Numbers And Finance

Investice do nemovitostí. Jak získat zajímavý výnos?

S investičními byty můžete dosáhnout mnohem lepšího výnosu než třeba se spořícími účty nebo termínovanými vklady, není to ale pravidlem pro každý byt. Úspěch investice do nemovitosti ovlivňuje poměrně velké množství faktorů, zdaleka to není jenom pohyb na realitním trhu.

Záleží na každém kroku – správném výběru nemovitosti, výhodné koupi, optimálním podílu vlastních a cizích zdrojů při financování i na výběru nájemníků. Tento článek by vám měl posloužit jako kvalitní úvod a motivační start při uvažování o výnosu vaší chystané investice do bytu.

Výnos, to je oč tu běží – aspoň v případě investičních bytů. Na rozdíl od nemovitostí, v nichž plánujete sami bydlet, u investičních bytů nejsou ve hře žádné emoce ani osobní preference a záleží jenom na tom, jak dobře zhodnotí vaše peníze. Otázek, které si musíte položit, je poměrně hodně: Panel nebo cihla? Novostavba nebo starší byt? Družstvo nebo osobní vlastnictví? Rodina nebo studenti?

Já na ně budu na tomto blogu dávat odpovědi postupně. A začnu vysvětlením klíčových principů týkajících se výnosu. Pokud máte zájem, využijte také naši kalkulačku a spočtěte si možný výnos investičního bytu.

Investiční byt vám může přinést výnos ve dvou ohledech:

1. Výnos z nájmu

Výnos z nájmu je výše čistého nájmu (oproštěná o poplatky) ve vztahu k pořizovací ceně investiční nemovitosti. A právě na těchto proměnných tedy záleží. Pro co nejvýhodnější výnos je třeba koupit co nejlevněji investiční byt, kde jsou nízké poplatky, a nastěhovat tam nájemníky, kteří jsou ochotni platit vysoký nájem.

V pozdějších článcích se budu věnovat diskuzím o jednotlivých parametrech, tentokrát vám rovnou řeknu, co je nejlepší investice. Je to osobní vlastnictví bytu 2+kk v cihlovém domě ideálně v širším centru Prahy (označil jsem je na mapě níže). Takový byt můžete pořídit dnes v Praze okolo 2,4 milionu a pokud tam nastěhujete solventní mladý pár, může nájem dosáhnout výše 10 000 Kč. V té chvíli máte hrubý výnos kolem 5 %, což je velmi dobrý výsledek.

Na této mapě jsem označil lokality vhodné pro investici do bytu, ne vždycky jde o celou čtvrť.

Na této mapě jsem označil lokality vhodné pro investici do bytu, ne vždycky jde o celou čtvrť, někdy jsou to jen některé části nebo ulice.

Kolik dát z vlastních zdrojů?

Co se týče hypotéky, nejvýhodnější je použít 50 % vlastních zdrojů. Obecně platí, že čím více máte vlastních zdrojů, tím nižší je hypotéka a tím více vám zůstane měsíčně z nájmu. Já ale doporučuji hypotékou pákovat výnos, a tak dosáhnout ještě lepších výsledků. Budu tomu věnovat článek příští týden. Pokud byste financovali jenom z cizích zdrojů, celý nájem budete muset dát na hypotéku a půjde o investici s dlouhodobou návratností, výnos zrealizujete až na stáří.

Vaše náklady? Správa nemovitosti

U výnosu z nájmu závisí úspěch na kvalitní správě nemovitosti. Když se vám nepodaří byt obsadit dobrými nájemníky, nebudou platit anebo odejdou, protože jste se o ně dobře nestarali, ztrácíte výnos a naopak musíte na byt doplácet.

Na nájemnících záleží. Nastěhovat si do investičního bytu spoustu studentů nemusí být vždycky nejlepší nápad.

Na nájemnících záleží. Nastěhovat si do investičního bytu spoustu studentů nemusí být vždycky nejlepší nápad.

Nedávno nastaly v tomto ohledu právní změny, které usnadňují vztahy pronajímatele s nájemci (a hlavně s neplatiči), dočtete se o tom v článku advokáta Aleše Nováka Pronajímáte byt? Pravidla mění nový občanský zákoník.

Podobně nepříjemné ovšem pro vás jako investora může být, pokud se vám správa nemovitosti sice daří, ale bere vám více času, než kolik jste byli ochotni dát. Někdy potom bývá výhodnější za správu někomu zaplatit. Více se dočtete v článku Co dělá z bytu výhodnou investici? Kvalitní správa nemovitosti.

2. Výnos ze zhodnocení nemovitosti

Vedle výnosu z nájmu je tu ještě druhý typ výnosu, který vám dlouhodobě může plynout ze zhodnocení nemovitosti. Tady už jde o klasičtější investiční téma – záleží na makroekonomických faktorech a pohybech na realitním trhu. Pokud ale nedojde k žádné velké krizi nebo propadu cen, můžete obvykle počítat s výnosem odpovídajícím inflaci, a tedy současně 2 – 3 % ročně. I tady je ale samozřejmě klíčový výběr nemovitosti – například ceny panelových bytů na některých okrajových sídlištích Prahy spíš stagnují nebo dokonce jejich cena klesá.

Zhodnocení nemovitosti, to je výnos, který samozřejmě realizujete až při prodeji. Investiční byty bývají spíš dlouhodobé investice, spekulace vzhledem k daňovým povinnostem v České republice většinou nevycházejí moc dobře. Ovšem v případě, že budete chtít kvůli nějakým okolnostem byt prodat, možnost exitovat je u investice do nemovitostí poměrně snadná, dobrý investiční byt obvykle prodáte rychle, tedy v rozmezí 2 – 3 měsíců.

Nalejme si čistého… výnosu

Až dosud jsme se bavili o hrubém výnosu a je samozřejmě nutné si říct, že podobně jako u jiných příjmů, i tady nás bude nejvíc zajímat čistý výnos. Od hrubého výnosu musíme proto odečíst ještě pojištění nemovitosti, daň z nemovitosti a daň z příjmu. Co se týče daně z příjmu, tam většina lidí daní paušálem, ale mnohem zajímavější jsou odpisy, pokud je umíte šikovně využít. Po započtení těchto nákladů se dostanete u výše uvedeného příkladu na roční čistý výnos kolem 4,5 %. A pak vás ještě čeká odečtení různých nákladů na správu nemovitosti – ať už si platíte nějaké správce, anebo zařizujete různé opravy sami.

Photo Credit: Ken Teegardin pinguino cc




4 odpovědí
  1. Michala
    Michala says:

    Také mi přijde investice do nemovitostí velmi výhodná, vzhledem k tomu, že lidé budou přeci potřebovat pořád nějaké bydlení, nicméně manžel mě od toho neustále zrazuje s tím, že zaprvé sehnat dobrého nájemníka, který bude skutečně poctivě a pravidelně platit nájem je v dnešní době poměrně dost náročné a zadruhé, že dneska ti, kteří nejsou blbí, tak si raději pořídí byt na hypotéku sami, namísto, aby platili nájem někomu jinému. Takže já už skutečně nevím. Nikdy jsem se o investování nezajímala, ani nebyl důvod, peněz nazbyt v podstatě nebylo, protože bylo na baráku pořád co vylepšovat, ale skrze dědictví jsem před rokem získala dům, který se mi podařilo za 700 tisíc prodat, tak bych ty peníze ráda někam vrazila, aby jen tak neležely na účtu.

    • Andrea K.
      Andrea K. says:

      Zdravím, určitě je fajn vlastnit nějakou nemovitost, pronajímat ji a mít z toho penízky navíc. Ale, z osobní zkušenosti vím, že je velmi složité najít vhodné nájemníky, mít v nich důvěru, hlavně co se týče placení nájmu, vážit si věcí,které jim v bytě nabídnete atd. V tomto případě bych se přiklonila na stranu manžela a finance investovala jinde. 700 tis. je slušná suma a peníze můžete využít i jinak. Zdědila jsem necelý milion a taky přemýšlím kam s ním.

  2. jana
    jana says:

    Váš manžel má částečně pravdu,ale na něco zapomíná. Já třeba bydlím v Brně a je tu velké množství studentů, kteří nedostanou koleje a které třeba ani nechtějí, potom mladí lidé po škole, co si hned nemůžou pořídit vlastní bydlení, případně páry, co spolu začnou bydlet. Ti všichni si shání podnájem. Já vlastně do svých 27 bydlela v podnájmu a dalšími třemi spolubydlícími,abych ušetřila. Ale naštěstí už to bylo spolubydlení tou formou, že už měl každý svůj pokoj.
    Pokud máte peníze a nevíte co s nima, tak se poraďte ideálně s nějakým finančním a nebo investičním poradcem. Klidně si domluvte schůzku třeba se dvěma, třema ať můžete jednotlivé nabídky porovnat. Jen bych si už dopředu ujasnila, na jakou dobu chcete peníze investovat, jestli je nebudete hned potřebovat a do jakého rizika chcete jít.

  3. Radka
    Radka says:

    Souhlasím, ty byty se přeci jen budou hodit i v budoucnu pro děti. Nicméně ale určitě záleží na tom, kde jsou, protože pokud to bude byt někde v Brně, Praze, Plzni a podobných studentských městech, je jasné, že nájemníky najdete poměrně snadno (na druhou stranu u mladých lidí platí dvojnásobně větší riziko, že z toho udělají kůlničku na dříví :D, proto je potřeba vybírat opatrně), ale když to bude v nějakém malém městě, tak to podle mě ztrácí význam. Taky bych se asi obrátila na nějakýho finančního poradce.

Komentáře jsou uzavřeny.