koupě bytu

Hypotéka, nebo raději pronájem bytu?

Změnila se vám životní situace. Čekáte rodinu a potřebujete pro ni najít bydlení. Právě jste se rozvedli, a tak sháníte nový byt. Prostě přemýšlíte o stěhování. Po takových myšlenkách pak většinou následují otázky: kam a za kolik. Zadlužím se na 30 let, nebo budu platit srovnatelnou částku každý měsíc za nájem a nakonec skončím s holýma rukama?

Jenže co když cena bytu, který koupíte, klesne, co když se budete chtít přestěhovat jinam, co když ho nedokážete utáhnout… Abyste se mohli rozhodnout, jestli si vzít hypotéku na bydlení, nebo raději najít pěkný pronájem bytu, je potřeba promyslet hned několik věcí.

Co se mi vyplatí?

Obecně se říká, že je lepší platit vlastní než vrážet peníze do cizího. Není to ale tak jednoduché. Na začátku je třeba si sednout a začít počítat. Zjistěte si, na jakou hypotéku byste dosáhli, abyste mohli jít do vlastního. Měsíční splátku takové hypotéky pak srovnejte s částkou za měsíční nájem v podobném bytě. Nezapomeňte při tom, že v prvním případě končíte po 30 letech s bytem v osobním vlastnictví, ve druhém s holýma rukama.

Čeká vás hypotéka na bydlení? Na blogu Home Institute najdete hypoteční seriál, kde vás naučíme jak zvolit to nejvýhodnější financování koupě bydlení.

Co všechno zvážit?

O tom, zda je právě pro vás výhodnější koupě nebo pronájem, rozhoduje hned několik kritérií. Prvním takovým je velikost bytu. Za byt velikosti 2+kk na Praze 4 budete platit nájem zhruba kolem 9 tisíc korun. Byt 3+kk ve stejné lokalitě bude zhruba o 2 tisíce dražší. Rozdíl pořizovací ceny je ale mnohem markatnější.

Co všechno je potřeba zvážit? Položte si ty správné otázky.

Co všechno je potřeba zvážit? Položte si ty správné otázky.
Photo Credit: harbortrees Thomas Galvez cc

Případná výhodnost koupě se bude odvíjet od toho, jak velký byt hledáte. Velkou roli také hraje, jestli je byt v panelovém domě nebo cihlové zástavbě. Cihlové domy totiž drží svou hodnotu, nebo se dokonce zhodnocují, a proto je jejich pořízení nákladnější. Když se ale rozhodnete v budoucnu byt prodat, můžete si být jisti, že netratíte. Pokud si byt v cihlové zástavbě nemůžete dovolit, zvažte, zda chcete mít byt třeba i na sídlišti, ale v osobním vlastnictví, nebo platit za bydlení někomu jinému.

Vaše finanční úvahy by se měly odvíjet od lokality, ve které chcete bydlet. Velká města, jako je Praha nebo Brno, sice patří mezi nejdražší místa na bydlení, ale pokud vám nevadí dojíždění, můžete se porozhlédnout po okrajových částech, kde jsou ceny znatelně nižší. Dojíždění je pak cenou za vlastní byt.

Jak si to spočítat?

Doba přeje hypotékám. Úrokové sazby jsou pořád velmi nízko (čtěte článek Rekordní léto mají na svědomí úrokové sazby), a přestože ceny bytů rostou, stále se vyplatí jít do koupě. Za takových podmínek totiž měsíční nájem vychází dráž než splátka hypotéky. Nejprve si ale nechte udělat prescoring, zjistíte tak, zda je banka vůbec ochotná vám půjčit.

Pro úplnost je také potřeba zohlednit, jestli máte nějaké vlastní zdroje. Poměr vlastních a cizích zdrojů může podstatně zamávat s výší měsíční splátky a dokonce vám nedostatek našetřených peněz může zkomplikovat vyřízení úvěru (více v článku Bez úspor? Vyřízení úvěru se zkoplikuje). Proto doporučujeme alespoň 15 % vlastních zdrojů.

Úrokové sazby pořád klesají. A tento trend se udrží minimálně první měsíce roku 2015.

Úrokové sazby pořád klesají. A tento trend se udrží minimálně první měsíce roku 2015.

 

Dám vám příklad – z konkrétních zkušeností s našimi klienty. Budete chtít koupit byt 2+kk s dobrou dostupností do centra města za pořizovací cenu kolem 2 000 000 Kč. Ze zkušenosti víme, že s 20 % vlastních zdrojů je možné na takový byt pořídit hypoteční úvěr ve výši 1 700 000 Kč s měsíční splátkou kolem 7 tisíc korun a fixací na 5 let. Oproti tomu nájemné v takovém bytě bude kolem 8,5 tisíce korun.

Fixace může zamávat s měsíční splátkou

Lze jen težko predikovat, jak vysoké budou úroky za 5let, zároveň ale nejlze ani říct, kde se budou pohybovat ceny nájmů.

Lze jen težko predikovat, jak vysoké budou úroky za 5 let, zároveň ale nelze ani říct, kde se budou pohybovat ceny nájmů.
Photo Credit: Alessandro Bonvini cc

Pádným argumentem pro obavy z hypotéky je změna fixace. Fixační období je doba, po kterou vám banka zaručuje stejné podmínky, za kterých jste si úvěr brali.

V praxi to znamená, že po dobu fixačního období (doporučuji zvolit na 5 let) vám banka nezvýší úrokovou sazbu. Zároveň ale v tomto období nebudete moci bezplatně zaplatit mimořádnou splátku, nebo úvěr doplatit.

Dá se jen těžko predikovat, kde se budou pohybovat úroky za pět let, ale stejně tak nemůžeme předvídat ani výši nájmu.

Rizikovost případného nevýhodného splácení snižuje fakt, že byt je možné v jakékoliv krizové situaci, nejvýhodněji však ke konci fixačního období, prodat a refinancovat. A pokud na začátku koupi dobře promyslíte, na prodeji určitě neproděláte.

Podmínkou je ale bezpečný proces koupě té správné nemovitosti.

Rozhodnuti pro koupi?

Když si vše propočítáte a zjistíte, že se vám koupě bytu vyplatí, je potřeba promyslet ještě jeden fakt – hypotéka nemusí být riziko, ale je závazkem. Proto zvažte, zda vám nevadí se minimálně na dobu fixace zavázat k měsíčním splátkám.

A patříte-li mezi ty, kteří jdou do svého prvního společného bydlení, nebojte se na chvíli zkusit pronájem a zjistit, co od nového bydlení vlastně očekáváte. Jak jsem psal v článku Vaše první společné bydlení. Koupit nebo pronajmout?, ušetří vám to spoustu zbytečností.

 

Chcete se o podobných článcích dozvědět jako první?

 

Novinky od Home Institutu