Koupě-bytu-na-hypotéku

Koupě bytu na hypotéku: Na co si dát pozor?

Kupujete byt, ale nemáte dostatek vlastních zdrojů? Nejste žádná výjimka. Věšina kupujících si musí na nové bydlení půjčit. Máte štěstí, protože současná doba úvěrům přeje. Úrokové sazby jsou nízké, ale nejvýhodnější možné podmínky se vám podaří vyjednat, jen když se dokážete dobře a včas připravit.

Abyste koupili nemovitost co nejrychleji a zároveň nejbezpečněji, je potřeba celý proces promyslet, než začnete jednat.  Na co všechno si dát pozor a jaká překvapení vám připraví koupě bytu na hypotéku, to se dozvíte v novém hypotečním seriálu.

Jakmile se rozhodnete jít z pronájmu do vlastního a vzít na sebe závazek (a tedy vyřešíte dilema Hypotéka, nebo pronájem?), můžete začít s přípravou. Nejprve si představte, jak by mělo vaše vysněné bydlení vypadat. Zkuste se po něm podívat na realitních serverech a udělejte si reálnější představu o tom, kolik za něj zaplatíte. Když už víte, s jakou částkou počítat, je načase zajít do banky a začít vyřizovat úvěr.

Včas odhadněte, kolik potřebujete

Jakmile víte, kolik zhruba plánujete za bydlení utratit, začněte řešit, kolik máte vlastních zdrojů a kolik si potřebujete půjčit od banky. Nemáte-li vůbec žádné vlastní zdroje, vyřízení hypotečního úvěru se může podstatně zkomplikovat (více se dočtete v aktuálním článku Bez úspor? Vyřízení hypotéky se zkomplikuje).

Procento půjčených peněz z celkové hodnoty nemovitosti se jmenuje LTV (loan-to-value) a má

Čeká vás hypotéka na bydlení? Na blogu Home Institute najdete hypoteční seriál, kde vás naučíme jak zvolit to nejvýhodnější financování koupě bydlení.

zásadní vliv na úrokovou sazbu – čím vyšší LTV, tím méně výhodná sazba (o aktuální výši sazeb čtěte v článku Rekordní léto mají na svědomí úrokové sazby). Ale neděste se, pokud nemáte našetřeno. Existuje několik možností, které mohou být výhodnější než stoprocentní úvěr. Jsou to různé překlenovací úvěry nebo úvěry ze stavebního spoření. V takovém případě je ale potřeba vše do detailu propočítat.

Nedostatek vlastních zdrojů se často týká mladých párů, které zvažují první vlastní bydlení. Pro ně existuje bankovní produkt – tzv. hypotéka pro mladé, která nabízí výhody, jako je například progresivní způsob splácení nebo odložení splátek. Má ale samozřejmě i svá rizika.

O využití stavebního spoření a hypotéky pro mladé se dozvíte více v novém hypotečního seriálu.

Brzy se zeptejte: jsem bonitní?

Jakmile víte, kolik si potřebujete půjčit, začíná vás zajímat, zda jste bonitní – to znamená, jestli a kolik je vám vůbec banka ochotná půjčit. Bonitu banka zjistí tak, že vám udělá takzvaný prescoring. Základem prescoringu je přehled o příjmech a výdajích, které budete muset doložit. Zpravidla nejméně za tři uplynulé měsíce.

Současně vás banka bude hledat v registrech dlužníků. To je moment, kdy spousta klientů odhaluje nemilá překvapení. I když jste přesvědčeni, že nikde nic nedlužíte, stává se, že se nějaké nedoplatky přeci jen objeví. Často jsou to nedoplacené kreditky, nebo špatně uzavřené účty. Takové situace je pak potřeba řešit co nejrychleji. Nicméně počítejte s nemalým zdržením. Proto doporučuji vyřešit si registry, ještě než začnete nemovitost hledat.

Co potřebuji k vyřízení hypotéky?

  • Bonita – Vaše hodnota na finančním trhu. Souvisí s vaším hospodařením, vyjadřuje solventnost, kredibilitu a schopnost dostát svým závazkům.
  • Účel – Věc, na kterou vám banka půjčuje. V případě hypotečního úvěru to znamená konkrétní nemovitost.
  • Zajištění – Hypoteční úvěr je úvěr se zástavou na nemovitosti. Bance musíte poskytnout tzv. zajištění – tedy nemovitost, na kterou banka vloží své zástavní právo. Nemusí to být vždy ta nemovitost, kterou právě kupujete.
  • Pojištění – Zastavená nemovitost musí být pojištěná. Banka se tak chrání, aby žádném případě nepřišla o své peníze.

Nakonec budete muset uvést výši a účel hypotečního úvěru – ale to budete moci udělat až tehdy, když budete mít konkrétní nemovitost vyhledanou.

Jste živnostník? Pozor na daňové přiznání

I když jste OSVČ, budete muset pro vyřízení hypotečního úvěru dokládat příjmy. Zvlášť jestli patříte mezi ty, kteří rádi optimalizují, je třeba myslet na hypotéku už při podání daňového přiznání. Banku totiž nebude zajímat, kolik vám na živobytí opravdu zbývá. Bude se řídit tím, co jste napsali finančnímu úřadu. Proto promyslete, jaký zdanitelný příjem budete přiznávat.

Paříte mezi ty, kdo optimalizují své daňové přiznání? U hypotéky se vám to nemusí vyplatit.

Paříte mezi ty, kdo optimalizují své daňové přiznání? U hypotéky se vám to nemusí vyplatit.
Photo Credit: Damien Pollet Sebastiaan ter Burg cc

Nízký odhad může vše zkomplikovat

Může se vám stát, že banka odhadne vaši nemovitost na mnohem nižší cenu, než je cena kupní. Je to velká komplikace, protože LTV se nepočítá z kupní ceny, ale právě z odhadu. Problém nastává, když si berete vyšší než 80% úvěr, respektive nemáte dostatek vlastních zdrojů. V takovém případě se může stát, že vám nízký odhad znemožní nemovitost koupit. Více jsme o tom psali v článku Odhad ceny nemovitosti patří k přípravě financování.

Když víte, že odhad rozhodne, jestli na koupi máte nebo ne, nechte jej udělat ještě před podpisem rezervační smlouvy. Zabráníte tak zbytečným nepříjemnostem s realitkou a možné ztrátě rezervačního poplatku. Více o rizicích rezervační smlouvy najdete v článku Rezervační smlouva na byt. Jste připraveni k podpisu?

Více o hypotékách a dalších alternativách financování nemovitostí se dozvíte již brzy na našem blogu v novém hypotečním seriálu. Máte-li zájem dostat všechny nové články v následujících týdnech rovnou do vašeho e-mailu, přihlaste se k odběru novinek.