brno_specifika_trhu

Provize za byty v Brně bývá vyšší. A platí kupující

Realitní trh v Brně se překvapivě řídí jinými pravidly než v Praze. A dokonce už tak dlouho, že se nad tím málokdo pozastaví. Pokud se ale chystáte koupit v Brně svoji první nemovitost, možná se budete divit, že neplatí, co jste se o realitním trhu dočetli na internetu. A váš údiv bude na místě. Jen těžko se hledají důvody, proč by v Brně měly být provize vyšší a proč by je měli platit kupující.

Moravská metropole je příjemné místo k žití. Stejně jako v Praze  se navíc vyplatí pořídit si v Brně i investiční byt, protože v dobrých lokalitách je možné sehnat stabilní a solventní nájemníky.

I proto jsme otevřeli na Joštově pobočku, kde nabízíme zastupování kupujících i investorů, kteří kupují byty v Brně.

Jedním z prvních upozornění, která naši klienti dostanou, je právě specifický způsob, jak se v Brně platí  provize realitním kancelářím. Liší se svojí vyšší (ve srovnání s Prahou může být až dvojnásobná) a dále také způsobem platby – provize není součástí kupní ceny, a tedy ji platí kupující. Neplatí tak mnohé z toho, co jinak univerzálně popsal Vláďa Zuzák v článku Co kdo zaplatí? Pozor na provize realitních kanceláří.

O 5 % kupní ceny si řeknou jen makléři v Brně a na Kypru

V Praze činí běžná výše provize pro realitní kancelář 2,5 – 3 % z kupní ceny nemovitosti. V Brně zaplatíte dvojnásobek – realitní kanceláře jednotně trvají na sazbě 5 % (a nad rámec kupní ceny, jak se dočtete níže). Nejen že se neostýchají si o tuto částku říct, podařilo se jim tuto praxi zavést jako běžnou a všeobecně přijímanou.

Někteří makléři by vám možná řekli, že za stejnou práci chtějí být placeni stejnou absolutní částkou jako v Praze, a proto vzhledem k levnějším bytům  žádají více procent z kupní ceny. Ze srovnání průměrné výše provize v jednotlivých evropských zemích je však zřejmé, že je to absurdní. 5 % si účtují jen makléři v Brně, ve Francii a na Kypru.

Průměrná výše provize realitních kanceláří v Evropě.

Průměrná výše provize realitních kanceláří v Evropě.
Photo Credit: aromano cc

 

Džungle realitního trhu dává makléřům volnou ruku

Žádný zákon výši provize realitní kanceláře nestanovuje ani neomezuje. A vzhledem k tomu, že prodej realit je volná živnost v podstatě bez regulací, ani různé realitní komory nemají pravomoc ani snahu určit, jak se bude provize realitní kanceláře stanovovat. Absence těchto pravidel je typickou ilustrací stavu realitního trhu, o němž se více dočtete v článku Realitní realita – stav neregulovaného trhu.

Realitní komora se omezuje na prohlášení, že „běžně se provize za zprostředkování prodeje pohybuje mezi 3 a 5 %“. Asociace realitních kanceláří říká, že „výše odměn je věcí dohody, závisí na rozsahu služeb, jejich kvalitě a rychlosti a pohybuje se v rozmezí tří až šesti procent.“ Česká komora realitních kanceláří ponechává rozpětí možné provize od 3 do 7 %. 

Kupujícím v Brně se provize prodraží, hypotékou ji nepokryjí

Možná vás napadlo ohradit se proti titulku – provizi přece vždycky platí kupující, od něj přicházejí veškeré peníze, z nichž se zaplatí provize realitní kanceláři, daň státu  a cena nemovitosti prodávajícímu. Máte-li smlouvu o úschově, často se tam rovnou počítá s takovým rozdělením celé částky, takže peníze určené na provizi a na daň vůbec nejdou přes účet prodávajícího.

Jenže chyba lávky – velmi záleží na tom, jestli je provize započítána v kupní ceně nebo je placena zvlášť na základě zprostředkovatelské smlouvy. Výše kupní ceny má mnoho důsledků zejména pro daně, ale také pro vyřizování hypotéky.

Zprostředkování koupě totiž nepatří k účelům, na které se poskytují hypotéky. Je pravda, že malou část hypotéky můžete použít neúčelově a její celková výše se nestanovuje z kupní ceny, ale odhadu ceny nemovitosti. Jenže odhad málokdy vyjde vyšší než kupní cena, odhadci jsou opatrní (více viz Odhad ceny nemovitosti patří k přípravě financování).  V Brně si proto budete muset o provizi ponížit svůj základ vlastních zdrojů nebo třeba částku odloženou na rekonstrukci.

Srovnání ceny bytů v Praze a Brně s ohledem na výš provize a to, zda je součástí kupní ceny.

Srovnání ceny bytů v Praze a Brně s ohledem na výš provize a to, zda je součástí kupní ceny.

Z výše uvedeného příkladu je zřejmé, že rozdíl mezi koupí bytu za 3 miliony v Praze a Brně je 80 tisíc Kč, rozdíl v oficiální kupní ceně (zapsané v kupní smlouvě a rovněž v katastru nemovitostí) je potom ještě vyšší, přesahuje 100 tisíc Kč. Při výpočtu musíme počítat ještě s tím, že k provizi se přidává DPH 21 %, takže v Brně jsou nakonec náklady pro kupujícího 6,05 %.

S trochou nadsázky se dá říct, že možná právě proto jsou tak zřídkavé případy, kdy se lidé stěhují z Prahy do Brna. Prodat byt v Praze a koupit v Brně se totiž na provizích opravdu prodraží. V Praze jako prodávající zaplatíte provizi za prodej bytu ve výši 3 % z kupní ceny. V Brně potom zaplatíte jako kupující provizi za koupi bytu, která dosahuje 5 %. Celkem to dělá 8 % – u bytu v hodnotě tři miliony je to 250 000 pro realitní kanceláře.

Makléř slouží prodávajícímu, platit nechá kupujícího

Provizi z kupní ceny jsme na tomto blogu už několikrát vyložili jako klíčový ukazatel toho, že realitka není nestranným zprostředkovatelem, ale stojí na straně prodávajícího. Makléř usiluje o to, aby kupní cena byla co nejvyšší, protože tak zvyšuje svoji provizi. Proč by mu měl platit kupující?

Brněnské zvyklosti jsou zvláštní nejen s ohledem na to, že služba zprostředkování prodeje nemá pro kupujícího obvykle valný přínos. Problematické se zdá také to, že konkrétní makléř, který službu poskytne, je vybrán prodávajícím, s nímž má také smlouvu o zastupování. Kupující v tomto případě je sice plátcem, ale nemá svobodu volby, komu za poskytnutou službu bude platit.

A co si o brněnských provizích myslíte vy? Jaké jsou vaše zkušenosti?



Roman Lauš

Roman Lauš je spolumajitelem Home Institutu a finančním ředitelem. Zná dobře každý kout brněnského realitního trhu a mnohdy specifické zvyklosti místních realitních kanceláří a developerů. Vypráví příběhy spokojených klientů z Brna i Prahy.


9 odpovědí
  1. robert
    robert says:

    To je holý nesmysl,standardně po celé ČR a Prahu nevyjímaje je provize 5% !!! Dokonce bývá provize i vyšší než 5% u finančně nenáročné nemovitosti jako je menší chata či pozemků,jejichž hodnota je řádově několik set tisíc korun. Zde může provize šplhat od 6% třeba až k 10%.
    Nevím,kde autor čerpal tuto informaci,ale s provizí je to stejné v Praze,v Brně nebo v Ostravě.Vždy chtějí 5%. Jediný rozdíl je jak autor píše a má pravdu,že v Brně platí provizi kupující, všude jinde provizi RK hradí prodávající.
    Ke snížení 5% provize v Praze a jinde dochází,pokud RK začíná na trhu,podbízí se cenou provize, nebo se jedná o váženého klienta,který u makléře a RK již měl několik realitních obchodů,nebo prodávající u stejné RK zadá souběžně s prodejem i nákup nemovitosti (příklad prodávám byt a chci koupit rodinný dům) a podobně.Zde opravdu provize klesá na 4% nebo případně i méně.
    Dále je nižší provize 2 až 3 % u finančně náročnějších nemovitostí (kategorie luxusních nemovitostí).

    A v neposlední řadě se autor podivuje nad tím,že v Brně tedy provizi platí kupující.Vím,článek pojednává o prodeji / koupi nemovitosti. Nicméně po celé ČR probíhají také pronájmy bytů a prostor určených k podnikání.A také po celé ČR platí v naprosté většině případů,že provizi RK hradí nájemce a nikoli pronajímatel (vlastník nemovitosti).Když tento způsob platby provize pro RK všichni respektují (RK,nájemce,pronajímatel),tak proč se všichni pozastavují nad tím,že u prodeje v Brně to funguje stejným způsobem?
    Už jsem četl několik článků od makléřů a RK o tom,kdo má hradit provizi a jak je pomalu neetické,aby kupující hradil provizi.Přitom ti samí makléři a RK si běžně účtují za zprostředkování pronájmu provizi od nájemce!
    Článek tak považuji v určitých pasážích za zavádějící,obzvlášť srovnávací tabulku,kdy v Praze vyjde byt ve stejné cenové kategorii levněji než v Brně díky provizi.

    • Vladimír Zuzák
      Vladimír Zuzák says:

      Dobrý den,
      děkuji Vám za komentář, bohužel nemohu s Vámi souhlasit. Zastupujeme klienty při koupi nemovitosti u realitních kanceláří různého typu – zavedených a velkých i nových a menších. A víme, že reálná, konečná výše provize je v Praze opravdu kolem 3 %. Bavíme se o nemovitostech v cenové kategorii 2 – 3 miliony Kč, pro něž také platí tabulka uvedená v článku. Máme pobočku v Brně i Praze a vidíme, že klienti v Brně jsou zavedenými zvyklostmi tlačeni k procentuálně vyšší provizi u nemovitostí stejné cenové kategorie.
      Co se týče vašeho komentáře k provizím z pronájmu, máte pravdu, nicméně pronájem a koupě jsou dvě rozdílné věci. Jak kolega uvedl ve svém článku, pokud je provize realitní kanceláře vyňata z kupní ceny, má to vliv na možnosti a výši hypotečního úvěru nebo také na daně. U koupě nemovitosti má tedy tato praxe zcela odlišné důsledky a rizika než u pronájmu, proto toto srovnání není příliš nápomocné a nijak brněnskou praxi neospravedlňuje.
      S přáním hezkého dne
      Vladimír Zuzák

  2. Hana Filová
    Hana Filová says:

    K provizím při prodeji / koupi, je to trošchu jen psycho válka, vždyť přece opravdu to jde z jedněch peněz, a to těch, které vytáhne z kapsy (z banky) kupující…tak co řešíte? Ten prodávající si tu cenu podle toho stejně vždycky upraví.. Bud je to rozděleno na kupní cenu a provizi, alespoň je jasné, kolik peněz si RK účtuje nebo máte uvedeno cena vč. provize a možná ani nevíte, kolik ve skutečnosti RK dostane (z vašich peněz)… Navíc si myslím, že až vejde v povinnost platit daň z nabytí pro kupujícího, tak bude raději, že nebude mít provizi zahrnutou v kupní ceně, byť je samozřejmě „výhodnější“, jak zde někdo uvedl, že může dostat úvěr i na tu provizi, když je do ceny zahrnuta.. 1000 lidí, 1000 názorů.. u pronájmu si myslím, že by měl opravdu platit pronajímatel, nikoliv nájemce..

    • Vladimír Zuzák
      Vladimír Zuzák says:

      Dobrý den,
      díky za Váš názor. V tom, že jde provize z peněz, které vytáhne z kapsy kupující, máte samozřejmě pravdu a nepopíráme to. Přesto rozdíl mezi tím, zda bude ve smlouvě jako kupní cena uvedena celá částka i s provizí nebo ne, považujeme za zásadní. Jak bylo v článku vysvětleno, má to důsledky na hypotéku a daň z nabytí nemovitosti. Dále to může být důležité také pro daň z příjmu, kde rozhoduje rozdíl v kupní ceně prodávané a kupované nemovitosti.
      Co se týče převodu povinnosti platit daň na kupujícího, zatím k tomuto nedošlo a my kupujícím ani nedoporučujeme, aby dobrovolně využili této možnosti, kterou jim dává nový občanský zákoník. (více jsem o tom napsal zde: Daň z nabytí nemovitosti? Platit nechte prodávajícího).
      s pozdravem
      Vladimír Zuzák

  3. Petr
    Petr says:

    Dobrý den,
    chtěl jsem se zeptat jak dlouho děláte reality, byl jste někdy v Praze nebo jinde v ČR, kde provizi hradí prodávající ?? To, že v Praze chce prodávající za byt 2.000,000,-Kč + provize je 100.000,-Kč byt se inzeruje za 2.100,000,-Kč, zdá se Vám, že provizi platí prodávající? Víme jak to chodí. Brněnský styl je více méně po celé ČR, buď v menším nebo ve větším měřítku a to, že provize je v Praze možná menší je díky konkurenci, která se podbízí jen, aby nemovitost daný makléř prodal. Naprosto zbytečný článek, který nikomu nepomůže a Vám přeji, ať se Vám daří s provizí 3% v Brně :-))

    • Vladimír Zuzák
      Vladimír Zuzák says:

      Dobrý den,
      díky za Vaši reakci. Jsem ředitelem Home Institutu, pobočku máme v Brně a základnu s hlavní kanceláří právě v Praze, kde se na realitním trhu pohybujeme již více než pět let. Osobně jsem roky pracoval jako obchodní ředitel developerské společnosti Finep a znám trh v Praze velmi dobře. Jak bylo uvedeno v článku, peníze jdou pochopitelně vždy od kupujícího, ale je rozdíl v tom, zda je provize uvedena jako součást kupní ceny, protože to má mnohé důsledky. Brněnská praxe se v tomto zásadně liší od pražské a je to k újmě kupujícího, proto jsme se rozhodli na tento rozdíl upozornit.
      Co se týče vašeho přání, děkujeme, ovšem nejsme realitka, takže my si nebereme za svoje služby žádnou provizi z kupní ceny. Dělíme se s našimi klienty o slevu, kterou pro ně vyjednáme.
      s přáním hezkého dne
      Vladimír Zuzák

  4. Jana MdM
    Jana MdM says:

    Jen malé upřesnění k provizím v Evropě. Znám velmi dobře Itálii a její realitní trh. Je pravda že průměrná provize činí 3%, provizi však při transakci platí jak prodávající tak kupující!!

  5. Jirka
    Jirka says:

    V případě prodeje je pro kupujícího vždy zásadní kolik je ochoten do nemovitosti investovat celkem. To znamená, že inzerovaná cena musí být vždy včetně všech nákladů, protože jenom tak lze porovnávat a stanovovat tržní cenu. Prodávající si samozřejmě musí ohlídat náklady na prodej, protože po odečtení daně z převodu a provize mu zbude určitá suma peněz a chce aby byla co nejvyšší. Ve finále může být i jedno kdo dostane fakturu, protože kupující složí celou kupní cenu a nedokážu si představit, že bych ještě sahal po 100 tis. v hotovosti z vlastní kapsy, když si chci vzít co největší hypo úvěr.
    Já jako prodávající v Brně bych chtěl vědět kolik bude stát prodej, protože chci dostat co nejvíce – nabídky typu „prodávající má u nás služby zdarma“ hraničí s nekalým či podvodným jednáním. Realitní kancelář by se měla snažit prodat pro mě nemovitost s co největší cenou a já se budu snažit co nejvíce ušetřit nákladů (provizi), abych pro sebe získal co nejvíce peněz, max můžu dát realitce prémii za dosaženou cenu.
    Na druhou stranu – Já v pozici kupujícího- i kdybych byl v Brně tak budu chtít provizi pokrýt z hypotéky, čili, mě nezajímá provize RK ale rozhoduji se podle celkových investovaných prostředků. Takže realitce stejně řeknu – udělejte si to jak chcete, ale pokud chcete něco prodat nabízím tolik a tolik, taková cena bude ve smlouvě (20% dám v hotovosti a zbytek mi dá banka ) a hotovo. Klidně ať dostanu fakturu na jejich služby já mě to nevadí, ale ve smlouvě bude celá částka a příp. z úschovy jde vždy část peněz realitce. A pokud si to prodávající neohlídá a dostane méně a vidí kolik schrábne realitka, je to jeho věc.
    Proto vždy říkám, že kupní cena je jen jedna a ta zahrnuje náklady. V Brně tedy lze říci, že RK okrádají majitele nemovitostí protože je mylně informují o ceně za zprostředkování nebo je neinformují vůbec. Prodávající přeci vlastní nějaký majetek s nějakou hodnotou, kterou se snaží převést na peníze, kde transakce obsahuje náklady a já jako řádný hospodář musí dosáhnout pro sebe nebo pro firmu co největšího výnosu. Pokud RK informuje o ceně svých služeb, tak nevidím důvod proč by kupní cena ve smlouvě neměla obsahovat provizi, když hypoteční banky to stejně nezajímá, jestli se z úvěru hradí provize nebo ne ( je zajímá jen cena v kupní smlouvě). Ostatně je to stejná analogie nad demagogickou diskuzí kdo hradí daň z převodu, která vyústila v nový paskvil zákona a zmatků u veřejnosti.
    U pronájmu chápu, že provizi hradí nájemce. Z hlediska občanského zákoníku, který má dojem že pronajímatel diskriminuje nájemce, není možné aby pronajímatel hradil provizi. Při dnešní situaci s fluktuací a nespolehlivostí nájemců a následně schopnosti vymoci právo musí být v naší republice praxe taková. Pronajímatel by při platbě provizí i několikrát za rok, měl výnos z nájmu minimální.

  6. Roman Kinský
    Roman Kinský says:

    Dobrý den,
    mám velice negativní zkušenost, že realitní kanceláře resp. makléři v mnoha případech ani nemají exkluzivní smlouvu s majitelem, resp. uzavřou pouze ústní dohodu. Z toho plyne, že nemovitost nemusí nutně prodávat majitel(prodávající) výhradně přes konkrétní realitní kancelář(neplyne mu žádný závazek) a pak dochází z pohledu kupujícího k tomu, že máte podepsanou zprostředkovatelskou smlouvu, tzn. rezervovaný byt. Majitel si však prodej nemovitosti rozmyslí, z toho důvodu že se mu cena bytu zdá malá a nemovitost buď nechce prodat vůbec, někomu jinému nebo přes jinou realitní kancelář. S výší provizí musím souhlasit, co je napsáno v článku. Je to nehorázný bordel. Jak si můžou účtovat „realitky“ tak vysoké provize, když jejich přidaná hodnota je nula nula nic. Když si vezmete vzorovou kupní smlouvu a přepíšete údaje, tak je ani nepotřebujete. Navíc ani na katastru nemovitosti by neměl být problém vyřídit převod nemovitosti.

Komentáře jsou uzavřeny.