návratnost investice

Návratnost investice si určete už na začátku

Chcete mít investici co nejdřív splacenou –  i za cenu toho, že se bytu zbavíte? Nebo vám jde o dlouhodobě výhodné uložení vašich peněz, pravidelný výnos a vlastnictví nemovitosti, kterou budete moci později využít k dalším účelům? Investiční horizont, plánovanou dobu návratnosti, předem promyslete.

Teprve v okamžiku, kdy splatíte svoje vlastní, na začátku vložené finanční prostředky, vám začíná nemovitost opravdu vydělávat – a příjem z pronájmu se stává vysněnou bezplatnou rentou. Doba návratnosti je proto zásadní pro plánování vaší investice.

Výpočet je třeba začít čistým výnosem – pomoci vám může naše investiční kalkulačka, kde si nastavíte poměr vlastních zdrojů a půjčených finančních prostředků (z hypotečního úvěru) a samozřejmě také předpokládanou výši nájmu, na který chcete dosáhnout.

Spočítejte si, jak dlouho vám potrvá cesta ke stoprocentní návratnosti.

Spočítejte si, jak dlouho vám potrvá splatit původní investici.
Photo Credit: Phil Gradwell Giuseppe Milo cc

Ze svých zkušeností mohu potvrdit, že se čistý výnos z investičních bytů může pohybovat kolem 4 % ročně. Například u bytu za dva milióny je to ročně 80 000 Kč. Doba návratnosti pak v tomto případě bude:

2 000 000 / 80 000 = 25 let.

Jedná se samozřejmě o modelový příklad. Dvacet pět let je dlouhá doba a časem se bude měnit výše nájmu, na kterou dosáhnete, nebo také úroková sazba (po skončení fixace). Musíte počítat také s dalšími investicemi do průběžných rekonstrukcí a měsíci bez nájemníků, kdy vám nemovitost nebude přinášet žádný výnos.

Připravte se na konzervativní investici

Pro některé investory může být 25 let čekání na návrat vložených finančních prostředků příliš dlouhá doba, velkou výhodou jsou ovšem u nemovitostí pravidelné měsíční nájmy – postupný návrat vašich prostředků se jednou změní v bezplatnou, ale rovněž pravidelnou rentu.

Důležitý faktor je také jistota, kterou představuje vlastní byt například i s ohledem na možnou inflaci finančních prostředků, které by jinak zůstaly ležet ladem na účtě. O byt bude vždy zájem a třeba jednou, jakmile dosáhnete splacení celé investované částky, poslouží vašim dětem jako skvělý start do života.

Dlouhá doba návratnosti je tak vyvážena výhodami, které ocení především konzervativní investoři. Investiční rizika jsou u nemovitostí spojena především s počátečním výběrem (nevhodná dispozice bytu, špatná lokalita či technický stav).

Kdo si vybere dobře, nemusí se příliš bát ani inflace, ani hrozeb na makroekonomické úrovni – nemovitosti se může zbavit dříve, než se tržní vlivy odrazí na její ceně. O tom, jakou investiční nemovitost koupit, se dočtete v článku Byt jako výhodná investice? Vítězí kategorie 2+kk.

Zvažujete rychlý prodej?

Zvažujete-li rychlý prodej nemovitosti, a tedy jste si naopak zvolili krátkodobý horizont a návratnost plánujete uspíšit, nezapomeňte, že se vyplácí až po několika letech kvůli dani z příjmu, která funguje trochu jako past na spekulanty. Zaplatit budete muset 15 % z rozdílu mezi kupní a prodejní cenou.

Máte-li v prodávané nemovitosti trvalé bydliště, jste osvobozeni od daně již po dvou letech od koupě. Pokud nemáte, až po pěti letech. Spekulanti, kteří razí strategii kup a prodej, si proto s investičními byty příliš neužijí. Naopak strategie kup a drž je výhodným způsobem, jak si zajistit trvalý příjem peněz.

Více o investičních strategiích najdete v článku Investiční strategie pro nemovitosti? Kup a drž.

Prodej nemovitosti, se vyplácí až po několika letech.

Prodej nemovitosti, se vyplácí až po několika letech.
Photo Credit: Images_of_Money cc

3 způsoby, jak zkrátit dobu návratnosti

Chcete-li zkrátit dobu návratnosti, musíte snížit pořizovací cenu nemovitosti, nebo zvýšit roční výnos. Jaké možnosti se zde nabízí?

1. Vyšší výnos

Výnos vychází z nájmu. Zvednout nájem oproti standardním nabídkám se však z dlouhodobého hlediska nevyplácí. Možná nalákáte zoufalé studenty, kteří si budou hledat bydlení na poslední chvíli, odplatou vám však bude jejich vysoká fluktuace a případné škody na nemovitosti. Raději se proto soustřeďte na ulovení dlouhodobých nájemníků, kteří vám zajistí pravidelný příjem, bez hluchých měsíců.

2. Dražba

Nemovitosti, na které byla uvalena exekuce, bývají  v dražbách prodávány za příznivé částky. Stejně jako u levných bytů si ale dejte pozor na jejich kvalitu a pořádně si prověřte právní stránku věci – velmi často se budete potýkat především s neochotou prodávajících opustit nemovitost, přicházejí o ni totiž nedobrovolně (v důsledku své zadluženosti).

3. Sleva – výhodná koupě

Mnoho nemovitostí se prodává dráž, než je jejich skutečná hodnota. Technická kvalita nebo lokalita mohou s cenou silně pohnout. A pokud jste zkušení vyjednavači, znalí zákulisí realitního trhu, nebo si ke koupi přizvete experty, můžete cenu snížit řádově o desítky až stovky tisíc korun. Při koupi příliš levných bytů však myslete na to, abyste pro ně sehnali solventní nájemníky.

Co je to ROI?

Návratnost investice neboli ROI (Return Of Investment) je pro investora zásadním ukazatelem úspěchu. Až dosud jsme se bavili o době návratnosti a někdy se obojí zaměňuje, ale vy je od sebe odlišíte jednoduše:

  • doba návratnosti se udává v letech a říká vám, za kolik let se podaří splatit vaši počáteční investici;
  • návratnost se udává v procentech a říká vám, kolik jste už vydělali v poměru k původní investici.

Počítá se to následovně:

ROI = (čistý zisk – počáteční investice) / počáteční investice * 100 [%]

Ukažme si to na příkladu bytu za dva milióny po třiceti letech pronajímání s čistým výnosem 80 tisíc Kč:

ROI = (2 400 000 – 2 000 000)/2 000 000 * 100 =

20 %

Návratnost může být ovšem také záporná, budeme-li ji počítat ještě před tím, než vůbec dojde ke splacení původní investice. Po deseti letech to bude vypadat takto:

ROI = (800 000 – 2 000 000)  /  2 000 000 * 100 =

–60 %

A tedy vám chybí splatit ještě 60 % počáteční investice, než vůbec začnete vydělávat.

Trpělivost přináší zisky

Když se soustředíte na zkrácení doby návratnosti, ochuzujete se o zásadní možnost, jak zvednout svůj výnos. Hypoteční páka, kdy pokrýváte cenu nemovitosti úrokem nejlépe v poměru 50:50, vám totiž zajistí vyšší výnos, který se počítá v poměru k vlastním vloženým prostředkům.

Hypotéky se dnes nabízí až pod hranicí dvou procent, takže s pomocí páky dosáhnete výnosu kolem 5 %. O použití pákového efektu píšu v článku Jak investovt do bytu? Zkuste pákový efekt hypotéky. Je na vás, zda preferujete rychlé peníze nebo vám více vyhovuje strategie dlouhodobých, ale vysokých výnosů.



Vladimír Zuzák

Ing. Vladimír Zuzák je spolumajitelem a ředitelem Home Institutu. Zkušenosti s realitním trhem získal při práci pro developerskou společnost Finep, kde byl obchodním ředitelem a ředitelem pro finanční služby. Nedávno mezi své projekty přibral restrukturalizaci pražské realitní kanceláře MAXIMA reality, kde je ředitelem a jednatelem.