Jak koupit byt nebo dům?

Sedm nezbytných kroků k výhodné a bezpečné koupi nového bydlení

Koupě nemovitosti je zdlouhavý a komplikovaný proces. Chceme, abyste věděli dopředu, co vás čeká, a byli dobře připraveni. Jinak totiž narazíte na celou řadu nástrah.

Analýza situace a potřeb

Než začnete vyhledávat, věnujte čas zpřesnění svých kritérií. Sedněte si v klidu se všemi členy vaší rodiny, pro které hledáte nové bydlení, a promluvte si o svých přáních a potřebách.

Všechny důležité parametry kupované nemovitosti, na nichž byste se měli společně dohodnout, najdete v článku Co všechno ovlivňuje cenu vašeho bydlení. Nakonec si stanovte priority tak, abyste se vešli do svého rozpočtu, který na nové bydlení máte.

Vyhledávání a prohlídky

Nyní můžete začít nemovitost vyhledávat. Hledejte nejen na realitních serverech, ale také na vývěskách městských částí, v ulicích vybrané lokality. Aktivně se ptejte svých přátel a kolegů, ale také v realitních kancelářích.

Vybranou nemovitost si prověřte ještě před prohlídkou. Na co se zeptat, se dočtete v článku První telefonát může být rozhodující.

Prohlídku byste potom měli zvládnout bez emocí – nechejte si prostor pro jednání o slevě a přistupujte ke koupi racionálně.
Pomůže vám článek Co zjistit na prohlídce a čemu se vyhnout.

Vyjednání ceny a podmínek

Než podepíšete rezervaci, musíte se dohodnout na podmínkách. Snížit kupní cenu se podaří, když bude vaše jednání efektivní a věcné (připraví vás článek Vyjednejte si slevu).

Ale to není všechno, musíte si vyjasnit:

      • jak a kdy složíte kupní cenu
      • jak a kdy vám předají nemovitost
      • kdy budete moci odstoupit od smlouvy
        • jaké budou sankce pro vás a protistranu

    Právní prověrka a technická inspekce

    Důkladná kontrola technického i právního stavu nemovitosti je jediný způsob, jak se vyhnout nepříjemným překvapením.

    Tady už se budete muset obrátit na odborníky. Exekuce a jiné obávané právní vady odhalí právní prověrka nemovitosti a prodávajícího, která pracuje mimo jiné s katastrem nemovitostí a registry dlužníků.

    Technický stav nemovitosti, včetně vyčíslení nákladů na opravu všech zjištěných vad, zjistí inspekce nemovitostí. Inspektorům stačí 1,5 hodiny, aby prověřili vše důležité. Navíc vyčíslí náklady na nutné opravy a rekonstrukci.

    Jednání o znění smluv

    Čekají vás obvykle 3 – 4 smlouvy: rezervační smlouva, smlouva o smlouvě budoucí kupní, kupní smlouva a smlouva o advokátní úschově (zjistěte, zda jste připraveni k podpisu).
    Vždy si zařiďte nezávislou kontrolu všech smluv, které podepisujete při koupi. Obraťte se na zkušené právníky, aby zkontrolovali veškerou vaši smluvní dokumentaci. Pokud kupujete bez realitky, požádejte je o příprava smluv na míru. Nikdy nepoužívejte vzory smluv z internetu.

    Zajištění výhodného úvěru

    Většina kupujících financuje své bydlení za pomoci hypotečního úvěru.

    Výběr banky, kde si půjčíte, by se měl vždy řídit srovnáním všech hypoték na trhu, rozhodně nezůstávejte automaticky tam, kde máte vedený účet. Úrokové sazby už nejsou tak výhodné jako dřív a také dostupnost hypoték je horší. Úvěr dostanou jen ti, kteří mají alespoň část peněz z vlastních zdrojů. Nechejte si proto poradit od nezávislých finančních konzultantů, kteří sledují aktuální nabídky bank a zdarma vám představí řešení.

    Dokud nemáte všechny informace o bytu, který chcete koupit, nepodepisujte rezervační smlouvu.

    Úschova a katastr

    Majitelem nemovitosti se nestáváte po podpisu kupní smlouvy, ale v momentě zápisu vašeho vlastnického práva do katastru. Počítejte s tím, že převod nemovitosti na katastru potrvá minimálně měsíc.

    Nikdy neposílejte peníze na účet prodávajícího. Bezpečnou variantou složení kupní ceny je advokátní úschova. Jak úschova funguje, čtěte v článku Úschova peněz vám zajistí bezpečný převod nemovitosti.

    Nechejte si vyhotovit kvalitní návrh na vklad v rámci přípravy smluv na míru, protože špatně zpracovaný návrh znamená zastavení celého řízení nebo dokonce vrácení vkladu (čtěte Jak správně podat návrh na vklad do katastru).