bez uspor

Bez úspor? Vyřízení hypotéky se zkomplikuje

Chcete-li kupovat bydlení i bez úspor, je čas jednat rychle. A tentokrát nemluvím o nízkých úrokových sazbách, které nízké ještě nějakou dobu zůstanou. To jste slyšeli už mockrát. Mluvím o chystaném zásahu České národní banky (ČNB), která v příštím roce zkomplikuje vyřízení hypotéky pro všechny, kteří potřebují pokrýt většinu kupní ceny (nad 85 %). Jak to bude vypadat a je to opravdu nutné?

Půjčit si od správné banky za dobrých podmínek, to je zásadní pro úspěšnou koupi bydlení. Jak výhodná hypotéka pro vás bude v momentě koupě nemovitosti dostupná, to záleží na celé řadě faktorů – některé můžete ovlivnit dobrou osobní přípravou financování, jiné závisí na stavu hypotečního trhu.

Důležitá je vaše situace – kolik máte naspořeno, a tedy jakou část z celkové hodnoty nemovitosti si budete půjčovat. Dále záleží na tom, o kolik nižší bude odhad hodnoty nemovitosti oproti kupní ceně – někteří kupující můžou být zaskočeni, když se kvůli odhadu výše úvěru vyšplhá z 80 % (v poměru ke kupní ceně) na 90 % (hodnoty nemovitosti).

Jak se tomu vyhnout, se dočtete v článku Odhad ceny nemovitosti patří k přípravě financování.

Za druhé je zásadní stav hypotečního trhu, který ovlivňuje především Česká národní banka (ČNB), která disponuje různými nástroji k intervencím. Udržování 2T repo sazby (za kterou půjčuje ČNB bankám) na technické nule zajišťuje již dva roky nízké úrokové sazby koncovým klientům bank. Ale naopak zavedení hypotečního stropu, kterým pohrozila ČNB v Hospodářských novinách, by mohlo od příštího roku vyřízení hypotéky zkomplikovat především těm, kteří nemají vlastní úspory.

Hypotéční hantýrka

  • LTV – zkratka pochází z anglického „loan to value“ – poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti. Výše úvěru je částka, kterou potřebujete financovat hypotečním úvěrem. Hodnotu nemovitosti určuje odhadce banky, není shodná s kupní cenou. Čím nižší je LTV, tím nižší je zpravidla úroková sazba.
  • LTV 70 = půjčujete si 70 % z hodnoty nemovitosti
  • LTV 100 = hypotéka „bez úspor“, které hrozí strop
  • RPSN – roční procentní sazba nákladů. Doopravdy ukazuje, která hypotéka na bydlení je pro vás ta nejvýhodnější. Obsahuje všechny poplatky spojené s jejím vyřízením (a právě na těch banky vydělávají). Podle RPSN poznáte, kolik bude hypotéka jako finanční produkt stát. Tento údaj je tedy dobrým měřítkem pro srovnání hypoték.

Jako úvod do problematiky hypoték vám poslouží článek Čeká vás hypotéka na bydlení? Víme, z čeho vybírat.

Úrokové sazby zůstávají nízko

Dosud se v souvislosti s koupí bytu na hypotéku diskutovalo hlavně o úrokových sazbách. Úroky se liší podle toho, kolik procent si člověk půjčuje. Jsou až doteď na velmi nízké úrovni, takže situace nahrává těm, kteří si chtějí brát hypotéku.

Poslední Zpráva o inflaci IV/2014 potvrdila, že příští rok zůstanou úrokové sazby nízko. A ČNB nabídla prognózu vpravo.

Jak číst tyto údaje od ČNB?

Nejtmavší pásmo kolem středu prognózy odpovídá 30% pravděpodobnosti, rozšiřující se pásma zobrazují vývoj s pravděpodobností 50 %, 70 % a 90 %.

Nízké úrokové sazby tedy ČNB garantovala pro příští rok.

Prognóza úrokových sazeb

ukazatel    rok     ve výši
úrokové sazby 3M PRIBOR 2014 0,4%
2015 0,4%
2016 1,2%

Snímek obrazovky 2014-12-01 v 16.58.52

Nová hrozba: hypoteční strop

Zatímco úrokové sazby zůstávají lákavě nízko, ze strany ČNB přichází nové opatření. Půjčit si u bank na celou hodnotu nemovitosti už bude mnohem komplikovanější po zavedení limitu pro LTV, tzv. hypoteční strop. Zatím není jasné, jakou konkrétní podobu bude mít, ze strany ČNB zatím přišlo několik možných scénářů:

  • „Banky třeba nebudou moci poskytnout žádnou novou hypotéku, která bude pokrývat více než 85 procent hodnoty nemovitosti,“ nastínil pro Hospodářské noviny Jan Frait, ředitel odboru finanční stability ČNB.
  • „Nejpravděpodobnější z variant, o kterých jsme hovořili, počítá s povinností držet více kapitálu oproti hypotékám, jejichž výše přesahuje 90 procent hodnoty nemovitosti. ČNB by to nastavila mnohonásobně výše než nyní, aby si to každá banka rozmyslela,“ řekl pro Hospodářské noviny Jan Sadil, šéf Hypoteční banky.

ČNB mluvila s bankami o možném omezení už v létě, takže to pro ně není překvapení. Podobné opatření už je navíc známo z některých dalších evropských zemí, jen do výše 85 % si mohou půjčovat kupující například ve Švédsku (od roku 2010), poskytování hypoték nedávno zpřísnila i Slovenská národní banka.

ČNB vysvětluje opatření obavou z úvěrového boomu, který by mohl vést ke zvyšování cen domů a bytů. Když pak ceny spadnou a lidé přestanou stoprocentní hypotéky splácet, zůstanou bankám nemovitosti s nižší hodnotou, než je dluh. Jak reálná je tato obava?

Má to smysl? Opatření je spíše preventivní

Nemyslím si, že úvěrový boom českým bankám skutečně hrozí, jde spíše o preventivní než nutné opatření, a to z několika důvodů.

  • Ceny nemovitostí rostou a nic neukazuje na to, že by mělo v dohledné doby dojít k jejich poklesu a ztrátě hodnoty, na kterou si teď kupující půjčují prostředky.
  • Banky se dobře chrání už teď, protože podhodnocují odhady nemovitostí – LTV se nepočítá z kupní ceny, ale z odhadu, který bývá nižší, aby banka byla vždy schopna pokrýt půjčenou částku.
  • České banky navíc nemají v žádné větší míře toxická aktiva, která vedla k finanční krizi v USA.

Důležitá je také otázka: Odradí skutečně regulace ČNB lidi, kteří vlastní úspory nemají, od koupě nemovitosti?

Představme si kupující, kterým banka dovolí vzít si hypotéku jen na 85 % ceny nemovitosti, zároveň jim ovšem nabídne velmi lákavé úrokové sazby. Mnozí z nich se budou snažit toto omezení obejít. A docela jednoduše může pokrýt chybějících 15 % z jiných úvěrů bez zajištění.

Podobný názor sdílejí i další experti v anketě Peníze.cz: Konec hypoték bez vlastních úspor?

Opatření ČNB znamená povinnost mít nejméně 15 % vlastních zdrojů.

Opatření ČNB znamená povinnost mít nejméně 15 % vlastních zdrojů.

Co znamená nové opatření ČNB pro kupující?

Opatření ČNB znamená povinnost mít nejméně 15 % vlastních zdrojů.

Nejvíce hypoteční strop postihne zřejmě mladé lidi a rodiny s malými dětmi, kterým se s nízkými úrokovými sazbami až dosud vyplatila koupě bytu více než pronájem. A dokonce i tehdy, když nic naspořeno neměli. Jako startovací byt si mohli koupit garsonku nebo jiný menší byt (k tématu čtěte článek Vaše první společné bydlení. Koupit nebo pronajmout?). A to už příští rok platit nemusí.

Nyní po čerstvém oznámení ČNB radím s koupí bytu nečekat. Pokud máte v plánu využít hypotéku i bez vlastních úspor, ozvěte se nám co nejrychleji, protože výběr a koupě nemovitosti nejsou záležitostí týdnů, spíše měsíců.

Nová regulace ČNB naopak neovlivní například investory, kteří využívají „pákování“ hypotéky (kde se počítá s 50 % vlastních a 50 % cizích zdrojů). Ti mohou nadále využít výhody plynoucí z nízkých úrokových sazeb a dostat se na zajímavý roční výnos až 5 %.



Vladimír Zuzák

Ing. Vladimír Zuzák je spolumajitelem a ředitelem Home Institutu. Zkušenosti s realitním trhem získal při práci pro developerskou společnost Finep, kde byl obchodním ředitelem a ředitelem pro finanční služby. Nedávno mezi své projekty přibral restrukturalizaci pražské realitní kanceláře MAXIMA reality, kde je ředitelem a jednatelem.