Prodej nemovitostí v exekuci. Dají se koupit?

Proč kupovat nemovitost v exekuci? Může se stát, že (včas) zjistíte, že vámi vybraná nemovitost, kterou jste si zamilovali, je v exekuci. A pak se budete muset rozhodnout, zda do toho jdete nebo ne. Domy a byty v exekuci ovšem můžete vyhledávat i záměrně, a to zejména kvůli nižší ceně. Vyplatí se to, nebo jsou rizika příliš vysoká? Záleží případ od případu, zda je to moudré. A bez právníka se do toho určitě nepouštějte.

Exekuce je pro jednoho noční můra, pro jiného investiční příležitost - záleží, zda se kupující orientují v právu a praktikách exekutorů, ale také s kým mají tu čest na straně prodávajícího. Nejhorším nebezpečím je koupit nemovitost, o níž nevíte, že je v exekuci. Pokud informováni jste nebo rovnou přicházíte na dražbu nemovitostí, může se koupě podařit. Ale jednoduché to nebude

Zorientujte se v exekučním řízení

Ačkoli sami nejste dlužníci, nýbrž zájemci o koupi nemovitosti, musíte se v tomto případě orientovat v exekučním řízení, které má tři části: nařízení exekuce, příkaz k prodeji a dražba. Do všech tří fází řízení můžete vstoupit jako kupující, ovšem pokaždé za jiných podmínek.

1. Nařízení exekuce (a její zápis do katastru nemovitostí)

První impuls k exekuci přichází od věřitele (tzv. oprávněného), kterému dlužník (tzv. povinný) nezaplatil. Věřitel podává exekuční návrh exekutorovi, který má 15 dnů na to, aby kontaktoval soud. Soud má dalších 15 dnů, aby vydal pověření a nařízení exekuce. Do dalších 15 dnů od doručení pověření potom soudní exekutor zasílá všem účastníkům vyrozumění o zahájení exekuce.

Jde-li o exekuci nemovitosti, je zapsána do poznámky v katastru nemovitostí po doručení vyrozumění o zahájení exekuce. Od chvíle, kdy je dlužníkovi doručeno vyrozumění o zahájení exekuce, nesmí s majetkem nakládat s výjimkou běžné obchodní a provozní činnosti, uspokojování základních životních potřeb a udržování a správy majetku. Nemovitost tedy nesmí prodat.

Počítáte správně, uplyne nejméně 45 dnů od doručení návrhu na exekuci exekutorovi do momentu, kdy se o ní dozví majitel nemovitosti (a katastr). Pokud zrovna nemovitost prodává (vám, kupujícímu), třeba jste už podepsali smlouvu o smlouvě budoucí kupní (která nezakládá plombu v katastru), může vás oba exekuce zaskočit těsně před uzavřením kupní smlouvy. O smlouvách spojených s koupí nemovitosti se více můžete dočíst v článku Jak se vyznat ve smlouvách při koupi nemovitosti.

Exekutor má od doručení vyrozumění o zahájení exekuce jako jediný právo s majetkem nakládat nebo ho prodávat.
Photo Credit: Christopher.Michel cc Ceskydomov.cz

 2. Exekuční příkaz k prodeji (a znalecký posudek)

Pokud dlužník nereagoval na vyrozumění o zahájení exekuce, nedohodl se s exekutorem a věřiteli na splátkovém kalendáři nebo jiném vyrovnání dluhů, pokračuje exekutor exekučním příkazem k prodeji nemovitosti.  Exekutor ustanoví znalce pro odhad ceny nemovitosti, který určí cenu, za kterou by bylo možné nemovitost v daném čase a místě prodat. Majitel nemovitosti má ovšem stále možnost dohodnout se s vámi (kupujícím) na uhrazení dluhů a následné koupi nemovitosti.

3. Dražba (a její veřejné vyhlášení)

Nakonec exekutor přistupuje  k dražbě nemovitosti. V dražební vyhlášce je uvedeno místo a čas dražby a nemovitost je detailně popsána, včetně podstatných informací, jako jsou věcná břemena či nájemní práva, která prodejem nezaniknou. Dražeb se mohou účastnit pouze vážní zájemci o koupi, kteří složí tzv. jistotu v předem uvedené výši. Nemovitost získá ten, kdo učinil nejvyšší podání. Nejnižší podání má vždy odpovídat dvěma třetinám ceny dle znaleckého posudku.

Kdy a jak využít prodej nemovitostí v exekuci?

Teď už víte, jaký průběh exekuce čeká dlužníka, od nějž chcete nemovitost koupit. Co to ovšem pro vás znamená a jaké máte možnosti nemovitost získat? Buď se dohodnete s majitelem ještě před dražbou (a budete potřebovat souhlas exekutora i věřitelů), anebo se zúčastníte dražby, kterou ale zase dost často doprovází nevůle ze strany dlužníka.

Dohoda s vlastníkem nemovitosti

Podaří-li se majiteli nemovitosti dohodnout se s vámi ještě před dražbou, bude to pro něj znamenat nižší náklady na exekuční řízení i úroky z prodlení dluhu (mezi návrhem na exekuci a dražbou obvykle uplyne rok nebo i více). Pro vás jako kupujícího to může být zajímavá příležitost koupit bydlení za nízkou cenu, protože exekuce jako závažná právní vada je pochopitelně důvodem ke slevě. (Inspiraci k jednání hledejte v článku Jak ušetřit při koupi nemovitosti? Vyjednejte si slevu.)Mimo dražbu lze ovšem nemovitost koupit jen za předpokladu, že exekutor, oprávněný a všichni přihlášení věřitelé udělí písemný souhlas se zpeněžením majetku. Další podmínkou je, že majetek není postižen žádnou další exekucí. Prodej také musí být uskutečněn nejméně za obvyklou cenu zjištěnou na základě znaleckého posudku. Kupní cena navíc musí být splatná při podpisu smlouvy k rukám exekutora.Nezbytné je, abyste si k takovému prodeji vzali k sobě advokáta, který pohlídá zaprvé další možné právní vady, které by mohly na nemovitosti váznout. Děláte-li obchod s dlužníkem, můžete očekávat, že se mohou vedle exekuce objevit i další problémy. Za druhé budete advokáta potřebovat k přípravě a kontrole veškeré složité smluvní dokumentace.

Dražba

Máte-li zájem zúčastnit se dražby nemovitosti v exekuci, informace najdete na webových stránkách www.portaldrazeb.cz, které provozuje Exekutorská komora ČR.Budete-li mít štěstí a na dražbu nepřijde mnoho zájemců, máte šanci získat nemovitost v první dražbě za dvě třetiny ceny podle znaleckého posudku. Spadne-li nemovitost do druhého kola, vyvolávací cena se sníží dokonce na polovinu. Pokud naopak bude zájemců hodně, může cena při dražbě překonat i tržní cenu a v tu chvíli přestává být výhodné kupovat nemovitost zatíženou takto závažnou právní vadou.Ovšem hlavní nevýhodou kupování nemovitostí v dražbě je jednoduchý fakt, že k dražbě dochází proti vůli majitele nemovitosti, a tedy není možné předpokládat žádnou spolupráci z jeho strany, spíše naopak. Co to znamená? Může se stát, že neumožní prohlídku nejen vám, ale ani znalci, kterého si poslal exekutor. V tom případě budete kupovat zajíce v pytli. Dalším nebezpečím je ovšem také například záměrná demolice interiéru před předáním, v některých případech mohou majitelé úplně odmítnout opustit nemovitost.