home Institutu a finančním ředitelem. Zná dobře každý kout brněnského realitního trhu a mnohdy specifické zvyklosti místních realitních kanceláří a developerů. Vypráví příběhy spokojených klientů z Brna i Prahy.