
Návratnost investice si určete už na začátku
10. 2. 2015 / autor: Vladimír Zuzák
Chcete mít investici co nejdřív splacenou - i za cenu toho, že se bytu zbavíte? Nebo vám jde o dlouhodobě výhodné uložení vašich peněz, pravidelný výnos a vlastnictví nemovitosti, kterou budete moci později využít k dalším účelům? Investiční horizont, plánovanou dobu návratnosti, předem promyslete.Teprve v okamžiku, kdy splatíte svoje vlastní, na začátku vložené finanční prostředky, vám začíná nemovitost opravdu vydělávat - a příjem z pronájmu se stává vysněnou bezplatnou rentou. Doba návratnosti je proto zásadní pro plánování vaší investice.Výpočet je třeba začít čistým výnosem - pomoci vám může naše investiční kalkulačka, kde si nastavíte poměr vlastních zdrojů a půjčených finančních prostředků (z hypotečního úvěru) a samozřejmě také předpokládanou výši nájmu, na který chcete dosáhnout.
Spočítejte si, jak dlouho vám potrvá splatit původní investici.
Photo Credit: Phil Gradwell Giuseppe Milo cc
Připravte se na konzervativní investici
Pro některé investory může být 25 let čekání na návrat vložených finančních prostředků příliš dlouhá doba, velkou výhodou jsou ovšem u nemovitostí pravidelné měsíční nájmy - postupný návrat vašich prostředků se jednou změní v bezplatnou, ale rovněž pravidelnou rentu.Důležitý faktor je také jistota, kterou představuje vlastní byt například i s ohledem na možnou inflaci finančních prostředků, které by jinak zůstaly ležet ladem na účtě. O byt bude vždy zájem a třeba jednou, jakmile dosáhnete splacení celé investované částky, poslouží vašim dětem jako skvělý start do života.Dlouhá doba návratnosti je tak vyvážena výhodami, které ocení především konzervativní investoři. Investiční rizika jsou u nemovitostí spojena především s počátečním výběrem (nevhodná dispozice bytu, špatná lokalita či technický stav).Kdo si vybere dobře, nemusí se příliš bát ani inflace, ani hrozeb na makroekonomické úrovni – nemovitosti se může zbavit dříve, než se tržní vlivy odrazí na její ceně. O tom, jakou investiční nemovitost koupit, se dočtete v článku Byt jako výhodná investice? Vítězí kategorie 2+kk.Zvažujete rychlý prodej?
Zvažujete-li rychlý prodej nemovitosti, a tedy jste si naopak zvolili krátkodobý horizont a návratnost plánujete uspíšit, nezapomeňte, že se vyplácí až po několika letech kvůli dani z příjmu, která funguje trochu jako past na spekulanty. Zaplatit budete muset 15 % z rozdílu mezi kupní a prodejní cenou.Máte-li v prodávané nemovitosti trvalé bydliště, jste osvobozeni od daně již po dvou letech od koupě. Pokud nemáte, až po pěti letech. Spekulanti, kteří razí strategii kup a prodej, si proto s investičními byty příliš neužijí. Naopak strategie kup a drž je výhodným způsobem, jak si zajistit trvalý příjem peněz.Více o investičních strategiích najdete v článku Investiční strategie pro nemovitosti? Kup a drž. Prodej nemovitosti, se vyplácí až po několika letech.
Photo Credit: Images_of_Money cc
3 způsoby, jak zkrátit dobu návratnosti
Chcete-li zkrátit dobu návratnosti, musíte snížit pořizovací cenu nemovitosti, nebo zvýšit roční výnos. Jaké možnosti se zde nabízí?1. Vyšší výnos
Výnos vychází z nájmu. Zvednout nájem oproti standardním nabídkám se však z dlouhodobého hlediska nevyplácí. Možná nalákáte zoufalé studenty, kteří si budou hledat bydlení na poslední chvíli, odplatou vám však bude jejich vysoká fluktuace a případné škody na nemovitosti. Raději se proto soustřeďte na ulovení dlouhodobých nájemníků, kteří vám zajistí pravidelný příjem, bez hluchých měsíců.2. Dražba
Nemovitosti, na které byla uvalena exekuce, bývají v dražbách prodávány za příznivé částky. Stejně jako u levných bytů si ale dejte pozor na jejich kvalitu a pořádně si prověřte právní stránku věci - velmi často se budete potýkat především s neochotou prodávajících opustit nemovitost, přicházejí o ni totiž nedobrovolně (v důsledku své zadluženosti).3. Sleva – výhodná koupě
Mnoho nemovitostí se prodává dráž, než je jejich skutečná hodnota. Technická kvalita nebo lokalita mohou s cenou silně pohnout. A pokud jste zkušení vyjednavači, znalí zákulisí realitního trhu, nebo si ke koupi přizvete experty, můžete cenu snížit řádově o desítky až stovky tisíc korun. Při koupi příliš levných bytů však myslete na to, abyste pro ně sehnali solventní nájemníky.Co je to ROI? |
Návratnost investice neboli ROI (Return Of Investment) je pro investora zásadním ukazatelem úspěchu. Až dosud jsme se bavili o době návratnosti a někdy se obojí zaměňuje, ale vy je od sebe odlišíte jednoduše:
|