snemovna

Realitní džungli čeká nový zákon. Ochrání vás?

Žádné vyšlapané, bezpečné cestičky, plno útočných, ale mnohdy také negramotných domorodců a navíc nebezpečí, že spadnete do kdejaké jámy – k takové džungli je možné přirovnat současný realitní trh. Procházíte-li jím bez zkušeného průvodce, můžete mít štěstí. Ale když ho mít nebudete, zařadíte se k bezpočtu těch, kteří přišli o svoje peníze nebo nemovitost, případně „jen“ přistoupili na nevýhodné podmínky celého obchodu. Zákony, které právě připravuje Ministerstvo pro místní rozvoj, mají všechno změnit.

Není to poprvé, co slyšíme plány regulovat realitní byznys. Ale doufám, že tentokrát se podaří proměnit slova v činy. Realitní trh potřebuje regulaci jako sůl, takže ministryně Věra Jourová bude mít velké zásluhy, pokud se jí podaří vše protlačit až do zákonné úpravy. Měla by od nás všech dostat v tomto podporu (a pozornost), protože ji bude potřebovat. A budeme doufat, že zákon nespadne pod stůl.

Analýza a dotazník, to jsou slibné kroky

Co se zatím událo? Scházela se dotčená ministerstva, jmenovitě místní rozvoj, finance, průmysl a obchod a spravedlnost, společně s odborníky na realitní trh (snad dokázali veřejný zájem na chvíli upřednostnit před tím osobním).

Ministryni po místní rozvoj Věru Jourovou zajímá názor veřejnosti na realitní podnikání.
Ministryni po místní rozvoj Věru Jourovou zajímá názor veřejnosti na realitní podnikání.

K čemu došli, si přečtěte v dokumentu s názvem Analýza současné situace v oblasti podnikání realitních kanceláří a návrh variant řešení. Čtyři varianty se liší v zásadě v tom, zda upravit stávající předpisy nebo vytvořit nový zákon o realitním podnikání a zda upravovat také živnostenský zákon.

Ministryně Věra Jourová se navíc odhodlala k sympatickému kroku – rozhodla se zeptat se veřejnosti, co si o novém zákoně myslí. Vyjádřit se můžete i vy. Na webu Ministerstva pro místní rozvoj jsou dva druhy dotazníku:

Využijte příležitosti se vyjádřit, ať už se chystáte nemovitost koupit nebo jste už koupili, protože zájem o dotazník bude jistě signálem o tom, jak moc celá věc veřejnost pálí. Vyplňovat můžete do 20. července.

Zkušenosti kupujících vyžadují přísný zásah státu

Nejsem zákonodárce, takže se snažím o revoluci na realitním trhu především edukací trhu – upozorňování na všechny nastražené pasti.

Víte totiž, proč se realitní trh nereguluje v tomto ohledu sám? Proč se kupující neobracejí jen na spolehlivé realitky, které jim zajistí bezpečný servis? Problematika je to prostě příliš složitá na to, aby laický kupující – který kupuje byt nebo dům jednou v životě – věděl, co má od realitní kanceláře požadovat. A to stejné vlastně platí i pro prodávajícího.

Regulaci proto považuji za více než nutnou – zákony na ochranu kupujícího (i prodávajícího) tu měly být již dávno. Mnozí by si nemuseli prožít dramata spojená se ztrátou peněz nebo nemovitosti. Jistě máte svoje vlastní zkušenosti s realitním trhem, za které budeme rádi, když je napíšete do komentářů. Moje vize toho, co by měl chystaný zákon o realitním podnikání upravovat, je následující:

1. Realitní makléř musí být kompetentní

Kdo si rozklikne dotazník ministerstva pro místní rozvoj, dozví se, že v současnosti stačí pro vstup do realitního podnikání dosažení věku 18 let, bezúhonnost a čistý rejstřík trestů. A to je velmi málo! A realitní podnikání jako živnost volná? To by mělo určitě skončit, vždyť makléřům se svěřují do rukou naprostí laici. A v sázce jsou miliony.

Jsem přesvědčen, že realitní makléř by měl mít aspoň maturitu. Nezbytná je pro něj také praxe v realitním byznysu, kterou by měl získat, ještě než dostane na starosti první prodej nemovitosti. Znalosti makléře by měly prověřovat přísné testy, které musí dostat na starost nezávislá instituce, nesmí zůstat v kompetenci jednotlivých realitních kanceláří.

Výše uvedené by jistě omezilo absurdní počet registrovaných realitních makléřů, který se blíží 20 tisícům. Upozorňoval jsem na to už v článku Realitní realita – stav neregulovaného trhu.

Realitní makléři by měli projít zkouškou, kterou bude garantovat nezávislá instituce.

Realitní makléři by měli projít zkouškou, kterou bude garantovat nezávislá instituce.
Photo Credit: spbpda cc

2. Pravidla hry mají být všude stejná

Víte, o co se hraje v realitním podnikání? O provizi. A právě provize se týkají dvě zásadní pravidla, která by měl zákon stanovit, a zamezit tak rozdílným praxím v různých částech republiky. Hlavní otázky jsou, jak vysoká by měla být provize, a zda by měla být součástí kupní ceny.

Již jsme upozornili nedávno na to, že provize za byty v Brně bývá vyšší. A platí kupující. Zatímco v Praze je běžná provize 3 %, v Brně zaplatíte 5 %. Trhu a především kupujícím by prospělo, kdyby byl zákonem stanoven rozsah provize, kterou je možné si za služby realitního makléře účtovat.

Kdo provizi zaplatí, to je také důležité. Peníze jdou vždy od kupujícího, ale je velký rozdíl, jestli bude provize součástí kupní ceny (platí prodávající), nebo bude účtována jako zprostředkovatelská služba zvlášť kupujícímu. I tato praxe je běžná právě v Brně.

3. Ochranu kupujícího zajistí standardizace smluv a sankce

Poslední soubor regulací, které rozhodně doporučuji, se týká různých nebezpečných úskalí, na která jsem se již snažil upozornit na tomto blogu.

První z nich je ochrana finančních prostředků. Pokud už svěříte realitní kanceláři do úschovy kupní cenu, nesmí se míchat vaše peníze s provozním účtem realitky a musí být chráněny pojištěním. Lepší je ovšem svěřit peníze úplně někomu jinému, advokátovi, notáři nebo bance. Přečtěte si o tom v článku Úschova peněz u realitky? Hra o miliony.

Dále si myslím, že by mělo dojít ke standardizaci smluvní dokumentace, a to nejen kupní smlouvy, ale hlavně rezervační smlouvy. Dosavadní neférová praxe, kdy rezervační poplatek prakticky vždy propadne realitní kanceláři, ať už ke koupi nedojde z důvodů na straně kupujícího nebo prodávajícího, by tak měla být významně omezena.

Zákonodárce by nakonec měl pojistit úspěch výše uvedených regulací sankcemi, jinak se bohužel zřejmě nedočká respektu ze strany realitních kanceláří. Sankce by měly být stanoveny jak za porušení pravidel daných zákonem, tak za jiné chyby ohrožující kupujícího nebo prodávajícího.

Myslíte si, že regulace je potřeba? Ozvěte se

Tentokrát bych rád skončil apelem – skutečně vyplňte dotazník nebo klidně i napište ministryni Jourové, co od nového zákona o realitním podnikání očekáváte vy a proč ho považujete za důležitý. Legislativní proces je dlouhý a s první analýzou, návrhem nebo dotazníkem ještě není vyhráno.



Vladimír Zuzák

Ing. Vladimír Zuzák je spolumajitelem a ředitelem Home Institutu. Zkušenosti s realitním trhem získal při práci pro developerskou společnost Finep, kde byl obchodním ředitelem a ředitelem pro finanční služby. Nedávno mezi své projekty přibral restrukturalizaci pražské realitní kanceláře MAXIMA reality, kde je ředitelem a jednatelem.


2 odpovědí
  1. petr.p
    petr.p says:

    Nemyslím si, že by realitní zprostředkovatel měl mít nutně maturitu. Nezapomeňte, že úroveň školství klesá a dnešní kvalita maturity odpovídá učňovské zkoušce před 30-40 lety. Moje matka má výuční list z roku 1971 a vykonává profese, které by dnes byly svěřeny jen vysokoškolákům. Prostě si je schopná potřebné informace zjistit, nastudovat a absolvovat příslušná odborná školení. Co prokazuje maturita? Dnes jde o cár papíru, zbytečně strávené 4 roky ve zbytečné škole. Já sám mám dvě (veřejné) vysoké školy a nemohu o sobě prohlásit, že jsem kompetentnější k výkonu např. realitní profese nebo finančního poradenství (ve kterém panuje stejný bordel, jako v realitním oboru). Pro výkon těchto profesí je mnohem důležitější poctivost a pečlivost, než nějaká bumážka.

    Osobně bych uvítal spíše zřízení profesní komory, podobně jako u advokátů a daňových poradců. A zavedení přísné realitní zkoušky (analogie advokátní zkoušky či zkoušky daňového poradce), jejíž vykonání by umožnilo vstup do komory. Za porušení zákona či etické pochybení by hrozilo pozastavení členství v komoře, nebo dokonce vyškrtnutí.

    Na závěr vás potěším, hledám nyní ke koupi byt v Mostě a zde jsou provize realitního makléře 5 – 10 % (což je ovšem zkresleno nízkou cenou bytů v lokalitě). Vyzkoušel jsem asi 15 lokálních realitních kanceláří, mohu tedy podat přesnou informaci. Bohužel jejich nekompetentnost je do očí bijící, většina makléřů žije v představě, že na prohlídku bytu chodíte s 20 tisíci a už po prvním jejich úsměvu otevřete peněženku a dáte jim je. Tím napovídám, že i v Mostě provizi platí kupující a není součástí kupní ceny. Ve většině případů se zdálo, že makléři ani nemají rezervační smlouvu. Samozřejmě, že jsem se s žádným dosud nedohodl a už začínám být zoufalý, protože na nejlepších bytech sedí makléři jako žába na prameni, nedaří se mi najít přímého prodejce. Ale asi mi nezbude nic jiného, než makléře elegantně obejít. Mám ještě jednu výtku k makléřům, žijí v představě, že prodávají jen „čtyři stěny“, nechápou, že spolu s bytem prodávají i společné prostory a fakticky též minulost daného SVJ. Očekával bych, že na schůzku dorazí s dokumentací, papíry k bytu nepřinesl ani jeden! Když žádám, aby mi zajistili alespoň poslední vyúčtování a aktuální předpis záloh, že ostatní papíry si seženu sám (katastr, obchodní rejstřík), tak slyším tisíc výmluv, proč to nejde. Z 15 vyzkoušených realitek jsem dostal vyúčtování/předpis jen od dvou, jedna položky přepsala do emailu (asi abych neviděl jméno majitele bytu), druhá je naskenovala v tak špatné kvalitě, že se nedala přečíst čísla…

  2. Martin Andráši-Makléř
    Martin Andráši-Makléř says:

    Dobrý den, nějaká úprava zákona je nutná. Myslím si, že by stačilo upravit jen zodpovědnost a nařídit testy. Je pravda, že reality dělá kde kdo, ale jak se zde píše, dost často se vyselektuje a zůstanou jen ti podstiví. Jestli bude moci reality dělat jen určitý druh lidí, tak to poškodí celý trh s realitama.

Komentáře jsou uzavřeny.