vanoce

Materiální publicita a další novinky roku 2015

Jaké novinky nadělil stát letos pod stromeček (budoucím) majitelům nemovitostí? Nedá se to srovnat se smrští, kterou přinesl nový občanský zákoník na začátku tohoto roku, přesto jsme pro vás vybrali alespoň dvě nejdůležitější změny, které vstupují v platnost právě 1. ledna 2015. A také bychom rádi připomněli všem, kteří koupili letos nový byt nebo dům, že je čeká v lednupoprvé povinnost podat přiznání k dani z nemovitosti.

Máme před koncem roku tři zprávy. První z nich je pro všechny majitele nemovitostí – od 1. ledna začíná platit zásada materiální publicity údajů uvedených v katastru, a tedy co je psáno, má větší právní sílu než doposud.

Druhá novinka je důležitá pro investory, ale také obecněji pro všechny, kteří se chystají nemovitost prodat a zase koupit. Mění se osvobození od daně z příjmu – chcete-li využít argument, že jste prostředky opět použili na nákup vlastního bydlení, musíte si nový vlastní byt nebo dům koupit do 12 měsíců od prodeje.

A poslední zpráva je pro kupující, kteří si letos pořídili nemovitost – v pravidlech se nemění nic, ale vás se bude poprvé týkat daň z nemovitosti, k níž se musíte přiznat již předem, a tedy pro rok 2015 do 31. ledna.

Víte, co přinesl Ježíšek loni?

Nový občanský zákoník

Loni jsme se věnovali mnohem významnějším změnám než letos. Přinesl je nový občanský zákoník. Stihli jste se během roku seznámit pečlivě s jeho zněním, nebo by vás stále mohlo překvapit, že věci nejsou, jak bývaly?Doplňte si svoje právní znalosti díky článkům:

A čeho se změny týkaly? Svázaly vlastnictví stavby s pozemkem, upravily předkupní právo, zavedly právo stavby, zavedly bytové spoluvlastnictví, změnily fungování katastru nemovitostí, upravily zacházení s neplatiči nebo limit pro výši nájemného. Nevíte, o čem je řeč? Tak čtěte!

Zásada materiální publicity. Větší důvěra v katastr?

Výzvy pro majitele nemovitostí, aby si zkontrolovali svoje zápisy vlastnického práva v katastru nemovitostí, zněly v průběhu letošního roku ze všech stran. Mělo to svoje opodstatnění, protože od 1. ledna 2015 vstupuje v platnost zásada materiální publicity, kterou zavedl nový občanský zákoník.

Materiální publicita zvyšuje ochranu kupujících v případech, kdy se stanou obětí podvodu a koupí nemovitost od osoby, která je sice zapsána v katastru jako vlastník, ale vlastníkem není. Zásada materiální publicity znamená, že zápis v katastru nemovitostí zakládá tzv. vyvratitelnou domněnku, že jde o skutečného vlastníka, a pokud kupující postupuje v dobré víře, neměl by přijít o takto nabytou nemovitost, ani v případě, že došlo k podvodnému jednání prodávajícího.

Skutečný vlastník – který si neohlídal správnost zápisu svého práva v katastru – naopak musí soudně požadovat finanční kompenzaci po osobě, která byla neoprávněně v katastru nemovitostí zapsána a inkasovala kupní cenu za její prodej. Alespoň takto vykládá nové opatření Advokátní kancelář Šikola & Partneři. Advokát Aleš Novák zase upozorňuje, že se teprve ukáže, jak budou soudy posuzovat dobrou víru kupujícího, a proto je záhodno vyžadovat po prodávajících i nabývací tituly, a tak se ujistit, že je prodávající vlastníkem ještě z dalších zdrojů než z katastru.

Zásada materiální publicity se vztahuje až na nabytí vlastnického práva po 1. lednu 2015.

Znamená to, že můžete kdykoli o nemovitost podvodem přijít?

Výše uvedená změna je optimistická pro kupující jen do chvíle, než se stanou právoplatnými vlastníky nemovitosti – potom se mohou začít rovnou obávat, aby je podvodem o nemovitost někdo nepřipravil. Co je na tom pravdy?Doporučuje se rozhodně důsledná kontrola zápisů v katastru do konce tohoto roku (2014).Nový občanský zákoník ovšem zavedl také další opatření, které zase má ochránit vlastníky nemovitostí – o každé změně v katastru, která nastane po této vaší počáteční kontrole, byste již měli být informováni nejpozději den poté poštou, v datové schránce, e-mailem nebo SMS zprávou. To je novinka, která by měla ochránit všechny majitele nemovitostí před podvody.

Osvobození od daně z příjmu má novou lhůtu: 12 měsíců

Druhá zpráva se dotkne každého, kdo prodává a hned zase kupuje nemovitost. A všichni investoři ji budou muset zahrnout do své investiční strategie, obzvláště pokud uvažují o rychlých spekulacích, kdy se nemovitosti rychle kupují a hned zase prodávají.

Daň z příjmu se platí pokaždé, když prodáváte nemovitost – až na výjimky, kterých se právě dotýká tato změna. Standardě se při prodeji nemovitosti vypočítá rozdíl mezi nákupní a prodejní cenou a  15 % z tohoto rozdílu – vašeho zisku – musíte odvést státu jako daň.

Ovšem jsou situace, kdy jste od této daně osvobozeni:

  1. vlastníte nemovitost déle než pět let;
  2. déle než dva roky tam máte trvalé bydliště;
  3. peníze využijete na nákup vlastního bydlení.

A právě třetí varianta bude od 1. ledna 2015 omezena lhůtou 12 měsíců – do této doby se vám musí podařit nové bydlení pro sebe pořídit, jinak budete muset 15 % státu odvést (což vám může významně ovlivnit výnos nebo soukromou finanční situaci).

Máte příjem vyšší než 5 milionů? Stejně se musíte přiznat

Další novinka od 1. ledna 2015 se dotkne jenom těch, kteří prodávají dražší nemovitost. Máte-li příjem 5 mil. Kč a více, musíte to finančnímu úřadu oznamovat, přestože splňujete podmínky pro osvobození od daně. Uvést musíte výši příjmu, popsat okolnosti nabytého příjmu a datum, kdy vznikl.A proč? Cílem je snižovat daňové úniky.

Mnozí kupující se tak mohou dostat nově do časového stresu, aby koupi nemovitosti zvládli dostatečně rychle, a tak mohou být náchylnější k chybám v procesu koupě (čtěte článek Spěchala na nové bydlení, vyplatilo se počkat).

Co vás ještě v lednu čeká? Nezapomeňte na daň z nemovitosti

A na závěr ještě upomínka zejména pro všechny naše klienty a další kupující, kteří si pořídili nemovitost v tomto roce.

Novoroční oslavy si nenechejte zkazit daňovými povinostmi, ale v lednu si dejte pozor, abyste na ně nezapomněli!

Novoroční oslavy si nenechejte zkazit daňovými povinostmi, ale v lednu si dejte pozor, abyste na ně nezapomněli!
Photo Credit: Donald Judge Thomas Raggam

Obzvláště pokud jde o vaše první vlastnictví nemovité věci, mohlo by se stát, že zapomenete na ještě jednu daň – daň z nemovitosti. Zahrnuje daň z pozemků a daň ze staveb a jednotek.

Její první specifikum spočívá v tom, že se podává nikoli zpětně, jako je obvyklé u jiných typů daní, ale dopředu, a to každý rok k 31. lednu. A druhá zvláštnost? Přiznání podávají jenom ti, kteří nemovitost v uplynulém roce koupili, anebo změnili natolik, že se bude měnit částka vyměřené daně (například podstatně přestavěli a zvětšili, anebo změnili pole ve stavební pozemek). Na platbu daně máte potom čas až do konce května.

Chcete-li vědět, kolik budete platit, doporučujeme článek na Penize.cz: Daň z nemovitých věcí 2015: Přehled a formuláře.



Vladimír Zuzák

Ing. Vladimír Zuzák je spolumajitelem a ředitelem Home Institutu. Zkušenosti s realitním trhem získal při práci pro developerskou společnost Finep, kde byl obchodním ředitelem a ředitelem pro finanční služby. Nedávno mezi své projekty přibral restrukturalizaci pražské realitní kanceláře MAXIMA reality, kde je ředitelem a jednatelem.