kolo

Úschova peněz u realitky? Hra o miliony

Tak si to představte, jste majitelem realitní kanceláře a na váš běžný účet přijde několik milionů korun. Jsou to peníze od kupujícího pro prodávajícího a budou vám tam ležet asi měsíc, než dojde k převodu v katastru. Měsíc se vám může zdát o roční dovolené na Hawai. Podlehnete? Místo dovolené může přijít také exekuce a sáhnout po penězích dřív než vy. Ať jste kupující nebo prodávající, asi byste nechtěli, aby se takto nakládalo právě s vašimi penězi. V tom případě se vyhněte úschovám peněz u realitních kanceláří.

21 milionů korun zpronevěřily majitelky realitní kanceláře Styl v Plzni. S penězi svých klientů nakládaly neuvěřitelným způsobem – nechávaly si zasílat peníze na koupi nemovitosti na svůj běžný účet, k němuž měly přístup jen ony dvě, anebo dokonce přijímaly peníze v hotovosti. Uschované finanční prostředky klientů pak používaly k hrazení běžných výdajů kanceláře, a tak nakonec utratily celou částku. Za zpronevěru byly postaveny před soud, klienti svoje peníze už možná nikdy neuvidí.

Není úschova jako úschova, šetřit se nevyplácí

Z příběhu je zřejmé, že rozhodování o tom, kam dáte kupní cenu do úschovy, je zásadní. Obava, že by prodávající mohl vaše peníze získat, aniž by vám připadla nemovitost do vlastnictví, vede k uvažování o úschově finančních prostředků, zatímco se převádí vlastnické právo v katastru. Úschova peněz u realitky vám z hlediska bezpečnosti příliš nepomůžete.

Realitní kanceláře uschovávají peníze na běžných účtech, s nimiž mohou volně nakládat.

Realitní kanceláře uschovávají peníze na běžných účtech, s nimiž mohou volně nakládat.
Photo Credit: Carsten Schertzercc

Desítky milionů korun mají velké realitní kanceláře na svých účtech – svěřili jim je klienti, kteří slyšeli na to, že koupě nemovitosti bude zajištěna na klíč realitní kanceláří a navíc levněji. Realitky službu často nabízejí jako součást svojí provize, zatímco u notáře, advokáta nebo banky necháte za úschovu několik tisíc. Je to úspora peněz, jenže za jakou cenu?

Realitní kancelář by měla vaše peníze dát na tzv. depozitní účet, ale velmi často je praxe taková, že leží společně s penězi dalších klientů na běžném účtě realitní kanceláře. Někdy je s nimi dokonce nakládáno v rámci hospodaření realitky. Tím pádem je tu nebezpečí, že vaše peníze budou prošustrovány, ještě než dojde k úspěšnému převodu v katastru.

Hrozí vám především následující dvě situace:

1. Realitní kancelář může zkrachovat

Realitní kancelář může zkrachovat právě v době, kdy budou na jejím účtě ležet vaše peníze. Pokud není kancelář pojištěna proti úpadku nebo způsobené škodě, což většinou nebývá, nic vaše peníze nezachrání.

Realitní kancelář, pokud není nadstandardně pojištěna, ručí jako s.r.o. jenom do výše svého základního kapitálu, který rozhodně nemusí dosahovat vaší kupní ceny, a rovněž nemusíte být jediným klientem, jehož peníze právě ležely na tomtéž účtě.

Týká se to samozřejmě především menších a méně renomovaných kanceláří. Dejte si pozor i na realitky, které navenek vystupují jako velká firma a přitom jsou to sítě franšíz, která je každá samostatným s.r.o.  To samé platí pro případ, že bude na realitní kancelář uvalena exekuce.

2. Realitní makléř může peníze zpronevěřit

A potom tu máme druhou možnost, a sice že Hawai bude příliš velkým lákadlem a majitelé realitní kanceláře, nebo třeba finanční ředitel s přístupem k běžnému účtu, vezme vaše peníze a utratí je.

Nemusí to být dovolená, stačí začít financovat náklady na provoz firmy. Žádné pojištění proti zpronevěře neexistuje – nemají ho ani advokáti a notáři, a tedy jedinou možností, jak se tomuto vyhnout, je vybírat renomované, spolehlivé uschovatele.

Typický je příběh jednatele realitní kanceláře Reality Oskar Patrika Kloce a jeho kompliců -jejich čtyřiceti klientům se opravdu nevyplatila úschova peněz u realitky. Připravili je celkem o 28 milionů Kč, z peněz financovali honosné sídlo firmy a provozní náklady. Za zpronevěru dostali trest 7,5 let ve vězení.

Zleva Patrik Kloc, Martin Zovčák a Bohuslav Hybler se svými advokáty u brněnského krajského soudu. FOTO: Petr Kozelka, Právo

Zleva Patrik Kloc, Martin Zovčák a Bohuslav Hybler se svými advokáty u brněnského krajského soudu.
FOTO: Petr Kozelka, Právo

 Co bude lepší? Notář, advokát nebo banka

Kam tedy dát svoje peníze? Advokát Aleš Novák už se o tom rozepsal v článku Úschova peněz vám zajistí bezpečný převod nemovitosti. Pojďme ale tentokrát výhody jednotlivých úschov srovnat právě s tím, co nabízejí realitní kanceláře.

Advokáti a notáři

Peníze uschované u notáře nebo advokáta nejsou nijak zajištěny státem, jak si někdy klienti myslí. Jde o soukromé osoby, a tedy i u nich může hrozit zpronevěra. Za posledních deset let došlo k tomuto excesu dvakrát: advokát Miloš Vlasák utekl s 50 miliony korun, které měl v úschově od desítek klientů pražské společnosti Reality 21, a advokát Milan Holomek zpronevěřil 420 milionů korun svých klientů.

Když si budete vybírat notáře nebo advokáta, zaměřte se především na jejich důvěryhodnost.  Oproti realitním kancelářím mají následující výhody:

  • Jsou profesně regulováni.

Výhodou notářů i advokátů je to, že jejich podnikání je významně profesně regulováno, na rozdíl od realitních kanceláří, kde naopak neexistuje regulace vůbec žádná. U notářů určuje dokonce většinu regulí stát (včetně poplatku za služby), u advokátů je to Česká advokátní komora, která nedávno reagovala na případy zpronevěry zavedením elektronické knihy úschov, kam se od 1. ledna 2013 musí zaznamenávat veškeré finanční prostředky přijaté do úschovy.

  • Peníze jsou uložené na samostatném účtu.

Zatímco realitní kanceláře dají vaše peníze na běžný účet společně s dalšími klienty, advokáti a notáři zřídí pro vaši kupní cenu zvláštní účet. Vaše peníze se tak nebudou míchat s uschovanými finančními prostředky jiných klientů. Je to ochrana proti případným exekucím, které nemohou na takový účet dosáhnout, ale také například při smrti notáře nebo advokáta, kdy peníze nepodléhají dědictví.

  • Jsou pojištěni proti profesní chybě a odpovědnosti za škodu.

Realitní kanceláře jako s.r.o. ručí za vaše peníze jen do velmi nízkých částek, advokáti a notáři naopak bývají pojištěni na miliony. Než peníze do úschovy uložíte, měli byste se zajímat o přesnou výši pojištění, abyste si byli jisti, že jste dobře chráněni. Pojištění se nevztahuje na zpronevěru ani jinou trestnou činnost.

Banky

Banky bývají mnohdy označovány za nejjistější uschovatele, protože nejsou soukromými osobami, a tedy by nemělo dojít ke zpronevěře vašich finančních prostředků. Banky jsou navíc ze zákona pojištěné proti krachu. Pro úschovy se využívá většinou jistotních nebo vázaných účtů, jejich zřízení ale může být někdy zdlouhavé nebo vyjít dráž než notářská či advokátní úschova.

Do úschovy složte i rezervační poplatek

Nakonec vám doporučím ještě jednu věc – ačkoli realitním kancelářím se to nebude líbit, měli byste se ideálně dohodnout i na úschově rezervačního poplatku. Realitní kanceláře si je běžně nechávají posílat na svoje účty a začínají s nimi disponovat, dříve než uzavřete kupní smlouvu. Okamžitě tak se zálohou nakládají již jako s provizí (je to jeden z 10 levných triků, které zkoušejí realitní makléři).

Přitom se může stát, že k uzavření smlouvy nedojde například z důvodů na straně prodávajícího, nikoli vaším přičiněním, a poplatek budete chtít po realitní kanceláři zpět. Svým klientům proto vždy doporučuji poslat rezervační poplatek nejdříve po podpisu kupní smlouvy (a kupní cenu prodávajícímu samozřejmě až po převodu vlastnického práva v katastru).



Vladimír Zuzák

Ing. Vladimír Zuzák je spolumajitelem a ředitelem Home Institutu. Zkušenosti s realitním trhem získal při práci pro developerskou společnost Finep, kde byl obchodním ředitelem a ředitelem pro finanční služby. Nedávno mezi své projekty přibral restrukturalizaci pražské realitní kanceláře MAXIMA reality, kde je ředitelem a jednatelem.