Nový občanský zákoník na straně kupujících

Kupující se mohou z nového občanského zákoníku vesměs radovat. Občanské právo čeká po padesáti letech zásadní změna a my jsme rádi, že bude zákon ve vícero případech nyní stát na straně kupujících. Jak jsem naznačil již v minulém článku, kupujícím přináší nový zákon č. 89/2012 od 1. ledna několik výhod. Komplexnější změny, s nimiž by se každý při koupi bytu měl seznámit, ale přináší nový zákoník například do bytového spoluvlastnictví. A proto pokračujeme druhou částí našeho právního seriálu.

Ochrana kupujícího před podvody v katastru

Nový občanský zákoník přináší silnější ochranu pro ty, kteří kupují bydlení, a větší právní jistotu pro transakce s nemovitostmi obecně. Podobně jako v pravidlech realitní reality, i v právních předpisech byl dosud kupující slabší stranou. Ačkoli on je tím, kdo vydává peníze, spoléhal se na zápis v katastru, který nemusel být pravdivý, a celá transakce mohla být zásadně ohrožena podvodem.

Nově byste měli být lépe chráněni před podvodníky. Po převodu vlastnických práv v katastru se můžete v klidu nastěhovat.

Nově se nabyvatel nemovitosti bude moci lépe na katastr spolehnout. Novinka v občanském zákoníku zakládá vyvratitelnou domněnku, že ten, kdo je v katastru zapsán, je skutečně vlastníkem. A pokud by stav v katastru neodpovídal skutečnosti, je přesto kupující chráněn. Musí být ale splněny následující podmínky: kupující byt nabyl v dobré víře od osoby zapsané v katastru a kupující byl zapsán jako nový vlastník do katastru. Je však otázka, jak budou soudy posuzovat dobrou víru kupujícího. Než vznikne ustálená judikatura, doporučuje se nejen vycházet ze zápisu v katastru, ale také nadále prověřovat nabývající tituly ve sbírce listin za posledních 10 let.

Lepší ochrana i po nabytí nemovitosti

Jako protipól ochrany dobré víry kupujících nabízí nová úprava také větší prostor k ochraně práv vlastníků. Vše je ale postaveno na zásadě, že „práva náležejí bdělým“. V praxi to bude vypadat tak, že vlastník bude muset co nejrychleji podat příslušnou žalobu k soudu a zažádat, aby tato skutečnost byla zapsána do katastru. Jen tak bude ochráněn proti případnému budoucímu kupujícímu, který by koupil nemovitost v dobré víře. Jelikož jde o poměrně zásadní změny, nastanou účinky uvedených pravidel až od 1. 1. 2015, a tak osoby zapsané v katastru nemovitostí mají jeden rok na to, aby uvedly zápisy v katastru do souladu se skutečností.

Nový katastrální zákon, účinný od 1. ledna 2014, zároveň rozšiřuje povinnosti katastrálního úřadu, aby lépe ochránil jak kupující, tak prodávající. Úřad bude mít povinnost informovat vlastníka nemovitosti o změnách v právních poměrech nejpozději den poté, a to poštou, v datové schránce, e-mailem nebo SMS zprávou. Vklad povolí katastrální úřad nejdříve 20 dní poté. Ochrana vlastníků tak možná bude probíhat na úkor délky řízení, které se v důsledku tohoto ustanovení zřejmě protáhne.

Další výhodou, kterou nový občanský zákoník poskytuje kupujícím, je možnost reklamovat skryté vady stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí. Podrobnější informace k tomuto ustanovení přinese až právní teorie a judikatura.

Čeká nás novinka: Bytové spoluvlastnictví

Od 1. ledna budou některé bytové jednotky v režimu občanského zákoníku, jiné v režimu zákona o vlastnictví bytů.
Photo Credit: Simon Blackley See-ming Lee 李思明 SML  Martin Cathrae cc

Nový občanský zákoník přebírá úpravu vlastnictví bytových jednotek, která se dosud nacházela ve speciálním zákoně o vlastnictví bytů. Právní úprava nového občanského zákoníku se však nevztahuje na jednotky, ke kterým vzniklo vlastnické právo podle dřívějšího zákona o vlastnictví bytů. Nevztahuje se ani na další jednotky v takovém domě, ani na převod vlastnictví k těmto jednotkám (zejména povinné náležitosti smlouvy o převodu se budou u těchto jednotek řídit zákonem o vlastnictví bytů).

Od 1. ledna tedy budou existovat bytové jednotky v režimu zákona o vlastnictví bytů a v režimu nového občanského zákoníku. Jaký v nich bude rozdíl? Podle zákona o vlastnictví bytů jednotka zahrnuje jen byt jako vymezenou část domu. Nový občanský zákoník již nepoužívá termín „vlastnictví bytů“, ale hovoří o tzv. bytovém spoluvlastnictví (čímž má být zdůrazněno spoluvlastnictví budovy). Jednotka tedy zahrnuje byt jako oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovitosti.

Jak se bude určovat velikost podílu na společných částech nemovitosti? Pokud chcete správně postupovat při koupi bydlení, věnujte tomu pozornost, protože se podle něj určuje výše příspěvku na správu domu i počet hlasů na shromáždění vlastníků. Velikost podílu lze stanovit stejně jako dřív, tedy poměrem velikostí podlahové plochy jednotky k celkové ploše všech jednotek. Nový občanský zákoník ale nabízí další dvě možnosti: určit velikost spoluvlastnických podílů se zřetelem k hodnotě bytu anebo shodu na tom, že spoluvlastnické podíly budou pro všechny vlastníky stejné.

Nový občanský zákoník upravuje také společenství vlastníků jednotek, jehož hlavním cílem je vykonávat správu domu. Nově používá už jen termín „společenství vlastníků“. Na rozdíl od původní úpravy vzniká tato právnická osoba až dnem zápisu do veřejného rejstříku.

Právní seriál jsme zahájili představením toho, co přinese nový občanský zákoník v oblasti bydlení, a pokračovat ještě bude radami pro ty, kteří pronajímají byt, nový občanský zákoník totiž mění pravidla i tam. A platí pro všechny včetně těch, kteří uzavřeli nájemní smlouvu před 1. lednem 2014. Nové výhody přinášejí jak pronajímatelům, tak nájemcům. Svoje dotazy k uvedeným změnám nám pište do komentářů, budeme na ně odpovídat!