Nezbytná příprava pro investory do nemovitostí
26. 5. 2014 / autor: Vladimír Zuzák
Ať už jste začínajícím investorem nebo poprvé přidáváte nemovitost do svého již existujícího portfolia, měli byste si na začátku položit následující čtyři otázky: co je účelem vaší investice, jaký je váš investiční horizont, jakého výnosu chcete dosáhnout a jak budete nemovitost spravovat. Zejména poslední bod je specifický pro investice na realitním trhu - na rozdíl od různých finančních produktů nebo komodit, nemovitost musí být dobře pronajatá, aby vám vynášela. A to vyžaduje kvalitní správu.Specifika investic do nemovitostí jsou určena tím, že úspěch závisí na pronájmu. Nemůžete se proto například rozhodovat jen podle nízké pořizovací ceny bytů, protože je nepronajmete. Na druhou stranu není dobré ani nechat se zlákat výhodami investic do nemovitostí a míchat investiční záměry s rodinnými plány. Od začátku by mělo být jasné, jestli kupujete investiční byt nebo byt pro syna.
Čtyři otázky, které byste měli položit sami sobě
Byl jsem nedávno hostem na Investičním večeru pro investory do nemovitostí a bavili jsme se tam mimo jiné právě o tom, jak s investicí začít a jak se na ni co nejlépe připravit. Jmenoval jsem čtyři body, které by si měl každý zvážit ještě předtím, než začne nemovitosti vybírat.1.Jaký je účel vaší investice?
Mezi výhody investic do nemovitostí se klasicky řadí možnost využít v případě potřeby investiční byt jako domov pro sebe nebo svoje děti. Dočtete se to například v článku Má dnes cenu investovat do bytů? a je to samozřejmě pravda. Neznamená to ovšem, že byste měli od začátku směšovat tyto dva záměry.Pokud je vaším cílem skutečně investice, potom přestaňte přemýšlet o tom, kde by se líbilo za dvacet let vašim dětem. Uvažujte jako investor a vyberte si beze všech emocí takový byt, který vám dá co nejlepší výnos. Pokud naopak chcete koupit byt pro děti, nemějte přehnaná očekávání, co se výnosu týče.Abeceda investora
Podívejte se na video z Investičního večera, kde zazněl dotaz právě na "malou násobilku" zájemce o investici do nemovitosti:
2. Jaký je váš investiční horizont?
Jakmile jste se rozhodli pro skutečně investiční byt, bude důležité zvážit, na jakou dobu chcete investici udělat. Nemovitosti patří ke konzervativnějším investicím, většina investorů nechce spekulovat. Spíše je obvyklé vydělávat dlouhodobě na měsíčním nájmu. Jak bude vypadat váš výnos v různých časových horizontech (1 rok, 5 let nebo 10 let), to si můžete spočítat na kalkulačce výnosu z investičního bytu. Ta se vám bude hodit i při zvažování výnosu v otázce číslo tři.3. Jakého výnosu chcete dosáhnout?
Jako investor budete uvažovat samozřejmě především o výnosu. Vedle kalkulačky, na kterou jsem odkázal výše, můžete využít k prvotní orientaci i článek Investice do nemovitostí. Jak získat zajímavý výnos? My se s našimi klienty běžně dostáváme na roční výnos přes 5 %, což považujeme za velmi zajímavé.Až budete zvažovat, kde bude nejlepší poměr mezi kupní cenou a výší nájmu, určitě přijdete na to, že je to dnes na Chomutovsku, Mostecku, Ústecku - v lokalitách, kde můžete koupit byt za 350 tisíc Kč. Uvědomte si ale závažná rizika, jako je nesolventnost a delikvence tamějších nájemníků - je pravděpodobné, že vám často nájem nezaplatí anebo byt zničí. Já proto svým klientům doporučuji investovat v Praze a Brně.Další dobrou radou je využít hypotéku jako páku, především se to vyplatí v aktuální situaci, kdy klesly úrokové sazby hypotečních úvěrů na minimum. Jak to udělat, to se dočtete v článku Jak investovat do bytu? Zkuste pákový efekt hypotéky.
Srovnání výnosu z investičního bytu v závislosti na tom, zda využijete hypotéku jako páku.