novostavby Brno

Takový zájem o novostavby Brno ještě nezažilo

Díky výhodným hypotečním úvěrům se byty prodávají více než v minulých letech. A s tím úzce souvisí i tempo výstavby. Brněnský developerský trh, který je po Praze druhým největším v republice, tyto trendy následuje. Jak to tedy v Brně s developery vypadá? A na co by si měli dát kupující pozor, aby nekoupili byt, který je v realitě úplně jiný než na vizualizacích?

S developerskými projekty v Brně jako by se roztrhl pytel. Developeři uvádějí, že se letos v prvních třech čtvrtletích prodalo o 59 % více bytů v novostavbách než loni ve stejném období. A to může znamenat, že letošní rok bude v Brně patřit k rekordním (přestože je desetinový ve srovnání s Prahou).

Rostoucí zájem o nové byty má přímý vliv i na výstavbu – ačkoli byty, které se začnou stavět teď, budou hotové až za tři roky, mnohé z nich si kupující rezervují a částečně zaplatí už nyní, v době příznivých podmínek pro úvěry (ty mohou brzo skončit, jak se dočtete v článku Bez úspor? Vyřízení hypotéky se zkomplikuje). A tak se developerům vyplatí stavět.

Nyní je v Brně v nabídce kolem 850 nových bytů, a přes 4 000 nových bytů si letos Brňané už koupili.

Novostavby se dají dnes v Brně sehnat dokonce i na Brně-střed a v okolí.

Novostavby se dají dnes v Brně sehnat dokonce i na Brně-střed a v okolí.
Photo Credit: izarbeltza cc

Jaké novostavby Brno nabízí?

V nabídce jsou aktuálně byty pro střední vrstvu, které dají nový život nevyužívaným průmyslovým areálům, ale také luxusní bydlení v nejlepších čtvrtích, kde jsou vysoké ceny pozemků, ale staví se do výšky.

Nový byt v Brně můžete právě teď sehnat v  různých lokalitách: jak v širším centru města – novostavby nabízí Brno-střed, Žabovřesky, Královo Pole nebo Komín – tak v okrajových částech – Slatině, Starém Lískovci nebo v Bystrci. Developeři obvykle volí rozvíjející se rezidenční lokality na severu a východě Brna, o nichž píšu v článku Koupím byt v Brně. Jaké jsou žádané lokality?

Pokud patříte k nové vlně kupujících, kteří se v Brně soustředí na developerské projekty, je potřeba si dát pozor na rizika, s nimiž se na sekundárním trhu nesetkáváme. Jakými pravidly se řídit?

Vždy připraven zeptat se na všechno

Jednání s developerem je v mnoha ohledech úplně jiné než s realitními kancelářemi. Dokonce ani ten, kdo již kupoval byt ve starší zástavbě, nemusí být připraven na záludosti týkající se novostaveb. Je třeba se profesionálně připravit.

Co všechno je třeba si zjistit, můžeme ilustrovat na příbězích našich klientů, kteří měli zájem o novostavby v Brně. A vyplatilo se jim, že jsme zeptali na všechno, co bylo důležité.

Jaký je plán budoucí výstavby?

Kde developer stavěl jednou, tam má často plány i s okolními pozemky. A tyto plány mohou významně narušit váš klid nebo zcela proměnit okolí a charakter vašeho bydlení. Právě takový byl případ naší klientky, která nedávno zvažovala koupi rodinného domu v developerském projektu u brněnské přehrady. Vybrala si dražší dům na kraji,  s větším pozemkem, a očekávala za příplatek větší soukromí a klid.

My jsme položili developerovi důležitou otázku – jaký je plán budoucí výstavby? A zjistili jsme, že hodlá pokračovat s výstavbou bytových domů. Celý blok bude brzy postaven právě nad zahradami rodinných domů, kam se chtěla stěhovat naše klientka. Všechny byty navíc měly naplánované terasy přímo nad zahradami – s výhledem na přehradu. Vybrali jsme nakonec jiný dům s dostatkem soukromí.

Jaké příslušenství patří k bytu?

Druhá otázka, kterou byste měli položit, se týká příslušenství. U novostaveb není tak samozřejmé, jak by se zdálo. A tak jsme při kontrole smluv, které klientovi navrhnul developer při koupi půdního bytu, zjistili, že k němu nepatří žádný sklep, a tedy nejsou k dispozici odkládací prostory (šatna i místo pro vestavěnou skříň také chyběly). Jakmile jsme na to přišli, zřízení sklepa jsme vyjednali, navíc bez příplatku.

Obvyklý je také jiný trik developerů, který opticky snižuje cenu bytu. Setkala se s ním naše klientka, která chtěla levný byt v novostavbě a našla 1+kk, které odpovídalo jejímu omezenému rozpočtu. Jenže jsme zjistili, že k bytu za 1,2 mil. Kč by si musela povinně přikoupit garážové stání za dalších 200.000 Kč. Veřejně o tom nebyla nikde ani zmínka.

Popřemýšlejte tedy dopředu nad svými prioritami bydlení a ještě než půjdete na první schůzku s developerem, připravte si otázky, které vám ušetří nemilá budoucí překvapení. Pomůže vám s tím článek Chystáte se do novostavby? 6 otázek na developera.

Zájem o novostavby pociťujeme v Brně také my - aktuální developerské projekty jsme zmapovali na nástěnce u nás v kanceláři. Rádi vás jimi provedeme.

Zájem o novostavby pociťujeme v Brně také my – analýza aktuálních developerských projektů je k vidění u nás v kanceláři. Rádi vás jimi provedeme.

Kdo platí, ten píská – i při výstavbě bytů

Nejzásadnější věc, kterou byste měli zjistit, je u novostaveb vždy způsob financování výstavby. Zda se nastěhujete do novostavby v Králově Poli, nebo projekt zůstane ve fázi pole rozestavěného, závisí na tom, kde si developerská společnost obstará peníze.

Developery můžeme rozdělit na dvě skupiny:

  1. Společnosti, které svou výstavbu financují z vlastních peněz (od klientů) a staví tak rychle, jak se jim daří prodávat. I když nyní novostavby Brno kupuje o sto šest, nespoléhal bych na to. Pokud se prodej zastaví nebo bude mít developer finanční problém, může se stát, že se hned tak nenastěhujete.
  1. Developeři financující z bankovního úvěru. Míra rizika je mnohem menší, jelikož banka má zájem na tom, aby byla výstavba dokončena, byty prodány a jí se vrátily peníze i s úroky. Jelikož developer zastavuje i akcie společnosti, máte záruku, že i kdyby se dostal do finančních problémů, banka projekt dostaví.

Více se o otázce financování developerské výstavby dozvíte v článku Jak včas odhalit rizika u novostavby na prodej.

Jak koupě vypadá v praxi

Od způsobu financování výstavby se odvíjí i proces koupě bytu. Projekty placené z klientských peněz vyžadují pravidelné placení podle splátkového kalendáře od podpisu rezervační smlouvy až do podpisu smlouvy kupní. To je pro vás nevýhodné, zvláště když si budete brát hypoteční úvěr, který vám to může u některých bank znemožnit, jinde prodražit. Výhodnější i jistější je opět sázka na výstavbu financovanou bankou. Konkrétní příklady jsme popsali v článku Jak probíhá prodej bytů v novostavbách.

Pokud se pro koupi bytu v novostavbě rozhodnete, připravte se, že proti vám bude stát tým zkušených obchodníků a právníků.



Roman Lauš

Roman Lauš je spolumajitelem Home Institutu a finančním ředitelem. Zná dobře každý kout brněnského realitního trhu a mnohdy specifické zvyklosti místních realitních kanceláří a developerů. Vypráví příběhy spokojených klientů z Brna i Prahy.