SONY DSC

Byt jako výhodná investice? Vítězí kategorie 2+kk

Investice do nemovitosti může přinést velmi zajímavý výnos, na tom se dnes shodnou nejen realitní makléři a developeři, ale rovněž finanční poradci, vysocí manažeři a zkušení investoři, kteří si chtějí rozšířit svoje portfolio o investiční byt. Samotné vlastnictví bytu ovšem ještě nezaručuje úspěch – podstatné je správně nemovitost vybrat a dobře koupit. Jako nejvýhodnější se z mnoha důvodů jeví kategorie 2+kk a 2+1.

Já svým klientům doporučuji následující model úspěšné investice:

Investovat cca 2,4 milionu (polovinu z hypotečního úvěru) do bytu 2+kk nebo 2+1 a pronajmout ho za 10 tisíc měsíčně. S výnosem se můžete dostat přes 5 %.  Pokud vás zajímá, kolik byste mohli vydělat vy, na kalkulačce si spočtěte možný výnos investičního bytu.

Kde dělají chybu neúspěšní investoři

Hrozí-li investorům do nemovitostí nějaké nebezpečí, je to špatný výběr bytu. Když někoho slyšíte stěžovat si na problémy s pronájmem, obvykle je na vině  nevhodná lokalita anebo velikost.

Někteří investoři se nechají nachytat na nízké ceny bytů v Severních Čechách nebo podobných lokalitách, kde byt sice levně koupíte, ale nepronajmete. Druhým hlavním nebezpečím je velikost bytu – jakmile se vám nepodaří příliš velký byt pronajmout za odpovídající částku, nedostanete se na zajímavý výnos.

Z příběhů neúspěšných investorů se potom dělají unáhlené závěry, že pronájmem nelze vydělat. Psal jsem o tom již v článku Jak vydělat peníze pronájmem bytu? Přitom pro investiční byty platí to, co pro jakékoli jiné podnikání – musíte mít know-how a dobře se připravit.

Kategorie bytu rozhoduje o kupní ceně i nájemnících

Na této mapě jsem označil lokality vhodné pro investici do bytu, ne vždycky jde o celou čtvrť.

Na této mapě jsem označil lokality vhodné pro investici do bytu, ne vždycky jde o celou čtvrť.

Lokalitu nechejme tentokrát stranou, doporučím vám jenom investovat v Praze nebo Brně anebo alespoň v místě vašeho bydliště (abyste mohli na byt dohlédnout). Městské části v Praze vhodné k investici jsem označil na mapě a nyní se věnujme kategorii bytu.

Jako nejlepší volba se jeví 2+kk nebo 2+1. Splňuje základní dvě kritéria úspěšného investičního bytu: kupní cena může být nízká a zároveň se dobře shánějí nájemníci, kteří budou ochotni platit zajímavý nájem. Po dvoupokojových bytech je poptávka.

Ideálními nájemníky jsou mladé páry

Když se rozhodujete o kategorii bytu, rovnou tím určujete, jak dobře se vám podaří byt pronajmout. 2+kk nebo 2+1 jsou nejvíce univerzální byty – můžete tam nastěhovat singles, expaty, mladý pár, mladou rodinu nebo i starší pár, který žije už bez dětí. Jak se ukázalo ve srovnání v článku Jak pronajmout byt? Nájemníky vybírejte pečlivě, vůbec nejsolventnější bývají mladé páry.

Ve srovnání 2+kk a 2+1 je ještě o něco univerzálnější volba 2+1, a to kvůli tomu, že jde o dva oddělené pokoje, které můžete v případě potřeby pronajmout i zvlášť, například studentům. Co se týče výměry, pohybují se tyto byty většinou od 45 do 60 metrů čtverečních.

S takovými nájemníky se můžete v bytě 2+kk dostat pohodlně na nájem ve výši 10 tisíc měsíčně. Podmínkou je ještě to, že poplatky nepřesáhnou 4 tisíce, to byste si měli pohlídat už při výběru bytu. Vyšší celkovou částku by nájemníci nebyli ochotni zaplatit.

Ideální je nastěhovat do investičního bytu mladý pár nebo také expata, který přijíždí jen občas za byznysem.

Ideální je nastěhovat do investičního bytu mladý pár nebo také expata, který přijíždí jen občas za byznysem.
Photo Credit: Rob Ellis petter palander cc

Po 2+kk a 2+1 je na trhu poptávka

Na trhu je přetlak bytů 3+kk nebo 3+1. Mají omezené využití – pro singles nebo páry jsou příliš velké a pro rodiny se dvěma dětmi zase malé. Ačkoli byste možná 3+kk koupili za lepší cenu za metr čtvereční, bude těžší vybrat nájemné, které by přinášelo zajímavý výnos vzhledem k celkové kupní ceně bytu.

Naopak garsonky je možné pořídit za poměrně nízkou celkovou kupní cenu, problém ale zase budete mít s nájemníky – jsou jenom pro skromné singles, ti movitější také dají přednost 2+1 nebo 2+kk.

Nejžádanější je právě proto 2+kk nebo 2+1. Přitom těchto bytů není na českém trhu vůbec tolik. Spousta dnešních 2+kk navíc vznikla z přestavěných 1+1, kdy se kuchyň umístila na chodbu nebo v případě 2+kk do jednoho z pokojů. Cihlové byty 2+kk se nikdy nestavěly.

Poptávka po 2+kk převyšuje nabídku, a to jak co se týče nákupu, tak pronájmu nemovitosti. Právě proto ale platí, že pokud věnujete úsilí výběru dobrého bytu 2+kk, nebudete mít problém ho pronajmout a bude to výhodná investice.

Začínáte s investicemi? Uvažujte čistě pragmaticky

Z mých zkušeností především se začínajícími investory vyplývá ještě jedna rada: Vyplatí se o uvažovat o investičním bytě pragmaticky, čistě jako o investici. A úplně se vyhnout emocím.

Co to znamená? Raději než pronajímat nevyhovující byt, který už máte, se odhodlejte k prodeji a nákupu jiné nemovitosti. Při hledání nevybírejte zároveň byt na investici a byt, kde budou jednou bydlet vaše děti. Uvažujte čistě obchodně jenom o tom, komu a za jakou cenu se vám podaří byt pronajmout.

A také při jednání s realitním makléřem se chovejte jako investor – dejte najevo, že vám záleží především na výnosu a dostanete mnohem zajímavější cenu, než když budete probírat genius loci nebo budoucnost vašich potomků.



Vladimír Zuzák

Ing. Vladimír Zuzák je spolumajitelem a ředitelem Home Institutu. Zkušenosti s realitním trhem získal při práci pro developerskou společnost Finep, kde byl obchodním ředitelem a ředitelem pro finanční služby. Nedávno mezi své projekty přibral restrukturalizaci pražské realitní kanceláře MAXIMA reality, kde je ředitelem a jednatelem.