T

Měl bych si koupit byt? Včera bylo pozdě

Zítra asi něco koupím, mohli by mnozí kupující parafrázovat Andreje Babiše. Nejsou si jisti, zda bude lepší koupit byt již dnes nebo vyčkávat do zítřka. Já říkám trošku s nadsázkou, že včera bylo pozdě. Nabídkové ceny bytů se odrazily ode dna a v Praze navíc poměrně rychlým tempem. Zato úrokové sazby jsou nízké. Není na co čekat. Abyste mohli udělat kvalifikované rozhodnutí, nemusíte důvěřovat mně. Potřebujete pouze vědět, co určuje ceny nemovitostí a úrokové sazby a kde sledovat jejich vývoj.

Kdy je vhodný moment na koupi bytu, o tom samozřejmě rozhoduje nejen aktuální vývoj ekonomiky, ale také osobní finanční (a mnohdy také rodinná) situace. Kdy je nejlepší moment, víte jenom vy sami. Já vám můžu poradit s tím, kde a jak sledovat vnější, makroekonomické faktory.

Abyste nebyli závislí na článcích na internetu, které jsou z velké části reklamní, můžete se dívat rovnou do statistik oficiálních institucí, které sledují vývoj na realitním trhu.

Zajímat vás budou především dva údaje:

  • ceny nemovitostí
  • úrokové sazby

Co se týče statistik, spolehněte se na státní instituce –  Český statistický úřad a Českou národní banku, využít můžete také nezávislé finanční poradce, kteří sledují vývoj na trhu s hypotékami (Golem finance, Gepard finance, Partners).

Byty v Praze budou zdražovat, v regionech se ještě uvidí

Když vidíte nějakou tabulku s vývojem cen bytů na realitním trhu, vaše první otázka by měla znít, zda jde o ceny nabídkové nebo realizované. Obvykle bývají dostupné velmi aktuální údaje o nabídkových cenách, protože vycházejí z nabídek realitních kanceláří.

Je ovšem dobře známo, že cena uvedená v inzerátu se málokdy shoduje s kupní cenou. Realizované ceny bytů získává ČSÚ na základě daňových přiznání od Ministerstva financí, ale právě z toho důvodu jsou dostupné až se značným zpožděním – tak velkým, že je těžké se jimi řídit při rozhodování o koupi.

Všímejte si taky regionálních rozdílů. Konkrétně v Praze je situace velmi odlišná od zbytku republiky. Aktuálním příkladem je počet koupených nemovitostí – zatímco celostátně lidi kupují byty méně (v roce 2013 katastr zaznamenal pokles o 6,9%), v Praze realitní trh kvete. Loni počet vkladů vlastnických práv vzrostl v metropoli o 2,5 %.

Aktuální údaje z letošního jara

Zdroj: ČNB, Zpráva o inflaci II/2014

Zdroj: ČNB, Zpráva o inflaci II/2014

Nabídkové ceny rostou čím dál rychleji. V Praze došlo na přelomu roku ke zrychlení míry růstu cen z 3,4 % na 3,8 %. Meziročně stouply ceny o celé 3 %.

Realizované ceny podle výběrového šetření ČSÚ stouply pouze v Praze, jinde klesaly. Odpovídá to rostoucímu počtu prodejů v Praze a klesajícímu v jiných částech republiky.

Podle Zprávy o inflaci, kterou nedávno vydala ČNB, budou ceny nemovitostí zejména v Praze i nadále růst – v současné chvíli jsou podhodnocené, jak vyplývá z poměru ceny bytů k průměrné mzdě i disponibilnímu příjmu domácností.

Úrokové sazby už nemají kam klesnout, příští rok porostou

Málokdo si dnes kupuje nemovitost z vlastních zdrojů, pro většinu kupujících je druhým zásadním ukazatelem úroková sazba. Zajímavá je i pro investory, kteří mohou využít pákový efekt hypotéky.

Úrokové sazby jsou na historických minimech, překročily pomyslnou hranici 3 % a dále klesají. Oproti roku 2008, kdy sazby dosahovaly i 6 %, je to opravdu zásadní rozdíl. Jak dlouho to ale potrvá a vyplatí se ještě vyčkávat na další zlevnění? Určitě ne déle než několik měsíců.

Banky jsou závislé na dvou zásadních ukazatelích – na 2T repo sazbě České národní banky, za kterou si mohou od ČNB půjčit, a dále na tržní sazbě PRIBOR, za kterou si půjčují banky mezi sebou.

Aktuální úrokové sazby

2T repo sazba = 0,05 %

PRIBOR = 0,15 %

V případě repo sazby jde podle ČNB o „technicky nulovou“ sazbu, dále už ji v podstatě není možné snižovat. Banka udržuje tuto hodnotu již od konce roku 2012, a chce tak oživit ekonomiku. Jakmile k tomu dojde, inflace poroste a ovlivní také úrokové sazby hypoték. ČNB předpokládá, že zlomový bude začátek roku 2015, kdy má růst také PRIBOR.

Sledování výše uvedených ukazatelů vám může pomoci v prognóze, jak to bude vypadat s konkrétními nabídkami úrokových sazeb pro koncové klienty u jednotlivých bank. Nezapomeňte ovšem, že hypotéku je lepší nakonec vybírat podle roční procentní sazby nákladů (RPSN), která zahrnuje i veškeré další poplatky spojené s hypotékou (řídit se můžete článkem Čeká vás hypotéka na bydlení? Víme podle čeho vybírat).

 Vývoj úrokových sazeb sleduje a zpracovává například GOLEM FINANCE, jak vidíte na následujícím grafu:

Zdroj: GOLEM FINANCE

Zdroj: GOLEM FINANCE
Photo Credit: Alan Cleaver cc

Jak číst tento graf?

Výše úrokové sazby je pochopitelně ovlivněna tím, kolik máte vlastních zdrojů a kolik si musíte půjčit. Procentuální podíl půjčených zdrojů na celkové hodnotě nemovitosti (LTV) vyjadřuje číslo za indexem. Například Index GOFI 70 platí pro hypotéky, kde si půjčujete 70 % cizích zdrojů. GOFI VAR 70 je potom hodnota pro variabilní úrokovou sazbu. Veškeré indexy GOFI jsou sestavovány pro pětiletou fixaci.

Dobrá znalost trhu je základem pro vyjednávání

Výše uvedené hodnoty vám mohou pomoci určit vhodnou dobu na koupi bydlení, ale dobrou cenu vám nezaručí. Ta bude závislá na vašem jednání s makléřem a prodávajícím a může být – jak už to tak s průměry bývá – mnohem lepší nebo také mnohem horší. Ale znát dobře aktuální situaci na trhu, konkurenční nabídky, místně obvyklé ceny a další údaje, to všechno znamená při vyjednávání výhodu, stejně tak jako správné načasování.

Chcete-li držet prst na tepu doby a dostávat novinky z toho blogu do e-mailu, přihlaste se k odběru našeho zpravodajství.



Vladimír Zuzák

Ing. Vladimír Zuzák je spolumajitelem a ředitelem Home Institutu. Zkušenosti s realitním trhem získal při práci pro developerskou společnost Finep, kde byl obchodním ředitelem a ředitelem pro finanční služby. Nedávno mezi své projekty přibral restrukturalizaci pražské realitní kanceláře MAXIMA reality, kde je ředitelem a jednatelem.