soudce

Prodej nemovitostí v exekuci. Dají se koupit?

Proč kupovat nemovitost v exekuci? Může se stát, že (včas) zjistíte, že vámi vybraná nemovitost, kterou jste si zamilovali, je v exekuci. A pak se budete muset rozhodnout, zda do toho jdete nebo ne. Domy a byty v exekuci ovšem můžete vyhledávat i záměrně, a to zejména kvůli nižší ceně. Vyplatí se to, nebo jsou rizika příliš vysoká? Možné to je, ale záleží případ od případu, zda je to moudré. A bez advokáta se do toho určitě nepouštějte.

Exekuce je pro jednoho noční můra, pro jiného investiční příležitost – záleží, zda se kupující orientují v právu a praktikách exekutorů, ale také s kým mají tu čest na straně prodávajícího. Nejhorším nebezpečím je koupit nemovitost, o níž nevíte, že je v exekuci. Pokud informováni jste nebo rovnou přicházíte na dražbu nemovitostí, může se koupě podařit. Ale jednoduché to nebude.

Zorientujte se v exekučním řízení

Ačkoli sami nejste dlužníci, nýbrž zájemci o koupi nemovitosti, musíte se v tomto případě orientovat v exekučním řízení, které má tři části: nařízení exekuce, příkaz k prodeji a dražba. Do všech tří fází řízení můžete vstoupit jako kupující, ovšem pokaždé za jiných podmínek.

1. Nařízení exekuce (a její zápis do katastru nemovitostí)

První impuls k exekuci přichází od věřitele (tzv. oprávněného), kterému dlužník (tzv. povinný) nezaplatil. Věřitel podává exekuční návrh exekutorovi, který má 15 dnů na to, aby kontaktoval soud. Soud má dalších 15 dnů, aby vydal pověření a nařízení exekuce. Do dalších 15 dnů od doručení pověření potom soudní exekutor zasílá všem účastníkům vyrozumění o zahájení exekuce.

Jde-li o exekuci nemovitosti, je zapsána do poznámky v katastru nemovitostí po doručení vyrozumění o zahájení exekuce. Od chvíle, kdy je dlužníkovi doručeno vyrozumění o zahájení exekuce, nesmí s majetkem nakládat s výjimkou běžné obchodní a provozní činnosti, uspokojování základních životních potřeb a udržování a správy majetku. Nemovitost tedy nesmí prodat.

Počítáte správně, uplyne nejméně 45 dnů od doručení návrhu na exekuci exekutorovi do momentu, kdy se o ní dozví majitel nemovitosti (a katastr). Pokud zrovna nemovitost prodává (vám, kupujícímu), třeba jste už podepsali smlouvu o smlouvě budoucí kupní (která nezakládá plombu v katastru), může vás oba exekuce zaskočit těsně před uzavřením kupní smlouvy. O smlouvách spojených s koupí nemovitosti se více můžete dočíst v článku Jak se vyznat ve smlouvách při koupi nemovitosti.

Exekutor má od doručení vyrozumění o exekuci jako jediný právo s majetek nakládat nebo ho prodávat. Foto: Ceskydomov.cz

Exekutor má od doručení vyrozumění o zahájení exekuce jako jediný právo s majetkem nakládat nebo ho prodávat.
Photo Credit: Christopher.Michel cc Ceskydomov.cz

 2. Exekuční příkaz k prodeji (a znalecký posudek)

Pokud dlužník nereagoval na vyrozumění o zahájení exekuce, nedohodl se s exekutorem a věřiteli na splátkovém kalendáři nebo jiném vyrovnání dluhů, pokračuje exekutor exekučním příkazem k prodeji nemovitosti.  Exekutor ustanoví znalce pro odhad ceny nemovitosti, který určí cenu, za kterou by bylo možné nemovitost v daném čase a místě prodat. Majitel nemovitosti má ovšem stále možnost dohodnout se s vámi (kupujícím) na uhrazení dluhů a následné koupi nemovitosti.

3. Dražba (a její veřejné vyhlášení)

Nakonec exekutor přistupuje  k dražbě nemovitosti. V dražební vyhlášce je uvedeno místo a čas dražby a nemovitost je detailně popsána, včetně podstatných informací, jako jsou věcná břemena či nájemní práva, která prodejem nezaniknou. Dražeb se mohou účastnit pouze vážní zájemci o koupi, kteří složí tzv. jistotu v předem uvedené výši. Nemovitost získá ten, kdo učinil nejvyšší podání. Nejnižší podání má vždy odpovídat dvěma třetinám ceny dle znaleckého posudku.

Kdy a jak využít prodej nemovitostí v exekuci?

Teď už víte, jaký průběh exekuce čeká dlužníka, od nějž chcete nemovitost koupit. Co to ovšem pro vás znamená a jaké máte možnosti nemovitost získat? Buď se dohodnete s majitelem ještě před dražbou (a budete potřebovat souhlas exekutora i věřitelů), anebo se zúčastníte dražby, kterou ale zase dost často doprovází nevůle ze strany dlužníka.

Dohoda s vlastníkem nemovitosti

Podaří-li se majiteli nemovitosti dohodnout se s vámi ještě před dražbou, bude to pro něj znamenat nižší náklady na exekuční řízení i úroky z prodlení dluhu (mezi návrhem na exekuci a dražbou obvykle uplyne rok nebo i více). Pro vás jako kupujícího to může být zajímavá příležitost koupit bydlení za nízkou cenu, protože exekuce jako závažná právní vada je pochopitelně důvodem ke slevě. (Inspiraci k jednání hledejte v článku Jak ušetřit při koupi nemovitosti? Vyjednejte si slevu.)

Přizvěte si právníka k tomu, aby se vám podařilo dospět k dohodě s prodávajícím ještě před dražbou.

Přizvěte si právníka k tomu, aby se vám podařilo dospět k dohodě s prodávajícím ještě před dražbou.
Photo Credit: Nickolas Titkov cc

Mimo dražbu lze ovšem nemovitost koupit jen za předpokladu, že exekutor, oprávněný a všichni přihlášení věřitelé udělí písemný souhlas se zpeněžením majetku. Další podmínkou je, že majetek není postižen žádnou další exekucí. Prodej také musí být uskutečněn nejméně za obvyklou cenu zjištěnou na základě znaleckého posudku. Kupní cena navíc musí být splatná při podpisu smlouvy k rukám exekutora.

Nezbytné je, abyste si k takovému prodeji vzali k sobě advokáta, který pohlídá zaprvé další možné právní vady, které by mohly na nemovitosti váznout. Děláte-li obchod s dlužníkem, můžete očekávat, že se mohou vedle exekuce objevit i další problémy. Za druhé budete advokáta potřebovat k přípravě a kontrole veškeré složité smluvní dokumentace.

Dražba

Máte-li zájem zúčastnit se dražby nemovitosti v exekuci, informace najdete na webových stránkách www.portaldrazeb.cz, které provozuje Exekutorská komora ČR.

Budete-li mít štěstí a na dražbu nepřijde mnoho zájemců, máte šanci získat nemovitost v první dražbě za dvě třetiny ceny podle znaleckého posudku. Spadne-li nemovitost do druhého kola, vyvolávací cena se sníží dokonce na polovinu. Pokud naopak bude zájemců hodně, může cena při dražbě překonat i tržní cenu a v tu chvíli přestává být výhodné kupovat nemovitost zatíženou takto závažnou právní vadou.

Ovšem hlavní nevýhodou kupování nemovitostí v dražbě je jednoduchý fakt, že k dražbě dochází proti vůli majitele nemovitosti, a tedy není možné předpokládat žádnou spolupráci z jeho strany, spíše naopak. Co to znamená? Může se stát, že neumožní prohlídku nejen vám, ale ani znalci, kterého si poslal exekutor. V tom případě budete kupovat zajíce v pytli. Dalším nebezpečím je ovšem také například záměrná demolice interiéru před předáním, v některých případech mohou majitelé úplně odmítnout opustit nemovitost.



Aleš Novák

Mgr. Aleš Novák LL.M je advokátem a spolumajitelem Advokátní kanceláře Šebelová Novák, kde nabízí mimo jiné i advokátní služby v oblasti vlastnictví nemovitostí a vymáhání pohledávek.


14 odpovědí
  1. josef
    josef says:

    Dobry den,ja s bratrem vlastnim 5 lesnich parcel,rybnik,a jeste dalsi parceli.jsme oba v exekucnim rizeni a chceme se toho zbavit.mame tam jeste dalsi tri podilniky,ale oni vlastnej mensinu.predkupni pravo jsme ji zaslali,ale nejak se nevyjadruji.nezijem tu zijem v cizine a hledame nekoho kdo by to za nas vyplatil a zaroven odkoupil za rozumnou cenu.nevime si rady .prijeli jsme sem k vuli tomu a nechceme tady k vuli tomu travit vecnoust. spozdravem josef .m

    • Vladimír Zuzák
      Vladimír Zuzák says:

      Dobrý den,
      prodat nemovitosti s exekucí není takový problém. Můžete se obrátit na nějakou důvěryhodnou realitní kancelář, která zastupuje prodávající.
      s pozdravem
      Vladimír Zuzák

  2. Alena
    Alena says:

    Dobrý den, chceme koupit nemovitost na které je několik zástavních práv exekutorských. Nemovitost prodává realitní kancelář, která zastupuje společnost, která zakoupila pohledávku od banky. ( je zapsaná na katastru). Jakým způsobem zjistím, který exekutor má právo nemovitost prodat? Měli bychom podepsat smlouvu o smlouvě budoucí, do půl roku by mělo být vše zapsané na katastru, s tím, že se peníze uloží u notáře. Zdá se nám to trošku komplikované. :-) Moc děkuji za radu. ALena

    • Vladimír Zuzák
      Vladimír Zuzák says:

      Dobrý den,
      skutečně je to komplikované a nedoporučuji jednat bez právníka, který obdobné situace umí řešit. Obecně je nutné nejprve získat od prodávajícího aktuální přehled všech řízení proti prodávajícímu.
      Následně, pokud je to možné, se s exekutory dohodnout a likvidovat dluhy přímo z ceny prostřednictvím úschovy na účty exekutorů. To vše jen s jejich souhlasem a vědomím oprávněných. Riskujete jinak zneplatnění prodeje. Doručením exekuce je totiž povinnému zakázáno věc prodat, zatížit, apod.
      s pozdravem
      Vladimír Zuzák

  3. strn ádek josef
    strn ádek josef says:

    dobrý den,neteř zadlužila barák dvěma exekucema ve výši 170tisic–já jsem to za ni zaplatil a byla sepsána smlouva mezi spoluvlastniky a smolouvě budouci,že až to zaplatím převede na mě 17% baráku zpět,ale ona za 13.měsicu podala bankrot a správce na mě chce podíl zpět,že smlouva je neplatná/tedy darovaci smlouva která nasledovala po smlouvě budouci spoluvlastniku ikdyž jsem vyvinul maximálni usilí a neteři jsem řrkl st přinese všechny zadlužené papíry-řekla ,že mimo těchto dvou exekuci nic jiného neni-takže i při náležité pozornosti jsem se to dozvěděl ažz obviněni ,že ukon je prý neplatný jsem strýc a v době podpisu vztahy byly nepřátelské děkuji moc za názor strnádek

    • Kamila Vosiková
      Kamila Vosiková says:

      Dobrý den,

      bohužel zdá se, že váš případ je příliš komplikovaný a informací je málo, takže vám můžu jenom doporučit, abyste se obrátil na právníka.

      hodně štěstí

      Mgr. Kamila Vosiková
      Home Institute

  4. Eva
    Eva says:

    Dobrý den, uvažujeme o koupi domu, na kterém je Exekuční příkaz k prodeji. Prosím o informaci, po jaké době se přistupuje k Dražbě? Je o ní zájemce o koupi informován? Jde mi o to, jak je zájemce (kupující) chráněn, aby na dům po prodeji před zápisem na Katastr nebyla nařízena Dražba nebo nový Exekuční příkaz. Děkuji Vám. Eva

    • Kamila Vosiková
      Kamila Vosiková says:

      Dobrý den, vždy je nutné kontaktovat přímo exekutora a s ním dohodnout postup ve věci, přistoupení k dražbě je individuální, ale jak říkám, vše je komunikovatelné.

  5. jirka
    jirka says:

    Dobrý den,
    chci koupit byt v dražbě cena cca 1M korun , který je zastaven a dlužná vymáhaná částka je pouze 180.000.Potřeboval bych vědět jestli po dražbe bude nemvitost čistá(zanikne zástavní právo smluvní) a nebude naní už další dluh .Možná hloupá otákzka ,ale chci mít jistotu, že nebudu po dražbe mít pořád nemovitost zastavenou cizím dluhem.

    Děkuji

    • Kamila Vosiková
      Kamila Vosiková says:

      Dobrý den,

      předpokládám, že doplacení dlužné částky bude podmínkou vzdání se zástavního práva. Nicméně konkrétní postup bude uveden v kupní smlouvě.

      s pozdravem
      Kamila Vosiková

  6. Diana Jordanová
    Diana Jordanová says:

    Dobrý den,
    v dražbě jsem získala 1/3 nemovitosti. Na další 2/3 v SJM byl vyhlášen příkaz k prodeji dražbou. Je tam také bankovní zástava převyšující hodnotu nemovitosti. Příslušný EÚ mi sdělil, že nemovitost do dražby zatím nepůjde, protože dlužníci se rozvádějí. Nemůže být důvodem fakt, že 1. v pořadí vyplácených by byla banka a pak by na exekutora nic nezbylo? Tato banka ovšem ještě návrh na exekuci nepodala, podal ji jiný věřitel? Existuje možnost, jak přimět EÚ k dražbě? Děkuji za odpověď.

    • Kamila Vosiková
      Kamila Vosiková says:

      Dobrý den,

      taková možnost neexistuje.

      s pozdravem
      Kamila Vosiková

  7. Marie Homolková
    Marie Homolková says:

    Dobrý den. Bývalý manžel mi měl po rozvodu vyplatit zhruba 500.000,-, jako 50% z ceny nemovitosti, ze které jsem se musela odstěhovat. Vyplatil mi 100.000,- a trvá na tom, že další vyplatí ve splátkách. Já to nechci, protože ty peníze potřebuji najednou, kvůli svému řešení bydlení. Hypotéku na mé vyplacení si vzít nechce. Když bych dala návrh na exekuci, jak dlouho asi tento postup trvá? Manžel, tedy bývalý, se má kam odstěhovat – je volný domek jeho maminky, ta s tímto souhlasí. Žádné nezletilé děti nemáme, jiné dluhy také ne. Děkuji Vám za odpověď.

    • Kamila Vosiková
      Kamila Vosiková says:

      Dobrý den,

      pokud v rámci majetkového vypořádání byla stanovena lhůta, ve které měl manžel uhradit zmiňovanou částku a neučinil tak, upozornila bych jej, že v případě, že tak dodatečně neučiní, podáte žalobu na zaplacení zbývající částky.

      ať to dobře dopadne!
      Kamila Vosiková

Komentáře jsou uzavřeny.