Graph With Stacks Of Coins

Jak snížit investiční riziko? Zkuste nemovitosti

Nevadí vám dlouhodobá návratnost, neuvažujete o spekulacích, ale naopak byste rádi klidně spali? Potom patříte mezi konzervativní investory. Nízké investiční riziko vám mohou zaručit nemovitosti – investiční byty nebo i rodinné domy. Riziko je nízké s ohledem na volatilitu, inflaci i vývoj na trhu, podmínkou je pouze bezpečná a výhodná koupě správné nemovitosti.

Kdo nechce nechat svoje peníze ležet ladem, bude zvažovat různé investiční strategie – zatímco někteří se vrhnou do riskantních, rychlých projektů a spekulací, mnozí dají přednost dlouhodobému, ale stabilnímu výnosu, který může znamenat pravidelný přivýdělek i zajištění na stáří. Volba potom pravděpodobně padne na investiční nemovitosti, které se vyznačují právě nízkým rizikem. Společně s dluhopisy patří na rozdíl od akcií ke konzervativním investicím, v některých ohledech mohou být i méně rizikové.

Kolik vám investiční byt může vynášet, to si spočtěte v naší kalkulačce pro investiční byty. Šikovná investiční strategie a dobrá volba nemovitosti i nájemníka vás může dovést k více než 5 % ročně.

Čtyři druhy investičního rizika u nemovitostí

Existuje vícero druhů investičního rizika, u nemovitostí nás bude zajímat:

  1. riziko likvidity
  2. riziko trhu
  3. riziko inflační
  4. riziko úrokové

Můžeme ještě předeslat, že méně rizikové jsou rezidenční nemovitosti oproti komerčním (čtěte k tomu článek Vyšší výnos i riziko, to jsou komerční nemovitosti).

1. Středně nízká likvidita: do půl roku nemovitost prodáte

Nejprve se podívejme na likviditu investičních nemovitostí, čili jak rychle dokážete proměnit nemovitost zpátky na peníze a z investice exitovat.

Ve srovnání s akciemi nebo cennými papíry není likvidita moc vysoká, rozhodně je neprodáte v řádu dnů, spíše několika měsíců. Proces prodeje nemovitosti nelze příliš urychlit. Podpořit ho můžete dobrou inzercí, případně třeba zvolit družstevní byt, kde nebudete muset čekat více než měsíc na převod vlastnického práva v katastru.

Do půl roku byste ale dobrou nemovitost měli vždy prodat, čili likvidita je na střední úrovni. Rezidenční nemovitosti se budou prodávat lépe a rychleji než komerční, naplňují totiž základní lidskou potřebu bydlení, zatímco o kancelářské prostory ani sklady v době ekonomických krizí zájem nebude.

2.Dlouhá reakční doba při makroekonomických výkyvech

Pomalejší proces prodeje a koupě nemovitosti může mít vliv na druhý typ rizika, riziko trhu. Makroekonomické výkyvy, hospodářský pokles nebo politický převrat ovlivňují ceny na každém trhu. Zatímco ceny akcií ale reagují na tyto výkyvy velmi rychle (a proto jsou také vhodné pro spekulace), ceny nemovitostí mají vždy poměrně dlouhou reakční dobu. Ceny nemovitostí klesají až s opravdu vážnými krizemi, které o sobě navíc dávají vědět dlouho dopředu, než k poklesu cen opravdu dojde.

Ceny nemovitostí nemusíte sledovat každý den jako akcie, mají delší reakční dobu ve vztahu k hospodářskému cyklu.

Ceny nemovitostí nemusíte sledovat každý den jako akcie, mají delší reakční dobu ve vztahu k hospodářskému cyklu.
Photo Credit: kenteegardin Andreas Poike cc

Důležitým ukazatelem rizika je volatilita, která označuje míru kolísání hodnoty nemovitosti nebo jejího výnosu. Opět oproti jiným možným investicím, především akcím nebo komoditám, se volatilita u nemovitostí pohybuje v řádu jednotek procent, v případě velkých krizí desítek procent, ale cena vám v podstatě nikdy neklesne náhle na polovinu nebo ještě níž.

3. Nemovitosti přímo chrání peníze před inflací

Další typ rizika je inflační riziko, kdy u některých investicí hrozí, že klesne jejich kupní síla, stejně jako klesá s inflací kupní síla peněz. Ovšem nemovitosti, ty naopak vaše prostředky před inflací ochrání. Mají inflační povahu, čili zhodnocení nemovitosti je v dlouhodobém horizontu vyšší než inflace. Stejnou vlastnost mají komodity, ale ty nenesou žádný úrok, a tedy jsou nevhodné pro zajištění renty, zatímco nemovitosti mají dva typy výnosu – ze zhodnocení, ale také pravidelně měsíčně z nájmu.

4. Nízké úroky se musí umět využít s rozumem

Poslední relevantní typ rizika je úrokové riziko – je to nebezpečí, že s růstem úrokových sazeb klesne hodnota vaší investice. Současné investiční prostředí je typické nízkými úroky, což nepřeje dluhopisům, ale naopak přeje investicím do nemovitostí. Zejména to platí tehdy, kdy pákujete výnos hypotékou, a tedy využíváte nízké úrokové sazby k tomu, abyste si půjčili cizí zdroje a zvýšili výnos z investice.

Rizikem je ovšem v tomto případě růst úrokových sazeb do budoucna. Investici mohou zkomplikovat především po skončení doby fixace (obvykle po pěti letech), kdy nová úroková sazba může znamenat nečekané zvýšení nákladů. Velké nebezpečí je to ovšem zejména tam, kde se půjčuje většina zdrojů (90 – 100 %), my v Home Institutu doporučujeme investorům pohybovat se s cizími zdroj v poměru 50:50 vůči vlastním zdrojům, kdy úroky nejsou tak vysoké a půjčka může být splacena velmi brzo.

Bezpečná koupě nemovitosti zamezí nejhorším rizikům

Ve srovnání s jinými aktivy jsou tedy nemovitosti konzervativní, dlouhodobou a málo rizikovou investicí.

Vedle tradičních investičních rizik se ale setkáváme u nemovitostí ještě s riziky jiného druhu, která se týkají procesu koupě nemovitosti a převodu vlastnického práva. První důležitá věc je vědět, jak vydělat peníze pronájmem bytu – a tedy koupit si ten správný investiční byt. Druhý klíčový moment je potom dostatečná ochrana v celém procesu koupě, a tedy především zjištění perfektního technického stavu nemovitosti, právní prověrka případných exekucí, věcných břemen atd, pomoc s výhodným financováním a úschova finančních prostředků.