investicni strategie2

Investiční strategie pro nemovitosti? Kup a drž

Investoři sahají čím dál častěji po nemovitostech. A není se čemu divit, protože se správným investičním bytem lze dosáhnout mnohem vyššího výnosu (přes 5 % ročně) než například s termínovanými vklady, fondy, nebo spořícími účty. A při koupi správného investičního bytu je i riziko velmi nízké. Jak ale takovou nemovitost koupit? A jakou investiční strategii vlastně zvolit?

Pokud uvažujete o investici do nemovitostí, nejprve byste se měli rozhodnout, jakým způsobem chcete investovat, tzn. vybrat tu správnou investiční strategii. Je potřeba zvážit hned několik faktorů.

Nejprve promyslete, na jak dlouho chcete investovat – určete si investiční horizont. Od toho se pak odvíjejí další faktory, zejména výnos a návratnost investice, míra rizika, kterou s sebou daná investice nese (čtěte článek Jak snížit investiční riziko? Zkuste nemovitosti), a s tím spojená likvidita.

Jaká strategie je podle mě výhodnější? Pojďme se na to podívat detailněji.

Investiční strategie

  1. Spekulace s nemovitostmi, tzv. buy and flip. To znamená že levně koupíte výhodnou nemovitost, často vhodnou pro rekonstrukci, a pak ji ještě výhodněji, a tedy mnohem dráž prodáte. Tato strategie je krátkodobá – snažíte se prodat co nejrychleji, a realizovat tak co nejvyšší zisk.
  2. Investice s dlouhodobým horizontem, tzv. buy and hold, tedy kup a drž. Tato strategie se soustředí převážně na výnos z pronájmu. Podaří-li se vám koupit a podržet vhodnou nemovitost, zajistíte si stálý měsíční příjem a investice se zároveň ročně zhodnotí minimálně o výši inflace.

jjj

Stratég musí znát všechny možnosti, které se před ním otevírají, aby se mohl dobře rozhodnout.
Photo Credit: Isaac Z. Schlueter cc

Daň z příjmu – často opomíjená položka!

Pro úplný obrázek o investicích do nemovitostí se musíme zaměřit na to, jak podmínky v daném státě, zákony a zejména daně, ovlivní výnos (pro výpočet vašeho výnosu u konkrétní nemovitosti použijte výnosovou kalkulačku pro investiční byty).

Daně totiž mohou s čistým výnosem nepěkně zamíchat. Proto si už při prvních myšlenkách na investiční nemovitost musíme spočítat, kolik z toho, co vyděláme, odvedeme státu. V České republice daňová povinost nepřeje spekulantům – minimálně zde se vyplácí investovat dlouhodoběji.

Daň z příjmu ze zisku nemovitosti je totiž časově omezená. Pokud časovým testem neprojdete, budete muset platit 15 % ze zisku– tedy z rozdílu mezi kupní a prodejní cenou. Když započteme, co musíme odvést na daních, hledaní vhodných nemovitosti pro spekulaci je těžší a těžší.

Projdete časovým testem?

Vlastník nemovitosti musí projít tzv. časovým testem, díky kterému může být osvobozen od daně z koupě a následného prodeje. Nejdříve totiž můžete prodat bez danění, jste-li vlastníkem dané nemovitosti alespoň dva roky, respektive máte-li dva roky přihlášené trvalé bydliště ve vámi vlastněné nemovitosti.

Pokud máte trvalé bydliště jinde, musíte nemovitost vlastnit alespoň pět let, a až pak ji prodat bez danění.

Vedle časového testu vás může osvobodit ještě doklad o tom, že jste prostředky využili na koupi vlastního bydlení – i tuto podmínku ovšem od 1. 1. 2015 zpřísnil nový „časový test“ – vlastní bydlení musíte zvládnout koupit do dvanácti měsíců od prodeje (více o nové lhůtě pro osvobození od daně z příjmu čtěte v článku Materiální publicita a další novinky roku 2015).

Dobrá investice do nemovitosti – kupte a držte

Vzhledem k daňovým povinnostem, investiční strategie buy and flip v České republice nevychází moc příznivě. Někdy sice můžete najít ideální nemovitost na spekulaci, ale je to spíše výjimka.Dalším nepříznivým faktorem je kolísající likvidita, která se u nemovitostí řídí stavem trhu, což se přímo odráží i na míře rizikovosti.

Investorům proto doporučuji investice s dlouhodobým horizontem – koupit a držet. Výnos, na který se soustředíme, má sice dlouhodobou návratnost, ale s pravidelnou rentou oproštěnou od  velkých investičních rizik. Dlouhodobý investiční horizont navíc umožňuje například pákování výnosu hypotékou a jiné investiční triky, které mohou pomoci zvýšit váš výnos.

Jak zajistit dlouhodobý výnos?

Takový výnos však stojí a padá na správném výběru, bezpečné koupi a následné správě nemovitosti. Dnes více než kdy jindy záleží na výběru lokality. Je pravda, že ceny bytů rostou, ale rozhodně ne všude stejně. Podle našich zkušeností jsou pro investici nejvhodnější lokality v širším centru města, s dobrou dostupností (nejlépe na metru), a to konkrétně byty o velikosti 2+kk nebo 2+1 v cihlové zástavbě. U takových nemovitostí umíme s investory dosáhnout na stabilní výnos 5%. Více o tom, jak vhodný investiční byt vybrat, se dočtete v článku Byt jako výhodná investice? Vítězí kategorie 2kk.

Pro realizaci zajímavého výnosu je ale třeba se zaměřit i na samotnou správu. Aby propočítaný výnos odpovídal realitě, musíte mít byt nejlépe neustále pronajatý, dbát na to, aby nájemníci platili nájem i poplatky, a řešit nejrůznější opravy a rekonstrukce s pronájmem spojené. .



Vladimír Zuzák

Ing. Vladimír Zuzák je spolumajitelem a ředitelem Home Institutu. Zkušenosti s realitním trhem získal při práci pro developerskou společnost Finep, kde byl obchodním ředitelem a ředitelem pro finanční služby. Nedávno mezi své projekty přibral restrukturalizaci pražské realitní kanceláře MAXIMA reality, kde je ředitelem a jednatelem.