pakovani_vynosu_hypotekou

Jak investovat do bytu? Zkuste pákový efekt hypotéky

Okolnosti investorům přejí – úrokové sazby hypoték jsou na svých minimech, nemovitosti se dají koupit ještě za slušnou cenu a nový občanský zákoník usnadnil boj s neplatiči. Díky tomu je možné se dostat až na roční výnos kolem 5 – 7 %. Nikde však není psáno, že se na tuto částku dostanou všichni. Kolik vynese investiční byt vám, to záleží jenom na vaší šikovnosti. Pákový efekt patří k dobrým trikům, které můžete využít.

Pákový efekt je finančníkům dobře známý princip, který se nevztahuje zdaleka jenom na investice do nemovitostí. Páku využíváme, když k vlastním zdrojů přidáme cizí zdroje, které jsme získali formou úvěru, což nám umožní výhodněji a lépe zhodnocovat původní částku.

Páka má smysl tehdy, když potenciál výnosu z investovaných peněz je vyšší než úrok z úvěru. V případě, že si nejsme výnosem jisti, samozřejmě přináší páka větší riziko – můžeme více vyhrát i prohrát.

Dobře připravená investice do nemovitosti je z hlediska výnosu poměrně bezpečná. Pokud se dosud nevyznáte v různých typech výnosu z investičních bytů, čtěte nejdřív můj článek Investice do nemovitosti. Jak získat zajímavý výnos? Navíc se otevírají možnosti mnoha hypotečních úvěrů, jejichž úrokové sazby nyní klesly pod 3 %. A právě proto pákový efekt v případě investičních bytů doporučuji.

Jak na to? Rozdělte svoje zdroje fifty:fifty

Investice do nemovitosti má smysl, když máte alespoň nějaké vlastní zdroje. Počítejme tedy s modelovým příkladem, kdy máte z vlastních zdrojů asi 2,4 miliony Kč, a tedy si můžete koupit byt 2+kk nebo 2+1 v Praze, který je pro investování nejvhodnější. Pokud budete chtít jít cestou pákového efektu, bude výhodnější koupit více bytů a u každého z nich použít část vašich peněz jako jistinu a zbytek dorovnat hypotečním úvěrem.

Čím více peněz si půjčíte, tím vyšší budete mít samozřejmě výnos, protože ten se vztahuje k tomu, kolik jste investovali vlastních zdrojů. Vám bude ale pravděpodobně záležet také na tom, aby vaše měsíční splátka nepřesáhla výši nájmu, který je možné za byt inkasovat. Jinak byste museli na byt doplácet anebo byste celý nájem poslali rovnou do banky na splacení úvěru a celý výnos byste mohli realizovat až po splacení hypotéky nebo při prodeji nemovitosti.

Z výše uvedených důvodů doporučuji jako ideální poměr vlastních a cizích zdrojů při pákovém efektu 50 : 50.

Když svoje zdroje rozdělíte do vícero nemovitostí, na které použijete i cizí zdroje, můžete svůj výnos pákovat.

Když svoje zdroje rozdělíte do vícero nemovitostí, na které použijete i cizí zdroje, můžete svůj výnos pákovat.
Photo Credit: Images Money cc

Jaký výnos páka přinese? Úrokové sazby vám hrají do karet

Úrokové sazby hypoték od února klesly na minima, dokonce pod 3 %. Ve chvíli, kdy LTV (loan-to-value) bude ve vašem případě odpovídat 50 % vlastních zdrojů, je na dnešním trhu reálné, že se dostanete s hypotékou na úrokovou sazbu až 2,5 % při fixní úrokové sazbě, při plovoucí můžete jít ještě níže.

Než budete volit banku, můžete si pročíst můj článek Čeká vás hypotéka na bydlení? Víme podle čeho vybírat.

Při této úrokové sazbě, hypotéce na 30 let, výši nájmu 10 000 Kč měsíčně a pořizovací ceně bytu 2,4 mil. Kč může hrubý výnos z vašich investovaných zdrojů být 7,2 %. Nakonec se tedy můžete dostat asi na 6,6 % čistého výnosu po odečtení všech daní a poplatků. Jak to bude vypadat s výnosem u vašeho konkrétního investičního bytu (s pákou nebo bez páky), to si spočtěte na kalkulačce možného výnosu investičního bytu.

Nevýhody? Prodloužená návratnost investice

Je zjevné, že pákového efektu budou chtít využít jenom investoři, kterým tolik nezáleží na návratnosti jejich investice. Ta se totiž pochopitelně vzdaluje s každým úvěrem, který do investice zapojíme. V našem výše uvedeném případě, s čistým výnosem 6,6 % ročně, se bude návratnost pohybovat někde kolem 16 – 18 let.

Volba mezi dvěma možnými prioritami, okamžitým výnosem a návratností, bude jedno z prvních rozhodnutí, které budete muset při přípravě investice do nemovitosti udělat, a podle toho se potom rozhodnete, jestli využít pákového efektu nebo ne.

Podmínka? Byt kupujete do osobního vlastnictví

Pokud byste koupili družstevní byt, může to mít různé výhody, ale rozhodně takový byt nebudete moci zastavit, a tedy na něj nezískáte hypoteční úvěr (leda byste měli jiný majetek, kterým budete v bance ručit). Na to si musíte dát od začátku pozor. Pokud počítáte s pákováním výnosu – vybírejte spíše z bytů v osobním vlastnictví.



Vladimír Zuzák

Ing. Vladimír Zuzák je spolumajitelem a ředitelem Home Institutu. Zkušenosti s realitním trhem získal při práci pro developerskou společnost Finep, kde byl obchodním ředitelem a ředitelem pro finanční služby. Nedávno mezi své projekty přibral restrukturalizaci pražské realitní kanceláře MAXIMA reality, kde je ředitelem a jednatelem.


3 odpovědí
  1. Ladislav Tejkl
    Ladislav Tejkl says:

    Nedává mi smysl :
    „Čím více peněz si půjčíte, tím vyšší budete mít samozřejmě výnos, protože ten se vztahuje k tomu, kolik jste investovali vlastních zdrojů.“
    Vyšší výnos bude když investuji více vlastních peněz nebo když si víc půjčím při stejném množství vlastních peněz?

    • Vladimír Zuzák
      Vladimír Zuzák says:

      Dobrý den pane Tejkle,

      jde o to, co preferujete. Výnos jako takový se vždy počítá jako výnos vztažený k vlastním zdrojům, které investujete. Pokud tedy použijete pákový efekt cizích zdrojů, dosáhnete vyššího výnosu.
      Tady plati, že čím více cizích zdrojů (za dnešní nízké úrokové sazby), tím vyšší výnos (větší páka). Pokud se ale budeme bavit o návratnosti celkové investice, tam je to naopak. Čím více si půjčíte, tím více přeplatíte a návratnost se prodlužuje.

      Jde tedy o to v případě pronájmu tyto faktory vybalancovat. Proto doporučuji podíl 50/50 vlastních/cizích zdrojů.

      Vladimír Zuzák

  2. gerta
    gerta says:

    Nápad je to sice hezký, ale zase to přináší spoustu starostí. Pokud si pořídím více bytů, tak potřebuji nájemníky, kteří mi budou platit nájem a z toho vlastně budu platit hypotéku + v ideálním případě mi ještě něco zbyde. Problém je, že je poměrně těžké sehnat slušného nájemníka, který bude včas a bez problémů platit nájem a který bude slušný a nebudou s ním problému. Mám takhle tři byty a co jsem s nájemníky občas zažívala, to bylo neskutečné. Takže v jednom bytě teď radši bydlím sama, druhý má syn s přítelkyní a ve třetím bydlí dcera, která tam má spolubydlící z vysoké.

Komentáře jsou uzavřeny.