pudni_uvodni

Půdní byty v centru Prahy. Ano či ne?

Bydlení v půdním bytě zní lákavě. Dřevěné trámy, výhled z oken na stromy nebo rovnou na oblohu… tak nějak si to každý představuje, ale realita bývá často jiná.  Jaká jsou pro a proti u půdních bytů? A kdy a kde je zajímavé si takový byt pořídit?

Volných půd je v Praze stále dost – a často v bytových domech v centru metropole nebo v jiných atraktivních lokalitách. Zatímco dosud nerekonstruované půdy vlastní obvykle společenství vlastníků bytových jednotek (tedy SVJ) nebo družstvo, hotové půdní byty prodávají nejčastěji developeři.

Volnou půdu může koupit i jednotlivec, ale podmínkou rekonstrukce na obytný prostor obvykle bývá oprava celého bytového domu. Žádá se rekonstrukce společných prostor nebo fasády a financování výtahu (zejména když nově vzniklé obytné patro zadává zákonnou povinnost výtah mít). Je tedy třeba už na začátku vložit nemalé peníze, a právě proto se obvykle do půdních bytů pouští developer.

Kolik vás to bude stát?

Cena půdních bytů je o něco nižší než v jiných developerských projektech pro jejich nevýhody a rizika. Developeři však nemohou jít s cenami zásadně níž, protože jejich investice do úpravy půdy na bytovou jednotku je vysoká. SVJ a družstva navíc dnes chtějí často za půdy vyšší částky než dříve – jejich představa o prodejní ceně půdy je zkreslená právě cenami později nabízených půdních bytů.

Izolace – největší riziko půdních bytů

Kupujete-li půdní byt od developera, ideální je vstoupit do projektu, když výstavba začíná. Můžete pak stavbu sledovat a ohlídat si nejdůležitější věc: kvalitní a tlustou izolaci. Půdní byty s sebou nesou hlavní nebezpečí, že v nich v létě bude moc velké vedro a v zimě budou majitelé řešit nepříjemný chlad.

„Náš byt naštěstí dělala seriózní firma a izolaci neodbyla. Už jsme si to vyzkoušeli jak v horkém létě, tak v zimě a bylo to v pohodě,“ říká Jana Holcová, která s rodinou žije v půdním bytě v Praze 4, nedaleko Pankráce. A vyvrací představy o tom, že izolace musí být pokaždé problém.

Ke stavbě půdního bytu můžete přizvat inspektory, aby zkontrolovali práce ještě před předáním bytu do vašich rukou. Jaké jsou možnosti inspekcí, se dočtete v článku Lákají vás levné novostavby? Hlídejte si kvalitu. Pokud přicházíte do hotového půdního bytu, také ho podrobte technické inspekci, ale neinvazivní metody průzkumu neodhalí bohužel všechno.

Půdy jsou v Praze stále na prodej - rekonstruovat je v bytovou jednotku ovšem není levné.

Půdy jsou v Praze stále na prodej – rekonstruovat je v bytovou jednotku ovšem není levné.

Proč koupi půdního bytu zvážit

Pokud chcete něco atypického, musíte dopředu počítat s řadou nevýhod. Co má bezesporu své kouzlo, má i slabší stránky. „Pořídili jsme si velká okna z obýváku na terasu s krásným výhledem, což bychom nikdy u normálního bytu nenašli. Ale časem jsme zjistili, že jen markýza na tak velkou skleněnou plochu nestačí a museli jsme dost investovat do lepšího zastínění,“ popisuje svou zkušenost s atypickým bytem Jana.

Neobvyklý prostor si žádá také specifický nábytek, s Ikeou si nevystačíte. Budete muset nechat vyrobit minimálně část nábytku na míru. Plochu bytu lze využít jen z 50 nebo 60% (oproti běžným 75 – 80% efektivně obývané plochy ve standardním bytě).

Pokud navíc bude váš půdní byt mezonetový – což je poměrně častá varianta – připravte se na schody. Pro rodinu s malými dětmi to může být zásadní nevýhoda, často navíc jsou od sebe některé místnosti sice odděleny schody, ale nikoli stěnami – což znamená nulovou izolaci proti hluku.

TIP

Pokud po půdním bytě toužíte a zatím jste bez rodiny, je ideální si ho pronajmout a prostě vyzkoušet. Bez závazku si zkusíte, jak vám jeho specifika vyhovují, a případně odhalíte, v čem může být zádrhel.

V rozhodování by vám mohl pomoci článek Vaše první společné bydlení. Koupit nebo pronajmout?

 A výhody?

Kouzlo půdních bytů se těžko popisuje, přitom právě to vás uchvátí. „Máte pocit nadhledu a prostoru,“ říká Petr Holec, manžel Jany. „Mám moc rád také autentické stavební prvky, které se v půdních bytech najdou. Každý byt má svůj nezaměnitelný charakter. Je to prostě originál,“ pokračuje.

Na byt si vzali s manželkou hypotéku, a ač její splácení se dvěma malými dětmi často není legrace, rozhodnutí nelitují. Nyní jsou úrokové sazby hypoték velmi nízko, a tak s případné testování v pronájmu proveďte co nejrychleji, než se budou zase zvedat (více o načasování píšeme v článku  Měl bych si koupit byt? Včera bylo pozdě).

Dobrou výhodou je, že půdní byty jsou k dispozici v dobrých lokalitách – v Praze 1, 2, 3, 5 a 7. Novější domy, které se stavěly v dalších oblastech, už měly plochou střechu. Ani na sídlištích půdní byty nenajdete, lze udělat pouze nástavbu. Pokud byste uvažovali o panelákové nástavbě, doporučujeme k přečtení Šest důvodů, proč je činžák lepší než panelák.

Využít plochu půdního bytu bude náročnější, ale za to "kouzlo" vám to možná stojí.

Využít plochu půdního bytu bude náročnější, ale za to „kouzlo“ vám to možná stojí.
Photo Credit: MAXIMA REALITY

Jaké jsou „půdní trendy“

Oproti třeba 90. letům se změnily materiály a technologie, především směrem k dobré izolaci bytů. Na druhou stranu se ale snižuje kvalita developerských projektů. Poptávka už není tak vysoká jako před krizí, takže není jisté, že se byty prodají – a to vede developery ke snaze ušetřit.

Změnily se postupně i preferované dispozice – dříve se stavěly byty s kuchyní zvlášť, nyní je trend stavět byty s kuchyňským koutem (+kk). Je to skvělá příležitost pro sociální interakci. Trendem je zkrátka být součástí společenského dění a nebýt izolován v kuchyni.

Příklad vhodného dispozičního řešení bytu v novostavbě, který připravil náš architekt Karel Trachta pro Doma Dnes,přílohu MF Dnes. Vyšlo dne 20. 11. 2013.

Příklad vhodného dispozičního řešení bytu 3+kk v novostavbě – kuchyňský kout je součástí obýváku. Autorem je Karel Trachta z Ofstone.

Je to pro vás?

U koupě půdního bytu jsou cílovou skupinou buď mladé páry ze středního segmentu, nebo movitější klientela – opět páry nebo tzv. singles, kteří jsou otevření atypickému bydlení. První skupina nakupuje nejčastěji 3+kk, jinak dost oblíbená velikost 2+kk znamená na půdě se skosenými stropy velmi malý prostor. Luxusnější bydlení je pak obvykle 4+kk nebo větší, problémy movitých klientů ale mohou nastat při parkování, protože v centru Prahy je velký nedostatek místa. A k novému bytu nelze obvykle dostat ani garážové stání, ani garáž.



Vladimír Zuzák

Ing. Vladimír Zuzák je spolumajitelem a ředitelem Home Institutu. Zkušenosti s realitním trhem získal při práci pro developerskou společnost Finep, kde byl obchodním ředitelem a ředitelem pro finanční služby. Nedávno mezi své projekty přibral restrukturalizaci pražské realitní kanceláře MAXIMA reality, kde je ředitelem a jednatelem.