rezervacni_zaloha

Dočkáte se vrácení rezervačního poplatku?

Chystali jste se ke koupi nemovitosti, jenže nakonec ze všeho sešlo. Dostanete zpět své peníze, které jste zaplatili jako rezervační zálohu? Anebo budete muset naopak nahradit škodu, respektive újmu v rámci předsmluvní odpovědnosti i tehdy, pokud jste ještě žádnou rezervační smlouvu nepodepsali? Zajistěte si dopředu možnost odstoupit od podpisu smlouvy bezpečně a bez sankcí.

Rezervační smlouva vyjadřuje váš vážný zájem o nemovitost a zároveň zajišťuje dostatek času k dohodě na znění kupní smlouvy, získání hypotečního úvěru a dalších potřebných kroků na cestě k vlastnímu bydlení.

Většinou se neobejde bez složení zálohy, rezervačního poplatku ve výši několika procent z kupní ceny nemovitosti. I u malého bytu se může záloha vyšplhat na 100 000 Kč, což rozhodně není zanedbatelná částka, pokud byste o ni měli přijít, když ke koupi bytu nedojde. Jak se proti tomu pojistit?

Nepodepisujte rezervační smlouvu v rychlosti

Zatímco kupující vidí v rezervační smlouvě vstupenku do vysněného bytu, ve skutečnosti se může stát těžkou koulí u nohy, které se už nezbavíte. Abyste nepřišli o rezervační poplatek, přistoupíte po podpisu nevýhodné smlouvy na věci, které byste si jinak líbit nenechali. Proto byste měli být neoblomní, až vás realitní kancelář bude tlačit k rychlému podpisu.

Nedovolte, aby vás rezervační smlouva uvázala k bytu, který nechcete koupit.

Nedovolte, aby vás rezervační smlouva uvázala k bytu, který nechcete koupit.
Photo Credit: HikingArtist.com ToGa Wanderings cc

1. Musíte si být jisti, že chcete byt koupit

Podpisem smlouvy stvrzujete nejen to, že se vám byt líbí (to vidíte na první pohled), nýbrž  že ho chcete koupit. Bylo by proto velmi neobezřetné podepsat rezervační smlouvu na první prohlídce. Ta by měla být teprve začátkem důkladné prověrky právních vad, technického stavu a dokumentů spojených s nemovitostí. Můžete totiž objevit závažné nedostatky, kvůli kterým si koupi bytu rozmyslíte.

Podrobný návod najdete v článku Rezervační smlouva na byt. Jste připraveni k podpisu?

Důležité je také prověřit vlastní schopnost byt koupit – nejčastější překážkou je financování. Může se stát, že vám banka úplně odmítne dát hypotéku, anebo vám nepůjčí dostatečnou částku k pokrytí kupní ceny, pokud bude příliš nízký odhad ceny nemovitosti. Obojímu lze předejít buď prescoringem a včasným odhadem, anebo zakotvením těchto rozvazovacích podmínek do rezervační smlouvy.

Čtěte také článek Odhad ceny nemovitosti patří k přípravě financování.

2. Smluvně zajistěte podmínky vrácení poplatku

Málokdy má vhodné znění hned první návrh rezervační smlouvy, který vám nabídne realitní kancelář. Většina uvádí, že pokud k uzavření kupní smlouvy nedojde z důvodu na straně kupujícího, propadá jim rezervační záloha jako smluvní pokuta či náhrada nákladů na přípravu smluvní dokumentace.

Právě širokou a hojně v různých obměnách využívanou formulaci „z důvodu na straně kupujícího“ je třeba blíže specifikovat, aby bylo zřejmé,  kdy realitní kancelář má nárok na smluvní pokutu a kdy nikoli. Doporučujeme zajistit si možnost odejít bez sankcí, když nedostanete od banky hypotéku nebo odhad ceny nemovitosti bude výrazně nižší než kupní cena.

Vždy by mělo být také uvedeno, že máte nárok na vrácení rezervační zálohy, pokud nedojte ke koupi z důvodů na straně vlastníka nemovitosti. Může se stát, že odmítne uzavřít kupní smlouvu nebo neposkytne součinnost při zřizování zástavního práva banky apod. Pozor si dejte též na dvoustranné smlouvy mezi vámi a realitní kanceláří, které bývají obvykle k ničemu. Rezervační smlouva by měla být vždy trojstranná, aby zavazovala i prodávajícího.

Úschova rezervačního poplatku

Advokátní, notářská nebo bankovní úschova je další podmínkou úspěšného vrácení rezervačního poplatku. Obvyklý postup realitních kanceláří je totiž následující: rezervační poplatek si nechávají posílat na svůj běžný účet a začínají s ním okamžitě nakládat, jako by šlo o provizi. Není náhoda, že obvykle žádají zálohu ve stejné výši. Jenže – to znamená, že používají zálohu jako odměnu za zprostředkování koupě, k níž zatím nedošlo. A to není fér.

Kam uschováte finanční prostředky je vždy zásadní pro možnost jejich vrácení.

Kam uschováte finanční prostředky, je vždy zásadní pro možnost jejich vrácení.

Nebude se jim do toho chtít, ale žádejte bezpečnou úschovu nejen pro kupní cenu, ale také pro rezervační poplatek. Proč neposílat peníze do „úschovy“ realitce, to se dozvíte v článku Úschova peněz u realitky? Hra o miliony. Bude-li záloha v úschově a ne na účtě realitky, máte jistotu, že dojde k vrácení rezervačního poplatku na základě podmínek stanovených ve smlouvě.

Pro případy, kdy opravdu budete muset zaplatit sankci za odstoupení od kupní smlouvy, doporučuji, aby rezervační záloha nepropadala realitní kanceláři rovnou. V rezervační smlouvě by měla být uvedena povinnost schovatele vrátit zálohu kupujícímu. A pokud realitní kanceláři vznikl nárok na smluvní pokutu, má kupujícího vyzvat k její úhradě. Je to spravedlivější, protože v opačném případě, kdy má smluvní pokutu zaplatit realitní kancelář, ji musí kupující také vyzvat k úhradě.

Nový občanský zákoník zavádí i předsmluvní odpovědnost

Co když jste rezervační smlouvu neuzavřeli, ale realitní kancelář po vás přesto požaduje náhradu škody za připravovanou kupní smlouvu, k jejímuž podpisu nedošlo? Nový občanský zákoník zavádí povinnost strany, která jedná nepoctivě, nahradit škodu, maximálně však v rozsahu, který odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech.

Kdy lze vaše jednání považovat za nepoctivé? Pokud bez spravedlivého důvodu a přes důvodné očekávání druhé strany ukončíte jednání s prodávajícím a realitní kanceláří ve chvíli, kdy se uzavření smlouvy jevilo jako vysoce pravděpodobné. Zejména se to vztahuje na případy, kdy jste vedli celé jednání jen „naoko“, což je ovšem těžké prokázat, anebo jste bez vážného důvodu ukončili jednání „za pět minut dvanáct“.

Předsmluvní odpovědnost a povinnost uhradit škodu platí i v případech, kdy v rezervační smlouvě nebylo uvedeno právo realitní kanceláře na smluvní pokutu. Zejména platí tehdy, když ukončíte jednání o kupní smlouvě z jiných důvodů, než které jste si v rezervační smlouvě dohodli jako důvody pro odstoupení. Klíčové je proto opět specifikovat tyto důvody co nejjasněji ve znění rezervační smlouvy, abyste se vyhnuli pozdějším problémům.



Aleš Novák

Mgr. Aleš Novák LL.M je advokátem a spolumajitelem Advokátní kanceláře Šebelová Novák, kde nabízí mimo jiné i advokátní služby v oblasti vlastnictví nemovitostí a vymáhání pohledávek.


1 reply
  1. petr.p
    petr.p says:

    Pěkná teorie :-) Moje právnička mi říká totéž, co píše autor článku, slovo od slova :-) Ale bohužel realita realitek je odlišná. Ještě jsem nenarazil na RK, která by souhlasila s úpravou své rezervační smlouvy. Moje úvodní komunikace s RK už probíhá tak, že se při prvním telefonátu už ptám: bude pro vás problém mi poskytnout předpis plateb a vyúčtování za poslední rok? jste ochotni se dohodnout na podmínkách rezervační smlouvy? bude se uzavírat budoucí kupní smlouva? Pokud je jedna ze tří odpovědí NE, na prohlídku bytu vůbec nejdu. V posledním měsíci jsem narazil na jednu solidní RK, která rezervační smlouvu nepožadovala vůbec (uzavřela se rovnou budoucí kupní smlouva + jsem uhradil 10% zálohu na kupní cenu) a jedna solidní RK nepožadovala uzavřít žádnou písemnou smlouvu ani nepožadovali zálohu, jen jsme si plácli.
    Většina RK se chová jako agresivní zombie, nebudu jmenovat, ale jde o největší RK – její makléř mě nejdřív vytáhl k nim do kanceláře a podsouval mi k podpisu rezervační smlouvu ještě před prohlídkou bytu a chtěl ihned složit 30.000 Kč :-) No opravdu po kapsách 30 tisíc nenosím! To jsem ustál, ale po prohlídce jsem zjistil, že na bytě je zástavní právo a že v bytě bydlí nájemníci a protože RK odmítla upravit rezervační smlouvu v tom smyslu, že mi v době rezervace zajistí kopii nájemní smlouvy a potvrzení za 12 měsíců, že nájemníci platí řádně a včas a že zajistí výmaz zástavního práva, tak jsem od obchodu ustoupil. Chápu, že to zkouší, ale za některé nátlakové metody by realiťáci zasloužili napohlavkovat.

Komentáře jsou uzavřeny.