pronajimate byt 2

Pronajímáte byt? Pravidla mění nový občanský zákoník

Majitelé investičních bytů, kteří svoje nemovitosti pronajímají, by měli věnovat novému občanskému zákoníku náležitou pozornost, i pokud právě žádnou nemovitost nekupují. Novými pravidly se totiž řídí všechny nájmy bytů včetně těch, které vznikly před 1. lednem 2014, kdy nový zákoník nabyl účinnosti. Tyto změny vysvětlujeme v posledním ze série článků, kterými uvádíme čtenáře našeho blogu do nového právního prostředí.

Vlastníte-li investiční byt, víte, že jeho úspěch záleží z velké části na tom, jestli se vám daří kvalitní správa nemovitosti. Ačkoli můžete s bytem dosáhnout lepšího výnosu než u spořících účtů nebo termínovaných vkladů, je to nejistá investice vzhledem k tomu, že ji může ovlivnit souhra nepříznivých okolností, především buď žádní anebo problematičtí nájemníci. A jaké podmínky nastavuje v této oblasti nový občanský zákoník?

Nově lze právní úpravu nájmu bytu použít přiměřeně i na nájem domu.

Právní úpravu nájmu bytu lze nově použít i pro nájem domu.

Nový občanský zákoník stanovuje, že nájem bytu slouží k zajištění bytových potřeb nájemce, přičemž jsou zakázána ujednání zkracující práva nájemce.

Nájemní smlouva musí mít vždy písemnou formu, ale pronajímatel nemůže namítnout vůči nájemci, že smlouva je neplatná, pokud nebyla uzavřena písemně. Nově lze právní úpravu nájmu bytu použít přiměřeně i na nájem domu, pokud bude pronajat k zajištění bytových potřeb.

Na rozdíl od předchozí právní úpravy, lze uzavřít platnou smlouvu o nájmu bytu i tehdy, pokud prostor nebyl zkolaudován jako byt.

Nájemce tohoto prostoru je chráněn stejně jako nájemce zkolaudovaného bytu. Uvedený prostor musí být samozřejmě vhodný k bydlení a zdravotně nezávadný. Nicméně pronajímatel si musí uvědomit, že podle soukromého práva sice dojde k platnému uzavření smlouvy o nájmu bytu, ale on sám by se mohl vystavit postihu z důvodu porušení veřejného práva, např. pro správní delikt.

Dát výpověď neplatičům bude snazší

Mezi nejzávažnější porušení nájemních vztahů a zároveň překážky při správě investičních bytů patří situace, kdy nájemníci přestanou platit. Až dosud trvalo vystěhování neplatičů šest a více měsíců, což působilo majitelům bytů značné finanční problémy. Nový občanský zákoník dává více práv na stranu pronajímatele. Dlužná částka nutná pro vystěhování je stále ve výši tříměsíčního nájmu, potom je ale možné vystěhovat nájemce bez další výpovědní lhůty. Bránit se může podáním žaloby u soudu, přesto má povinnost byt bez odkladu opustit.

I výpověď z jiných důvodů než neplatičství (jsou uvedeny v zákoně) bude nyní snazší. Pronajímatel již k němu nebude potřebovat přivolení soudu. Pokud nájemce nebude souhlasit s výpovědí, bude se muset na soud obrátit sám. O tom ho však musí pronajímatel ve výpovědi poučit, jinak je neplatná. Pokud nájemce poruší své povinnosti zvlášť závažným způsobem, má nově pronajímatel možnost vypovědět nájem bez výpovědní doby, což dosud nebylo možné. Nový občanský zákoník také ruší bytové náhrady.

Limit pro zvyšování nájemného

Výše nájemného je na vzájemné dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem, nový občanský zákoník ale zavádí limity pro jeho zvyšování. Pokud si smluvní strany neupraví (nebo nevyloučí) zvyšování nájemného, může pronajímatel navrhnout jednou ročně zvýšení nájemného až do výše obvyklé v daném místě. Je však omezen limitem, kdy navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nesmí být vyšší než 20 %. Pokud nájemce do dvou měsíců nesdělí, že se zvýšením souhlasí, může se pronajímatel obrátit na soud. Ten už ale nebude vázán limitem 20 % a může rozhodnout o nájemném až do výše v místě obvyklého nájemného.

Mezi novinky patří také nová horní hranice kauce (peněžité jistoty), která může být sjednána až do výše šestinásobku měsíčního nájemného. Je však sporné, jak často bude tato nová výše v praxi využívána, když často jsou nájemci ochotni zaplatit kauci maximálně ve výši jednoho měsíčního nájemného.

Právo na podnájemníka i zvíře bez souhlasu majitele

Zvíře si budou moci nájemníci pořídit i bez vašeho souhlasu.

Zvíře si nájemníci nově pořídí i bez vašeho souhlasu.Photo Credit: Jorbasa sheshakes   HerryLawford cc 

 

Nově se bude rozlišovat, zda nájemce v bytě trvale bydlí, či nikoli. V prvém případě může dát část bytu do podnájmu třetí osobě i bez souhlasu pronajímatele. V případě, že v bytě nájemce nebydlí, může dát byt nebo jeho část do podnájmu jen s jeho písemným souhlasem. Nově je nájemce také oprávněn chovat i bez souhlasu majitele v bytě zvíře, pokud tím nepůsobí pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu nepřiměřené potíže.

Novoroční seriál o novém občanském zákoníku končí, dozvěděli jsme se, co přinese nový občanský zákoník v oblasti bydlení, a také že nový občanský zákoník na straně kupujících. Další dotazy ale můžete klást v sekci komentářů a my se pokusíme je zodpovědět přímo tam anebo v dalších právních článcích, které budou následovat.



Aleš Novák

Mgr. Aleš Novák LL.M je advokátem a spolumajitelem Advokátní kanceláře Šebelová Novák, kde nabízí mimo jiné i advokátní služby v oblasti vlastnictví nemovitostí a vymáhání pohledávek.